A diferencia de lo sucedido en otras CC.AA., la CA de Cataluña, introdujo una regulación de los contratos de alquiler de locales de negocio, mediante la aprobación del Decreto-Ley 34/2020, entre las medidas adoptadas en relación con la COVID-19.
La aplicación de esta norma, ha conllevado importantes daños a los propietarios de locales comerciales, en la medida en la que han tenido que renunciar a parte de la renta y de los gastos generales pactados en el contrato de alquiler, cuando las actividades de los arrendatarios han sufrido algún tipo de limitación, para evitar la propagación de la COVID-19. Una renuncia a renta y gastos generales que ha ascendido hasta 50% de los mismos, cuando los arrendatarios se han visto afectados por una suspensión de su actividad. Lo que ha sucedido durante largos periodos de tiempo en Cataluña.
Así mismo, en virtud de Decreto-ley los propietarios han tenido de soportar resoluciones unilaterales del contrato de arrendamiento, sin poder recuperar los daños que esto conllevaba.
Es lógico que los propietarios de los locales se pregunten si deben hacerse cargo definitivamente de estas pérdidas, o si podría existir alguna vía que les permitiera recuperar los daños sufridos. Mi opinión es que no está todo perdido y que se presentan varios caminos legales que les permitirían recuperar el daño sufrido. No obstante, deben actuar pronto si no quieren perder sus oportunidades de recuperación de los daños.
En primer lugar, debe ponerse de manifiesto que el DL 34/2020 adolece de importantes dudas de constitucionalidad, en la medida en la que puede interpretarse que constituye una ilegítima intromisión en las competencias exclusivas el Estado para regular las bases de las obligaciones contractuales.
Si el Estado planteara un recurso de inconstitucionalidad, antes del próximo 22/8/2021; o alguno de los jueces o tribunales de la jurisdicción civil cuestionara la inconstitucionalidad de esta norma; cabría una posibilidad cierta de que el Decreto-Ley fuera anulado por inconstitucional.
En estas circunstancias, considero que existiría la posibilidad de reclamar a la Generalitat de Cataluña una indemnización por los daños sufridos a consecuencia de la aplicación de la norma inconstitucional. No obstante, no está nada claro que esta vía de reclamación pudiera ser utilizada por todos los propietarios -cualquiera que haya sido su comportamiento. En mi opinión es muy probable que los tribunales exigieran que el propietario no haya aplicado pacíficamente la disposición legal, sino que haya cuestionado su aplicabilidad. Por lo que deberá establecerse una estrategia con este objetivo en la jurisdicción civil.
En segundo lugar, a falta de una declaración de inconstitucionalidad de la norma, y siempre que actúen antes del próximo 20/10/2021, los propietarios tienen la posibilidad de reclamar una indemnización al Consejo Ejecutivo de la Generalitat, por los daños que les ha causado la aplicación de esta disposición normativa.
Dicha reclamación de indemnización podría arbitrarse por la vía de la requisa; considerando que, de hecho, la pérdida de renta y gastos constituye una expropiación especial. Pues no hay duda de que los propietarios se han visto privados de un derecho económico y que la Ley de Expropiación Forzosa, contempla supuestos semejantes.
Otro enfoque posible sería reclamar una indemnización de los daños sufridos, por la vía de la reclamación de responsabilidad patrimonial al Legislativo. Si bien es cierto que la tarea es jurídicamente difícil, considero que podría acreditarse no sólo el daño y la relación de causalidad entre este último y el contenido del DL 34/2020; sino también la falta de razonabilidad y proporcionalidad de la medida -cuya regulación es muy poco afortunada- y que la legislación reguladora del Estado de Alarma impone su indemnización.
Si bien es cierto que no podemos asegurar la viabilidad de ninguna estas reclamaciones, pues estas instituciones legales no estaban concebidas para dar respuesta a una situación de excepcionalidad como la vivida y no hay precedente alguno; no hay duda de que los Tribunales se manifestarán innovando su jurisprudencia, pues deberán dar respuesta a las reclamaciones que les planteen quienes se atrevan a reclamar.
No obstante, cuando llegue la respuesta de los tribunales será demasiado tarde para reclamar. Dicho en otras palabras: en este caso no vale de política de esperar el resultado de las acciones de los más atrevidos, puesto que, entre tanto, prescribirá la oportunidad de presentar toda reclamación. Por lo que debe reclamarse antes del 20/10/2021.
