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En determinadas circunstancias realizar obras de reforma en el hogar es una buena alternativa a la compra de una vivienda de segunda mano. A priori parece menos complicado invertir en rehabilitar o reformar el lugar donde vivimos que empezar a buscar, luego negociar el precio, tramitar una hipoteca, y una vez realizados todos los pasos hacer un traslado con el consiguiente estrés emocional que ello conlleva. ¿Pero qué pasa si realizo las mencionadas obras y no tengo la correspondiente licencia administrativa o, habiendo conseguido esta, las obras no se corresponden con lo autorizado por ella?

Una vez el Ayuntamiento tenga conocimiento de que se están realizando obras sin licencia (es muy fácil que suceda, generalmente porque un agente local ve escombros y empieza sus pesquisas, o un vecino molesto con nosotros por alterar su descanso con los ruidos de la obra nos denuncia), este iniciará dos procedimientos:

  • Un procedimiento sancionador, que de concluir de forma positiva para la Administración culminará en una multa. El régimen sancionador variará de un Ayuntamiento a otro en función de lo que recoja la Ordenanza Municipal de aplicación, pero no difiere mucho del siguiente:
    • Las infracciones urbanísticas leves suelen ser sancionadas con multas de hasta 3.000.-€.
    • A las infracciones graves se les suele aplicar una multa de hasta 150.000.-€.
    • Las infracciones muy graves pueden llegar a ser sancionadas con multa 1.500.000.-€.
  • Un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, que tendrá por objeto detectar si la obra en cuestión contraviene la legalidad urbanística y proceder, en su caso, a revertir la situación y adecuar la realidad al planeamiento urbanístico.

¿Cómo debemos actuar si estamos realizando obras sin licencia y la Administración incoa los procedimientos anteriormente mencionados? Pueden darse dos supuestos:

1.- Que la obra sea legalizable por ser compatible con la legalidad urbanística.

En este caso deberemos solicitar la licencia y una vez obtenida esta podremos continuar con ella sin temor a ser “perseguidos” por la Administración. El expediente de restauración de la legalidad urbanística se archivará pero el expediente sancionador seguramente finalizará en una multa. No olvidemos que durante un tiempo hemos incumplido la ley y esa conducta resulta sancionable.

2.- Que la obra no sea legalizable por no ser compatible con la legalidad urbanística.

En este caso podemos tomar dos caminos:

  • Renunciar a ella y realizar las actuaciones pertinentes para volver a la situación de legalidad urbanística. En este caso nos impondrán una sanción pero reducida por cuanto habremos restablecido la legalidad.
  • Mantener la obra aun siendo ilegal. En este caso nos espera un arduo y largo proceso contra la Administración local de que se trate para mantener “viva” la obra, requiriendo la pericia de los abogados más ávidos para dilatar la situación lo más posible. Quién sabe, tal vez consigamos dilatar el proceso y un día cambie la normativa y nuestra obra se convierta, de forma sobrevenida, en legal por haber cambiado la norma que la hace contraria a la legalidad.

Marta Jové de Santisteban

Asociada. Departamento Civil y Mercantil.