Cuando un vecino tiene un comportamiento incívico, la Ley de Propiedad Horizontal prevé un procedimiento especial para conseguir el cese en el desarrollo de actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Sin embargo, ¿cuándo se considera que un vecino está infringiendo estos límites?
Para poder acudir al procedimiento judicial de cesación, se requiere un cierto grado de persistencia o prolongación en el tiempo, se excluye, por tanto, las situaciones de carácter esporádico o puntuales, donde la solución será el apercibimiento al infractor o sanción administrativa.
En ese sentido, si se celebran fiestas en una vivienda de manera esporádica que genera molestias al resto de vecinos, aunque se trate de una actividad molesta, no será suficiente para que la comunidad pueda acudir al procedimiento judicial de cesación.
Si un vecino considera que se está realizando una actividad que infringe los límites impuestos por la comunidad, deberá ponerlo en conocimiento del presidente, para que adopte las medidas oportunas, apercibiendo al infractor de que, en caso de seguir con esta actuación, pueden iniciarse acciones judiciales contra él.
El requerimiento previo del presidente es un requisito imprescindible para poder emprender la acción de cesación. Deberá ser fehaciente a través del envío de un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, dejando constancia del envío y recepción del mismo por su destinatario. También puede realizarse mediante requerimiento notarial.
Si, a pesar del requerimiento, el infractor persiste en su actuación, el propietario deberá convocar una junta que tendrá carácter extraordinario.
Si el presidente obtiene el acuerdo de la junta para el ejercicio de las acciones judiciales, puede presentar una demanda contra este vecino. Asimismo, junto a la demanda se puede solicitar como medida cautelar el cese de la actividad prohibida.
Si se estima la demanda, el fallo de la sentencia ordenará el cese definitivo de la actividad prohibida más una indemnización por daños y perjuicios. No obstante, en función de la gravedad, la sanción puede ser incluso mayor, llegando incluso a la privación del uso del local o de la vivienda.
La sanción difiere en función de si el infractor es el propietario, en cuyo caso puede ser privado del derecho de uso de la vivienda o local por tiempo no superior a 3 años, o si es un inquilino. En este último caso, la comunidad puede declarar extinguidos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como proceder al lanzamiento.
Así, la privación del uso de la vivienda por exceso de ruido varía pudiendo ser desde 1 año - AP Madrid 7 de febrero de 2011 por ruidos que perturban la normal y pacífica convivencia de los ocupantes del edificio- o de 1 mes - AP Madrid 3 de junio de 2011 por elevado volumen de la música y fiestas a horas intempestivas-.
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