¿Qué hacer si hay un incumplimiento contractual de la construcción? En alguna que otra ocasión hemos hablado de los incumplimientos de contratos. Hoy nos centramos en el incumplimiento contractual de la construcción. Dos vertientes de este asunto son los que trataremos hoy, por un lado los retrasos en las entregas de vivienda nueva. Y por otro lado la responsabilidad del constructor, más allá del seguro decenal, en cuanto a vicios y defectos de la obra entregada.
Indice del Contenido:
No solo en incumplimiento contractual de la construcción, lo cierto es que en todos los contratos si una de las partes no cumple con sus obligaciones puede estar sujeta a la indemnización por daños y perjuicios. Los daños y perjuicios que del incumplimiento contractual se vea afectada una de las partes. Como no puede ser de otra forma para que esto sea así se necesita un contrato que incumplir. Esta posibilidad de daños y perjuicios se recoge en nuestro Código Civil. En concreto en su Artículo 1101:
Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.
Aparte de lo contenido en la letra de la Ley, la aplicación de la misma en los Tribunales exige que exista el incumplimiento de una parte, además de un perjuicio o daño a la otra parte. Ese daño o perjuicio debe ser real y efectivo. Y por supuesto debe devenir del incumplimiento contractual. Debe existir la consiguiente relación de causa efecto. Esto viene a decir que solo el incumplimiento contractual no deviene en daños y perjuicios. No todos los incumplimientos de contratos conllevan ese daño a resarcir.
Dos vertientes del incumplimiento de un contrato de construcción nos interesan hoy. El relativo al retraso en el entrega de una vivienda de obra nueva, respecto del plazo reflejado en el contrato. Y por supuesto la existencia de defectos y vicios en la construcción que hacen a ésta inservible para el uso para el que se construye. Sin duda la compra de una vivienda es una de las decisiones que marcan la vida y el futuro de muchas personas. Por lo general dos opciones son las más obvias. Comprar algo ya construido, de segunda mano o nueva ya edificada. O comprar la vivienda sobre plano.
La compra de una vivienda sobre plano no tiene porque ser una decisión arriesgada. En principio la fiabilidad de los agentes de la construcción es más que solvente. Pero no siempre las cosas salen como esperamos. Uno de esos inconvenientes más usuales es el incumplimiento de los plazos de entrega. En ocasiones hemos jugado con esos plazos. Dejamos la vivienda en alquiler esperando entrar en una fecha concreta en la nueva vivienda. Esta es una de las principales vías de incumplimiento de contrato en la construcción…
Lo primero de todo antes de firmar un contrato de compraventa de vivienda sobre plano hay que estudiarse el mismo. Y en esta cuestión que tratamos debemos atender a que el plazo de entrega tenga carácter esencial. Para qué para que se pueda resolver el mismo por cuenta del comprador. Es decir si en el contrato existe un pacto concreto en ese sentido, la resolución del mismo es más que justificada. No obstante aún no existiendo se debe indagar si ese retraso frustra las expectativas del comprador. Una simple previsión de entrega en los contratos puede bastar en la mayoría de los Tribunales para la resolución del contrato. Para que esa resolución de contrato sea factible debemos atender a la comunicación de la intención de resolver.
En estas muchos os preguntaréis pero ¿qué tiempo fuera de plazo es suficiente para resolver el contrato? Seguramente el retraso en la entrega y el daño causado sea algo subjetivo y que no se puede medir igual para cada caso. Para estas diatribas una sentencia del Tribunal Supremo del año 2015 marcó un cambio de criterio. En ella se decía que el incumplimiento del plazo marcado en contrato justifica la resolución del mismo. Con una sola premisa que la reclamación sea anterior a que se requiera al comprador para otorgar escritura pública.
Es decir si fuera de plazo somos requeridos para la escritura y aún no hemos reclamado la resolución, habríamos perdido la oportunidad de hacerlo. Y al contrario, cualquier retraso por irrelevante que pueda parecer en lo marcado como entrega de la vivienda, ya es suficiente para reclamar la resolución del contrato. Esto obliga a la parte que incumple el contrato a la devolución de las cantidades anticipadas, con sus correspondientes intereses.
La jurisprudencia es clara, un constructor que entrega una vivienda con vicios o defectos constructivos debe responder por ello. Para ello se aplicaría el Artículo 1591 de nuestro Código Civil. Pero lo cierto es que al margen de la responsabilidad decenal, y al tiempo, existe también un incumplimiento contractual. Esto es que una de las obligaciones que devienen del contrato es la entrega del a edificación en buenas condiciones. Esto es sin vicios ni deficiencias. Abre pues la posibilidad de reclamar por el Artículo 1101 del Código Civil, el que ya mencionamos al principio de este texto. Además la jurisprudencia abre la vía de reclamación por el Artículo 1124 del citado Código Civil.
Así las cosas el Tribunal Supremo permite que se pueda reclamar por ruina funcional, recogida en el Artículo 1591. Al tiempo con el incumplimiento contractual del Artículo 1124 ó el cumplimiento defectuoso que recoge el Artículo 1101. De esta forma el comprador perjudicado podrá optar por la acción que mejor defienda sus intereses. Lo mejor de todo es que no se nos obliga a elegir una frente a otra de forma preferente. Una cuestión fundamental en las acciones por incumplimiento contractual es que los defectos existentes no tiene que tener la consideración de ruina. La consideración de los mismos es irrelevante para esta acción. Se podrá resolver por tanto el contrato aún cuando los defectos no sean considerados como ruinógenos.
