Tras la derogación, por falta de convalidación, hace poco más de seis meses del Decreto ley 9/2019, de 21 de mayo, que limitaba el precio de los alquileres en Cataluña, el pasado 30 de diciembre se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya el Decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas de refuerzo urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. En esencia, este Decreto ley pretende incrementar el parque de vivienda protegida y aumentar la oferta de viviendas en alquiler, incorporando una serie de medidas, algunas de las cuales han provocado cierta polémica o ciertas dudas en cuanto a su aplicación práctica, que analizaremos sucintamente a continuación. Veamos, así, los principales ámbitos en los que se enmarcan estas medidas:
Viviendas desocupadas
La norma mantiene el plazo de dos años en los que una vivienda debe estar desocupada para que tenga la consideración de vivienda vacía. Igualmente, se mantienen una serie de causas que justifican la desocupación de la vivienda y, por tanto, la excluyen del régimen previsto:
Llama la atención que la ocupación sin título legítimo por un tercero no impide que la vivienda tenga la consideración de vacía, a no ser que se hayan iniciado acciones judiciales para recuperar la posesión antes de cumplirse el plazo de los dos años.
Igualmente, se consideran también desocupados aquellos edificios en construcción que permanecen inacabados, con más del 80% de las obras ejecutadas, transcurridos más de 2 años desde que finalizó el plazo máximo para acabarlos.
Las consecuencias de la consideración de vivienda desocupada son de aplicación a las personas jurídicas privadas propietarias de éstas (en ningún caso a viviendas titularidad de personas físicas) y consisten en la posibilidad de exigir la ejecución forzosa de las medidas requeridas mediante multas de 1.000 euros/mes por cada vivienda que se mantenga desocupada, con un importe máximo del 50% del precio estimado de la vivienda, con la advertencia de la posibilidad de expropiarlas.
Tanteo y retracto
El Decreto ley amplía el ámbito territorial de aplicación y el plazo relativo al tanteo y retracto que ya estaba previsto para aquellas viviendas que se transmitan y que previamente se hayan adquirido en un procedimiento de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de la deuda con garantía hipotecaria, siempre que se hayan adquirido después del 9 de abril de 2008. En este sentido, ahora la Administración tendrá derecho de tanteo y retracto en cualquier municipio de Cataluña, ampliándose el plazo de 6 a 12 años.
Situaciones de emergencia
Con el objetivo de hacer frente a situaciones de emergencia social, se establece una nueva definición de propietario considerado gran tenedor. En este sentido, se añade a esta consideración a las personas físicas, que pasarán a tener esta consideración junto con las personas jurídicas, fondos de capital riesgo y de titulación de activos cuando sean titulares de más de 15 viviendas. Se excepciona de esta consideración a los que cuenten con más de un 15% de su superficie habitable calificada como vivienda de protección social.
La principal consecuencia de la calificación como gran tenedor es la obligación de ofrecer al arrendatario que acredite encontrarse en parámetros de exclusión, una prórroga obligatoria a la finalización del contrato de duración mínima de 5 años en caso de propietario persona física y 7 años en caso de arrendador persona jurídica, esto implica, en la práctica, una duración mínima de los contratos efectuados con arrendatarios de estos colectivos de 10 años en caso de propietario persona física y 14 años en caso de propietario persona jurídica.
Del mismo modo, existe la obligación de ofrecer un alquiler social con anterioridad a interponer una demanda de desahucio cuando se inste por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda, e incluso, para algunos propietarios como para las viviendas de entidades financieras, en caso de ocupaciones ilegales. Cabe destacar que esta obligación de ofrecer un alquiler social es de aplicación también para los procedimientos judiciales iniciados, pero no finalizados, antes de la entrada en vigor del Decreto ley.
Viviendas de protección oficial
El Decreto ley prevé una nueva tipología de vivienda protegida a perpetuidad, cuando esté situada en terrenos de patrimonio público, sin que exista la posibilidad de privatización, por lo que siempre tendrá un precio regulado. Igualmente se regulan los porcentajes mínimos que los promotores deberán destinar a vivienda protegida en función de la calificación del suelo en el que se desarrolle la promoción.
Moderación de precios de alquiler
Se introduce la obligatoriedad de incluir el índice de precios de la Generalitat en las ofertas y contratos de alquiler y se prevén sanciones en caso de no hacerlo. Además, se prevé la negación de subvenciones o ayudas a los propietarios que decidan alquilar por un precio superior al de los índices. Parece que existe la voluntad de controlar este aspecto, así como las características de los inmuebles arrendados, por lo que se ha ampliado, también, la obligación de información sobre las características de los inmuebles en el proceso de depósito de fianzas.
Conclusiones
Estas son, a modo de resumen, las que consideramos más destacadas medidas que incluye el Decreto ley que entró en vigor el pasado 31 de diciembre. Se trata de una serie de medidas que han ido acompañadas de cierta polémica por considerar, algunos sectores, que desprotegen en exceso a los arrendadores.
Recientemente el Consell de Garanties Estatutaries ha emitido un dictamen que considera inconstitucionales algunas de las medidas previstas en este Decreto ley, si bien el mismo no es vinculante. Sin ser nuestra intención entrar en ningún debate político, entendemos que tanto arrendador como arrendatario deben operar en un marco que les aporte seguridad jurídica y, consecuentemente, confianza. Veremos si estas medidas consiguen los objetivos para los cuales fueron creadas, más allá de las polémicas o debates políticos que están suscitando.
Carlos Muñoz
Abogado
