Consideraciones y análisis a las piezas fundamentales de la propuesta a la nueva ley de vivienda.
Aún es pronto para sacar conclusiones a la propuesta de la nueva ley estatal de vivienda, ya que aún se desconoce el texto definitivo de la normativa. No obstante, parece ser que existe un acuerdo entre los socios del Gobierno sobre las piezas fundamentales que deben integrar la indicada ley.
A continuación, se desglosan las medidas principales en que se va a centrar la nueva ley de vivienda:
- Regulación de precios de alquiler de vivienda en zonas urbanas tensionadas cuando el arrendador sea una empresa gran tenedora de viviendas, esto es, que sea titular de 10 o más viviendas. La finalidad de dicha medida es limitar la renta a precios de mercado en aquellas zonas en las que existe un mercado de vivienda muy tensionada. Sobre dicha medida, si se observa lo que ha pasado en otras zonas en las que han implementado la regulación de precios, como Berlín, Cataluña, París o San Francisco, no parece que se vayan a producir efectos positivos, todo lo contrario, cabe esperar que la oferta baje pues es un desincentivo para la inversión en nuevas viviendas o en su rehabilitación. Además, habrá que esperar a ver como los socios de Gobierno regulan dicho aspecto, pues no cabe olvidar que existe un cierto riesgo de inconstitucionalidad en los que respecta la libertad del pacto de precios a la luz del recurso admitido por el Tribunal Constitucional contra la reciente norma catalana.
- Incluirá la obligatoriedad de destinar el 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida, tal como ha pasado en Cataluña. No obstante, a diferencia de Cataluña, los ayuntamientos tendrán la posibilidad de exigir esa condición a los constructores, pero estos deberán ser compensados. Es decir, los municipios deberán compensar a los promotores por la edificación perdida, a precio de mercado, ya sea monetariamente o bien aumentado la edificación en ese 30% perdido o bien con cesión de suelo en otra ubicación. Dicha medida tampoco parece ser adecuada para aumentar el parque de vivienda social si se tienen en cuenta los resultados en Cataluña, en donde el 55,3% de los promotores y constructores han parado la inversión, el 31,6% ha reducido su inversión y un 3,1% ha trasladado su inversión a otro territorio.
- Recargo de hasta el 150% en el IBI para casos de viviendas vacías que podrían aplicar los ayuntamientos. Al respecto, entendemos que podría tener un alcance limitado ya que dicho tipo de inmuebles son menos frecuentes en zonas con problemas de demanda. Este recargo solo podrá aplicarse a personas (físicas o jurídicas) que tengan cuatro o más inmuebles, estando al menos uno desocupado, por un plazo de dos años o más, sin razón justificada. Asimismo, parece un tanto compleja su implementación en la medida que los ayuntamientos deberán llevar un registro de viviendas vacías. Es decir, deberán registrar para cada vivienda informando de quién es su propietario, quién reside habitualmente en la misma, si está desplazada por alguna razón, si existen obras, si está en venta, si es segunda residencia, etc.…
- La concesión de un cheque de 250€ mensuales para jóvenes de entre 18 y 35 años, con rentas anuales cercanas a los 24.000€ durante un periodo máximo de 24 meses. Asimismo, se prevé como requisito para acceder a dicho bono la capacidad de acreditar un empleo. El éxito de dicha medida dependerá básicamente de cómo se traslade a los precios de los alquileres. Al respecto, normalmente los propietarios disponen de información de los ingresos anuales de los arrendatarios y, por lo tanto, podrían identificar a aquellos que pueden solicitar la prestación. Con dicha información, los arrendadores podrían subir el precio del alquiler.
- Reducción del 50% del IRPF para aquellos pequeños propietarios que alquilen su vivienda. Dicha reducción podría llegar hasta el 90% si (i) la vivienda ha sido rehabilitada, (ii) destinada a menores de 35 años, (iii) está bajo el alquiler social, y/o (iv) si el contrato de arrendamiento es de larga duración. Habrá que esperar cómo queda recogida dicha medida en el texto final, pero a priori los arrendadores pasarán a pagar más, al pasar la reducción general del 60% (que rige actualmente) al 50%.
- Por último, se espera que el texto definitivo amplíe la prórroga forzosa más allá de la que rige actualmente (5 o 7 años dependiendo si es persona física o jurídica) con la finalidad de reforzar el concepto de “tenencia” como ya pasaba en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Ahora bien, sería oportuno añadir causas de resolución contractual con la finalidad de equilibrar los intereses de arrendador y arrendatario.
Hasta aquí una breve pincelada de los elementos esenciales que formarán la nueva ley de vivienda. Habrá que esperar al texto definitivo para realizar un análisis más exhaustivo.
Ignacio Grau
