Así tampoco. La prometida tendencia de mejora en el trato fiscal para perceptores no empresarios de rendimientos procedentes de bienes inmuebles, sigue pendiente también en este período 2003. Así, continúan sometiéndose a tributación en el IRPF las rentas obtenidas por arrendamiento, constitución, cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, y las rentas presuntas siguen siendo predicables de bienes inmuebles distintos de la vivienda habitual. Se denominan, estos rendimientos, "del capital inmobiliario".
El rendimiento neto, cifra sobre la que se tributa, es el resultado de deducir de los ingresos todos los gastos necesarios para la obtención de los mismos, sin distinciones dignas de mención respecto a años anteriores, salvo el aumento de la amortización, que pasa del 2 al 3%.
Dos son las novedades a mencionar para este 2003: los gastos computables no podrán superar los ingresos y, cuando se trate de viviendas, podrá reducirse el rendimiento neto a su 50%.
Respecto de la primera, señalar que en pasados ejercicios cabía obtener un rendimiento negativo, ya que sólo los gastos financieros tenían como límite de deducibilidad los ingresos obtenidos. En cuanto a la reducción del 50%, apuntar que no actúa sobre los ingresos, sino sobre el rendimiento neto obtenido y, por ende, sólo es aplicable cuando el mismo no ha llegado a cero por aplicación del límite anterior.
En definitiva, las novedades no han supuesto un general mejor tratamiento para este tipo de rendimientos, aunque sí para determinados arrendadores con gastos inferiores a los ingresos, lo que originará un mayor número de declarantes y eso, sin duda, favorece al conjunto de los ciudadanos.
Si ese hubiera sido el fin perseguido, totalmente plausible y necesario, cabría haber arbitrado medidas tendentes al efectivo control, tales como incentivos para la declaración por parte de los que satisfacen las rentas, hoy sujetos a requisitos que los hacen prácticamente inaplicables (satisfacción de rentas muy altas en proporción a sus ingresos), o bien la adecuación de la obligación de retener a supuestos más acordes con el valor catastral de los inmuebles que conforman la mayoría de los rendimientos obtenidos por esta fuente.
Maite Fandos y Fernando Delgado
Ernst & Young Abogados
Por otro lado, la fiscalidad de la persona física que desarrolla actividades inmobiliarias (de cualquier tipo) en forma empresarial -recordemos que, para que el arrendamiento o compraventa de inmuebles se considere actividad empresarial a efectos del IRPF, debe contarse con un local exclusivamente afecto a la misma y con al menos un empleado contratado a jornada completa - no se ha visto variada, determinándose el rendimiento obtenido como hasta el momento (en términos generales, ingresos menos gastos deducibles según la normativa del IS), e incluyéndose éste en la base imponible general del perceptor, bajo la rúbrica "rendimientos de actividades empresariales".
Finalmente, la fiscalidad inherente a la adquisición de bienes inmuebles por parte de particulares no ha sufrido variación alguna.
Así, y de forma general, la adquisición se sujeta al IVA y al ITP/AJD modalidad AJD, cuando se adquiere al promotor, mientras que cuando se trata de segundas o posteriores adquisiciones, las mismas se sujetan al ITP/AJD, en su modalidad de TPO.
No obstante, cuando se trate de segundas o posteriores entregas de edificaciones realizadas entre sujetos pasivos del IVA, cabe la posibilidad de que se sujeten a este impuesto. Esta posibilidad se materializa a través de la renuncia a la exención que para estas transmisiones contempla la Ley del impuesto, siempre que el adquirente tenga derecho a la deducción plena por las cantidades soportadas (posibilidad no prevista para particulares por la evidente imposibilidad de cumplimiento de este requisito), y la misma (la renuncia) se haga constar expresamente en la escritura pública en la que se formalice la trasmisión.
El ahorro fiscal para el adquirente es evidente, puesto que de tributar la operación por ITP/AJD modalidad TPO, el impuesto satisfecho sería un mayor coste de adquisición para él, recuperable a través del gasto deducible por la amortización de lo edificado, mientras que si la operación se sujeta al IVA, éste se deduce del IVA repercutido, resultando económicamente neutro. Sin embargo, la renuncia, aún resultando económicamente más atractiva que la sujeción al ITP/AJD, modalidad TPO, resulta ya en Catalunya y en otras Comunidades Autónomas menos atractiva de lo que era, pues tributa por la modalidad AJD a un tipo del 1,5%.
En definitiva, todo igual que en ejercicios anteriores: las novedades para este ejercicio no han conseguido acercar la normativa a lo que se prometía, por lo que la promesa de una mejor fiscalidad para las rentas inmobiliarias sigue siendo una "asignatura pendiente"; y el control sobre las mismas, de pretenderse efectivamente, debe instrumentarse a través de herramientas útiles que lo hagan posible. Sólo así el mercado del arrendamiento inmobiliario podrá dar respuesta a las necesidades que la sociedad demanda.
Fernando Delgado
Socio de Ernst & Young Abogados
Maite Fandos
Asociado de Ernst & Young Abogados
