El pasado 9 de Marzo de 2012 se aprobó el Real Decreto-ley 6/2012, bajo la rúbrica pseudo-esperanzadora “de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos”.
Lo que en la realidad y llevado a la práctica sería un alivio para muchas familias españolas, víctimas indefensas de esta larga crisis que parece no tener fin, es en la realidad una medida social cuyos requisitos son muy difíciles de cumplir.
La dación en pago, ya aplicada en países de nuestro entorno, como Reino Unido, Alemania y Francia fue un instrumento de presión por parte de muchas organizaciones españolas a fin de forzar al Gobierno anterior a un cambio. No obstante éste lo rechazaba ya que supondría un cambio en las reglas de juego en un momento delicado para la solvencia del sistema financiero español.
La dación en pago tampoco es una novedad en nuestro sistema hipotecario. La ley Hipotecaria ya la contempla en su Artículo 140, el problema es que depende de la buena voluntad de los bancos y debe constar en un acuerdo específico en el préstamo hipotecario, lo que en la práctica no se llevaba a cabo.
Los requisitos para que haya lugar a la tan anhelada dación en pago son:
1.- Se habla de un Código de buenas prácticas que ni los bancos están obligados a seguir. Y que deben haberse adherido al mismo para que se dé la dación en pago.
2.- El precio de adquisición de la vivienda no puede haber excedido de:
a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros.
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros.
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros.
d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.
Por lo que se refiere a los deudores hipotecarios que podrán resultar beneficiados, sólo se incluye a los deudores que se encuentren en el umbral de exclusión, y cuyos contratos de préstamo o créditos garantizados se encuentres vigentes a 11 de marzo de 2012.
Según la norma se encuentran en este umbral de exclusión:
a) Que el crédito o préstamo garantizado con hipoteca recaiga sobre su vivienda habitual.
b) Que todos los miembros de la unidad familiar (deudor, cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.
d) Que el conjunto de miembros de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
e) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma, así como que carezca de otras garantías reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran los requisitos mencionados en los apartados c) y d).
f) Para el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán concurrir en ellos los requisitos de los apartados b), c) y d).
El gran problema actual es el exceso de stocks inmobiliarios que desbordan a las entidades financieras. Los bancos tienen problemas de solvencia, y quieren líquido rápido y fácil. Y la elaboración de esta norma puede resolver los problemas de una muy pequeña minoría de la gran cantidad de afectados por las deudas hipotecarias en España.
Josepmaria Sala, Abogado
