Con la aprobación el pasado 23 de diciembre del RDL 37/2020 muchos clientes, tanto propietarios como inquilinos, nos han preguntado si se suspenden automáticamente los desahucios. Nuestros especialistas en Derecho inmobiliario señalan que no. Lo que sí se ha hecho es ampliar tanto el plazo como los supuestos en los que se puede solicitar la suspensión de los juicios de desahucio.
Vamos a explicarlo:
En primer lugar cabe señalar que el RDL 37/2020, de 22 de diciembre se refiere únicamente a la suspensión de los desahucios o lanzamientos de arrendamientos de vivienda habitual.
Como medidas más importantes cabe destacar las siguientes:
Este tipo de procedimientos reciben el nombre de procedimientos de desahucio arrendaticios.
Como ya hemos señalado, se establece una segunda prórroga en la suspensión de los juicios de desahucio que tendrá vigencia hasta el fin del estado de alarma, esto es, hasta el 9 de mayo de 2021.
Para poder solicitar la suspensión del desahucio se requiere encontrarse en situación de vulnerabilidad económica, tal como viene definida y con los requisitos que establece el art. 5 del RDL 11/2020:
✓Que la persona que tiene que pagar la renta pase a estar en situación de desempleo o Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE).
O que, en caso de ser empresario/a, haya reducido su jornada por motivo de cuidados u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria.
✓ Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Si nos encontramos en esta situación y no nos es posible encontrar una alternativa habitacional, tendremos que presentar un escrito en el Juzgado solicitando la suspensión del desahucio. Este escrito debe acompañarse de la documentación que acredite dicha situación, según establece el art. 6 RDL 11/2020.
Una vez presentado el escrito, a continuación el Letrado de la Administración de Justicia dará traslado tanto al demandante, el propietario de la vivienda, como a los Servicios Sociales competentes.
Los Servicios Sociales deben emitir un informe en el que valoren la situación de vulnerabilidad, indicando las medidas a aplicar por la administración competente. Finalmente, el Juez/a dictará auto acordando o no la suspensión del procedimiento, según considere o no acreditada esa situación de vulnerabilidad económica.
QUIERO EVITAR EL DESAHUCIO DE MI CASA
Se trata de situaciones en las que los ocupantes de la vivienda no tienen un título que legitime su posesión. En concreto:
✓ juicios de precario
✓ juicios de tutela sumaria de la posesión
✓ juicios para la protección de derechos reales inscritos
Cabe destacar que quedan excluidos de este supuesto las siguientes situaciones:
⊗ la vivienda es domicilio habitual o segunda residencia del propietario
⊗ la propietaria es una persona jurídica que ha cedido el inmueble a una persona física para su domicilio habitual o segunda residencia
⊗ la entrada o permanencia es constitutiva de un delito
⊗ la vivienda es utilizada para la realización de actividades ilícitas
⊗ es un inmuebles de titularidad pública o privada destinado a vivienda social y ya está asignados a un solicitante.
⊗ la entrada en el inmueble se ha producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley.
Por otra parte, para poder solicitar la suspensión del desahucio en estos supuestos se exigen los siguientes requisitos:
✓ el propietario debe ser una persona física o jurídica titular de más de diez viviendas
✓ los ocupantes deben ser, por una parte, personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer, o tener a su cargo conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad. Y, al mismo tiempo, deben ser personas que se hallen en situación de vulnerabilidad económica según los parámetros que hemos señalado anteriormente.
La condición para poder solicitar esta compensación es que una vez que los servicios sociales hayan emitido el informe señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad de los arrendatarios, la administración no haya adoptado tales medidas en los tres meses siguientes a la fecha del informe.
Una vez que se cumple este requisito, el propietario de la vivienda tendrá que solicitar dicha compensación antes de que transcurra un mes desde el fin del estado de alarma.
En la solicitud el arrendador debe hacer una exposición razonada de su solicitud, amén de justificar con la documentación adecuada la compensación que reclame.
Las compensaciones consistirán en el valor medio que corresponda a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble. Este valor se calculará utilizando los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas, más los gastos corrientes de la vivienda.
