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El ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario de un piso o local de negocio al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, exige para su estimación:

1º) Que se trate de una venta o cesión solutoria de vivienda o de local de negocio, sobreentendiéndose que tal venta o cesión han de ser válidas en derecho por no adolecer de vicios y reunir todos los requisitos legales para su validez.

2º) Que se ejercite la acción por el arrendatario, carácter que ha de tener en el momento de producirse la transmisión onerosa o al hacerse efectivo extrajudicialmente el derecho de retracto; debiendo además el arrendatario ocupar realmente el piso o local (Sentencia del TS de 17 de mayo de 1954), ya que no debe concederse tal derecho a quien con sus propios actos está demostrando con el no uso, que no le es necesaria la vivienda o local (Sentencias del TS de 6-6-1959; 3-3-1965; 29-1 y 14-2-1966; 27-3-1967; 25-3 y 9-61969 y 3-12-1970).

3º) Que la acción se ejercite dentro del plazo legal, treinta días a partir de la notificación fehaciente al arrendatario de las condiciones esenciales de la venta, notificación que no es necesaria cuando se pruebe el conocimiento cabal completo por el retrayente de la operación de venta , así como de todas las condiciones esenciales; habiéndose señalado por el T. Supremo entre los casos en que no se da aquella necesidad, cuando se da por notificado de un modo expreso o tácito, a vía de ejemplo, por haber pagado las rentas al nuevo propietario (Sentencias del TS de 15 de marzo de 1968 o 5 de enero de 1969) o sabido por cualquier conducto.

4º) El retrayente habrá de reembolsar al comprador el precio de la venta y además los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

5º) El retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario tiene arrendada, no resulta posible el derecho de retracto, pues debe existir aquella identidad entre la finca arrendada y vendida salvo el caso contemplado en el art. 47 de la L.A.U 1964, ya que si se procede a la venta de pisos o locales agrupados, y por un solo precio se otorgará el retracto y se hará por el precio que realmente corresponde al piso objeto del mismo , dentro del global fijado en la escritura para todos los vendidos, enseñando la doctrina jurisprudencial (SSTS de 4-11-1988; 17-2-1961; 14-5-1969; 5-1-1981; 26-5-1988, entre otras), cómo la prevención establecida en aquel precepto en relación con el art. 48 de la LAU 1964 se halla encaminada a combatir el "frau legis" mediante confabulación impeditiva del retracto a través y por medio de la arbitraria suma de locales o viviendas arrendadas , no constituyendo el concepto de agrupación si lo vendido es la totalidad de la finca que forma una unidad patrimonial, aunque venga ocupada por varios arrendatarios, y las precitadas viviendas tengan o puedan tener accesos independientes con sus propios límites y servicios, y así lo ha entendido también la Audiencia Provincial de Valencia en sentencias de 5-7-2003, 23-3-90, 12-3-91, 22-6-93, 19-6-95 y 17-10- 96, haciéndose eco de la constante jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto, y así sentencias de 22-10-04, 23-3-90, 12-3-91, 22-6-93, 19-6-95 y 17-10-96 entre otras, señalando concretamente la S.T.S. de 5 de julio de 2003 "según reiterada doctrina jurisprudencial (sentencias de 25 y 27 de abril de 1994 , 31 de enero de 1992 y 7 de febrero de 1991) ha de negarse el ejercicio de los derechos de adquisición preferente que establecían los artículos 47, 48 y concordantes de la LAU 1964 -vigente en el momento que la presente contienda se ha promovido- a quien no ostente un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido, cuando éste constituye una unidad patrimonial del que el demandante solamente detente, como inquilino o arrendatario, una de sus partes integrantes."

En definitiva, se muestra de acuerdo la doctrina, tanto científica como jurisprudencial, que el derecho de retracto no nacía para el inquilino de un piso o el arrendatario de un local de negocio sujeto a la LAU 1964 en el caso de venta o dación en pago del edificio completo en que el piso o local está integrado.

Por su parte, el número 7 del artículo 25 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre de 1994, expresa que no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por los distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

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Fuente: Gonzalez Torres Abogados

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