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Comentamos brevemente cuáles son los tributos a tener en cuenta a la hora de realizar operaciones inmobiliarias.

Qué impuestos hay que pagar al comprar una propiedad? Y al venderla?

Tributación en la compra de un inmueble

Comprador particular (Residente o No Residente)

a. Inmueble nuevo o rehabilitado y terrenos

IVA: tipo de gravamen del 10% si se trata de vivienda y del 21% si se trata de un local. El pago del impuesto se satisface con el pago del precio.

AJD: tipode gravamen del 1,5%. Liquidación en el plazo máximo de un mes desde la fecha de la operación y siempre previa al registro de la nueva titularidad.

b. Inmueble de segunda mano

ITP: tipo de gravamen 10%. Liquidación en el plazo de un mes desde la fecha de la operación y previa al registro de la nueva titularidad. Las presentes transmisiones quedan exentas en el IVA.

Comprador persona jurídica

Tributación idéntica a la mencionada anteriormente para “comprador particular”, pero en este caso cabe la posibilidad de que la venta de un inmueble de segunda mano tribute por IVA, puesto que se podría renunciar a la señalada exención del IVA. Para la renuncia se requiere que el comprador sea una sociedad o un profesional sujeto pasivo del IVA (no aplicable a sociedades no establecidas).

Tributación en la titularidad del bien inmueble

Titular persona física (Residente o No Residente)

a) Tributación en IRPF y IRNR

Tipo Aplicable:

I.Residentes españoles: Los rendimientos derivados de inmuebles se integrarán en la base imponible general del IRPF con un tipo progresivo de entre el 21,5% y el 48%. Periodo de liquidación anual.

II.Residentes Unión Europea, Islandia y Noruega: Los rendimientos derivados de inmuebles tributarán por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) al tipo del 19%. Liquidación anual para el caso de renta imputada, y trimestral para los rendimientos de capital inmobiliario.

III.Resto de no residentes: Tributará por el IRNR al tipo del 24% sobre el valor íntegro de los rendimientos derivados de inmuebles. El periodo de liquidación es el mismo que para los residentes de la Unión Europea.

Rendimientos derivados de inmuebles:

I.Renta imputada: Si el inmueble no es la vivienda habitual ni está arrendado, ni afecto a una actividad económica tributa en el IRPF como renta imputada.

Para calcular la renta imputada, se aplicará el 2% al correspondiente valor catastral (el 1,1% si ha sido revisado enlos últimos 10 ejercicios).A diferencia de los otros rendimientos inmobiliarios, no se podrá deducir gasto alguno, ni aplicar ninguna reducción.

II.Otros rendimientos inmobiliarios: Los rendimientos que perciba el titular del inmueble por el alquiler u otros rendimientos procedentes de la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute sobre los inmuebles. La renta gravada se corresponderá con los citados rendimientos, deducidos los gastos establecidos legalmente.

Reducción general por arrendamiento devivienda: Los arrendadores de bienes inmuebles destinados a vivienda por sus arrendatarios, tienen derecho a reducir el rendimiento neto en un60%.

b)Tributación en Impuesto sobre Bienes inmuebles (IBI)

Impuesto municipal sujeto al tipo de gravamen de entre el 0,3% y 1,10% (en Barcelona es el 0,75%) sobre el valor catastral. El sujeto pasivo y deudor del impuesto es el propietario del inmueble el día 1 de enero, aunque posteriormente en el mismo año se produzca la transmisión del bien.

c)Tributación enImpuesto sobre el Patrimonio

Impuesto cedido a las Comunidades Autónomas con exención aplicable a patrimonios hasta 700.000€ (en Cataluña hasta 500.000€). Liquidación anual.Se tributa por tipo variable de entre el 0,2% y 2,5% calculado sobre el mayor de los siguientes valores: valor catastral o valor de adquisición del inmueble.

Titular persona jurídica

I.Residentes: Tributarán en el Impuesto sobre Sociedadesal tipo del 25% los ingresos procedentes de inmuebles y serán deducibles todos aquellos gastos que estén directamente relacionados con la obtención de rendimientos. Periodo de liquidación anual.

II.No residentes: Tributarán por IRNR

- Residentes Unión Europea, Islandia y Noruega: 19%. Liquidación trimestral para los rendimientos de capital inmobiliario.

- Resto de no residentes: 24%. El periodo de liquidación es el mismoque para los residentes de la Unión Europea.

- Residentes en Paraísos fiscales: gravamen adicional del 3% sobre el valor catastral de inmuebles no afectos a la actividad económica (arrendados o para utilización propia). Liquidación anual.

Tributación en la venta del inmueble

Vendedor persona física (Residente o No Residente)

a) Tributación en IRPF y IRNR Tipo Aplicable

I.Residentes: Si de la transmisión del inmueble se obtiene una ganancia o pérdida, ésta se integrará y compensará con las demás ganancias y pérdidas que haya tenido el contribuyente durante el año en la declaración de la renta. En el caso de que el resultado sea positivo se integrará en la base imponible del ahorro y tributará a un tipo de entre el 19% y el 23%. Liquidación anual.

II.Residentes UE: tributarán en el IRNR a un tipo del 19%.

III.No Residentes: tributarán en el IRNR a un tipo del 19%.*Nota: si el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3% de la contraprestación y la declaración del IRNR del vendedor deberá hacerse en el plazo de 4 meses desde la fecha de la venta.

b) Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Este impuesto grava el incremento de valor experimentado en los terrenos urbanos desde su adquisición por parte del vendedor. Calculado sobre el valor catastral en el momento de la venta mediante la aplicación de un porcentaje fijado por cada ayuntamiento y el tipo impositivo correspondiente.

El pago se debe satisfacer en el plazo de30 días hábilesa partir de la fecha de transmisión. El obligado al pago del impuesto es el vendedor, salvo que el vendedor sea no residente (en este caso deberá satisfacer el impuesto el comprador).

Es importante tener en cuenta, que de acuerdo con la doctrina y jurisprudencia reciente, solamente debe tributarse por este impuesto cuando el inmueble ha experimentado un aumento de valor. Por eso, este impuesto no deberá abonarse cuando se efectúe una venta con pérdidas, aunque deberá seguirse un procedimiento especial para obtener la documentación necesaria que exima al contribuyente del impuesto en la transmisión.

Vendedor persona jurídica:

I.Residentes:

IS: tributarán en el Impuesto sobre Sociedades al 25% sobre la ganancia obtenida por la venta.

IIVTNU: idéntica tributación que para las personas físicas.

II.No Residentes:

IRNR: Tributaran al 19% en el IRNR. Liquidación en el plazo de 4 meses desde la fecha de la venta.

IIVTNU: idéntica tributación que para las personas físicas.