Miguel Martí – Consejero de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira
Con el objetivo de impulsar el mercado de alquiler de viviendas en España, el BOE del 24 de noviembre de 2009 publica la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, cuya entrada en vigor se producirá al mes de su publicación.
La norma contempla una serie de medidas dirigidas a agilizar y simplificar los procesos de desahucio modificando los correspondientes artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. También introduce una modificación en la Ley Arrendamientos Urbanos por la que se amplían los supuestos de excepción al plazo mínimo de duración de cinco años del arrendamiento de viviendas, pudiendo limitarse dicho plazo mínimo cuando se hiciera constar a la firma del contrato la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de dicho plazo mínimo, además de para el propio arrendador -única excepción hasta la fecha-, para cualquiera de sus familiares hasta el primer grado de consanguinidad o adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firma de divorcio o nulidad matrimonial.
En cuanto a las reformas en materia procesal podemos destacar la posibilidad que ahora se establece de acudir al juicio verbal, mucho más ágil y sencillo que el ordinario, para las reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, cualquiera que sea su cuantía, sin necesidad de acumular dicha acción a la de desahucio por falta de pago tal y como era preceptivo hasta la fecha para poder acudir al juicio verbal. De esta forma se pueden reclamar, por la vía del juicio verbal, las rentas debidas manteniendo la vigencia del arrendamiento.
Podrá también acumularse a cualquiera de los procesos de desahucio, ya sea por falta de pago de la renta o por expiración del plazo del arrendamiento, la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, acción que antes sólo era acumulable al desahucio por falta de pago. La sentencia que recaiga podrá incluir, si se solicita expresamente en el escrito de demanda, la condena a satisfacer todas las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la recuperación de la posesión de la finca, liquidándose la cantidad que resulte en base al importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. De esta forma se evita tener que plantear un nuevo procedimiento para reclamar las rentas devengadas durante la tramitación del desahucio.
Se reduce a un mes (hasta ahora eran dos) el plazo para enervar la acción de desahucio, es decir, la facultad que tiene el arrendatario de dejar sin efecto la acción de desahucio pagando o poniendo a disposición del propietario las rentas debidas desde que éste le requiera de pago y antes de la celebración del juicio. Así, si el arrendatario no satisface al propietario las rentas reclamadas en el plazo de un mes desde el requerimiento de éste, no podrá después utilizar el mecanismo de la enervación si el propietario presenta la correspondiente demanda de desahucio, aplicándosele, además, las costas del proceso.
Se acortan y simplifican trámites, plazos y comunicaciones con la finalidad de no alargar innecesariamente los procesos de desahucio. Así, por ejemplo, el reconocimiento de asistencia jurídica gratuita o la designación de abogado y procurador de oficio debe efectuarse en el plazo de tres días desde la notificación de la demanda; se amplían la relación de domicilios a los que pueden efectuarse comunicaciones y, en todo caso, cuando éstas no pudieran efectuarse en la vivienda o local arrendado o, en su caso, en los que hubieran señalado las partes en el propio contrato, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial; y en materia de lanzamiento se elimina el plazo de espera legal de veinte días para verificar el cumplimiento voluntario del arrendatario.
En definitiva, con las modificaciones que contempla la Ley se pretende generar en los propietarios la confianza necesaria que estimule el arrendamiento de sus viviendas, agilizando, en lo posible, los procesos de desahucio, si bien, para que la reforma sea realmente eficaz, será necesario dotar a los juzgados y tribunales de los medios necesarios que les permita cumplir las previsiones que establece la norma.
