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El carácter esencial del plazo de entrega

El contrato de compra de la vivienda de obra nueva nos aclarará si el cumplimiento del plazo de entrega tiene carácter esencial. Ese carácter esencial es el que legitima al comprados a la resolución del contrato. Esto es muy importante pues en el caso de que el contrato lo refleje como pacto entre partes, no es necesario demostrar que el retraso ha frustrado las expectativas del comprador. Así lo demuestran la mayoría de sentencias en esa línea de nuestros Tribunales.

En caso de que nuestro objetivo sea la resolución del contrato deberemos atender a los plazos para comunicar nuestra posición. Avisar con el tiempo previsto en el contrato de la intención de resolverlo es muy necesario. La comunicación ha de ser clara y diáfana.

¿Qué retraso es suficiente para resolver el contrato?

Esta quizás sea la parte más contradictoria en estos casos. Qué retraso se considera suficiente o no para la resolución del contrato. Es por ello que podemos encontrar sentencias arbitrarias. Nosotros reparamos en una del Tribunal Supremo de Enero de 2015. Cambiando el criterio mantenido hasta entonces por el Tribunal y sentando doctrina. En ella se habla de casos con cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Respecto de contratos de compraventa en viviendas de obra nueva, estén o no en construcción en el momento de la firma de los mismos.

La sentencia expresa que el incumplimiento de la parte vendedora del plazo estipulado de terminación y entrega de la vivienda, justifica la resolución del contrato previa petición de la parte compradora. Cuando esta reclamación se efectué antes de que sea convocada para otorgar escritura pública. El retraso no ha de ser especialmente relevante, y ello supondría la devolución de las cantidades entregadas a cuentas y sus intereses respectivos.

Si no existe plazo de entrega, ¿qué ocurre?

En principio no es lo habitual pero puede darse que no se determine fecha de entrega en el contrato. En esos casos ¿se puede resolver el contrato por incumplimiento del vendedor? Pues en sentencia de Septiembre del 2016 el Tribunal Supremo se pronunció dando la razón al vendedor. Entendía el Tribunal que a pesar de que el comprador es considerado consumidor, el no haber fijado una fecha de entrega de la vivienda en el contrato no es causa para declararlo nulo. Siempre que en el contrato concurran el resto de requisitos para darlo como valido.

Como siempre recomendamos no firmar contratos sin estar seguros de su «letra pequeña». No obstante que un contrato no refleje la fecha de entrega de la vivienda no da vía libre al vendedor. Esto es con un plazo abierto de entrega el vendedor no puede dilatarlo más allá de un plazo natural. El comprador tendrá siempre la opción de solicitar en los Tribunales la fijación de un plazo. E incluso puede resolver en esa vía el contrato.

Otra cuestión es la existencia de cláusulas que marcan un plazo confuso de entrega de la vivienda. En Julio de 2013 el Tribunal Supremo se pronunció en una sentencia en este tema. Declaró abusivas las cláusulas que fijaban un plazo confuso de finalización de las obras. Las declaró abusivas por ser indeterminadas y desproporcionadas. Las mismas se adornaban con exoneraciones que beneficiaban al promotor, de tal modo que el comprado no podía saber nunca el plazo real de entrega de la vivienda. Es por ello que antes de empezar ninguna acción para la resolución del contrato de compraventa aconsejamos que éste sea estudiado por un Abogado experto en Derecho Inmobiliario.

Reclamar indemnización por retrasos en la entrega de la vivienda

Pues bien el retraso en la entrega posibilita reclamar indemnización por retrasos en la entrega de la vivienda. Da lugar a una posible indemnización por daños y perjuicios. No basta desde luego con el retraso, esto no basta para tener trascendencia jurídica. Se precisa acreditar un daño o perjuicio que tenga conexión real con el retraso. Debemos pues acreditar que existe realmente el daño y que es consecuencia inequívoca del retraso en la entrega. También deberemos valorar la cuantía de ese daño.

Esa cuantía del daño que dará la cifra de la indemnización se hace atendiendo a cada caso en particular. No hay un baremo para englobar todos los casos. Se debe atender a cuestiones como la duración del retraso y el uso que debería tener la vivienda. Que puede obligar por ejemplo a continuar de alquiler al comprador.

Conceptos por los que se puede indemnizar

Pues como ya hemos apuntado uno de esos conceptos es el pago de rentas del alquiler. Todas aquellas que se hayan debido abonar tras finalizar el periodo de entrega de la vivienda. Hay que tener en cuenta que incluso pueden existir al tiempo indemnizaciones del arrendador al no desalojar la vivienda de alquiler en la fecha pactada. Esas cantidades así como las devenidas al prorrogar el contrato y finalizarlo antes de tiempo, podrán incluirse en la reclamación de indemnización.

Conceptos como gastos de alquiler de guardamuebles y trasteros. Los devenidos de contratos de mudanza que se hayan tenido que cancelar estando contratadas. La cancelación de contratos de bienes o servicios para la fecha de entrega, los gastos consiguientes para esas cancelaciones. Si existen gastos financieros por la necesidad de préstamos puentes al no poder firmar la hipoteca en el plazo previsto.

Fuente: Vilches Abogados

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