El sector turístico y los hoteles atraviesan la mayor crisis de su historia. Las restricciones internacionales a los movimientos de la población por la pandemia, sumadas a las cancelaciones masivas, han hecho que muchos empresarios se hayan visto obligados a acelerar la venta de activos para obtener la liquidez necesaria para hacer frente a la crisis. De este modo, en plena segunda ola de la pandemia, más de 550 hoteles ya están a la venta en España, un 19% más que en el mes de marzo, justo cuando estalló la crisis sanitaria. Estos establecimientos alcanzan un valor superior a los 1.200 millones de euros, según los datos facilitados por el portal inmobiliario Idealista.
La urgencia, a la hora de transmitir un activo, nunca puede ser buena compañera de viaje, por lo que en este artículo destacaremos los principales aspectos a tener en cuenta para que la seguridad jurídica de la operación quede absolutamente garantizada.
Como punto de partida esencial, el desarrollo de un completo proceso de “due diligence” será la clave para que la ejecución de la operación se complete satisfactoriamente.
La concreción de este tipo de operaciones puede llevarse a cabo a través de fórmulas dispares siendo habitual el proceso de compra del hotel como activo inmobiliario o, por contra, la adquisición de la sociedad mercantil propietaria del hotel en cuestión. Ambas opciones resultan válidas atendiendo a las necesidades de cada inversor y el volumen de contingencias a tener en cuenta en uno u otro supuesto variará. Así pues, la adquisición directa del inmueble en el cual se desarrolla la actividad hotelera incluyendo sus instalaciones requerirá de una mayor revisión en cuanto a la subrogación contractual que el hotel pudiera tener, aspecto que podría evitarse (en caso de estar limitadas las cláusulas de cambio de control) a través de la adquisición de la sociedad titular del hotel, esta última opción sin embargo, requerirá una mayor diligencia a nivel de auditoría legal por cuanto son mayores los derechos y obligaciones adquiridos.
De este modo, es habitual en este tipo de operaciones que el proceso de “due diligence” revise especialmente cuestiones de carácter administrativo. La actividad hotelera se encuentra actualmente muy regulada, y a su vez descentralizada administrativamente, por tanto, resulta esencial prestar atención a las regulaciones impuestas en cada enclave geográfico respecto al negocio hotelero. En este sentido, es parte esencial del hotel la vigencia de las diferentes licencias y permisos que se asocian a su actividad, y es imprescindible conocer las condiciones de mantenimiento de las mismas en el eventual cambio de titularidad del hotel. Igualmente, la revisión de afecciones urbanísticas que pudieran influir negativamente en el futuro de la actividad hotelera pudiendo incluso impedirla, supondrá un estudio necesario y pormenorizado que ofrezca garantías suficientes al comprador.
En el ámbito laboral, la “due diligence” proyectada deberá atender en especial al cumplimiento de todos aquellos aspectos que cubran el cumplimiento normativo de los contratos laborales existentes, los convenios colectivos aplicables y la corrección de las cotizaciones de sus trabajadores; igualmente la previsión de reestructuraciones de plantilla deberá ser considerada en el transcurso de la operación.
En el ámbito contractual, resultará esencial contemplar la vigencia de todos aquellos contratos que el hotel pueda tener suscritos tanto con suministradores o proveedores de servicios, como también y con una capacidad de influencia mayor en la negociación de la operación, de aquellos contratos que pudieran estar vigentes con el eventual operador del hotel, o aquellos suscritos con carácter financiero, pues las condiciones previstas en los mismos afectarán en mayor o menor medida al volumen de contingencias y por tanto a su influencia en el precio final de la operación.
La existencia de procedimientos litigiosos en curso, cargas sobre el activo inmobiliario y derechos de propiedad industrial e intelectual, son factores que deberán estudiarse pormenorizadamente en un momento previo al cierre de la operación.
Igualmente, las implicaciones fiscales pueden divergir en función de la operación planteada, por lo que siempre será necesario prestar especial atención y asesorarse rigurosamente por profesionales cualificados.
Gracias a nuestra dilatada experiencia en el sector hotelero, NET CRAMAN Abogados ofrece un asesoramiento a medida y en función de los requerimientos de cada operación.
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