En un sentido muy amplio del concepto estamos ante la modificación de alguno o algunos aspectos del préstamo hipotecario. Por supuesto después de la firma del mismo. Así las cosas se pueden novar varios aspectos de un préstamo hipotecario. Uno de los aspectos que se pueden novar es el plazo. De hecho es uno de los aspectos más modificados. La razón es lógica, con la ampliación del plazo se busca una rebaja de cuota y que permita afrontar de forma más liviana la carga del pago de la hipoteca.
Otro aspecto a novar de una hipoteca es el tipo de la misma. Aquí se puede tocar el tipo diferencial en caso de tipo variable. O cambiar de tipo fijo a variable, o viceversa. También se pueden acometer la eliminación de tipos de interés mínimos. Otro aspecto que se puede novar es el importe. Estaríamos hablando en ese momento de una ampliación de hipoteca. El cambio de divisa es otro aspecto a novar. Las hipotecas en otras divisas diferentes al euro han sido muy utilizadas y el cambio de las mismas es una aspecto a novar. También las garantías personales o reales es otra cuestión a novar. Para la cuestión que hoy nos ocupa quedaría una posibilidad más de novar en una hipoteca. Nos referimos a la subrogación hipotecaria.
Es la subrogación hipotecaria una de las novaciones más habituales en una hipoteca. Se entiende por subrogación la sustitución de una persona por otra. Si hablamos de una hipoteca, podríamos cambiar a alguno de sus titulares, o incluso en alguna ocasión a los avalistas. En todos esos casos se trataría de una subrogación personal o subjetiva. Hay otra posibilidad pero no es la que nos ocupa, sería cuando cambiamos el bien hipotecado, esto se denomina subrogación real u objetiva. A nosotros nos interesan las subrogaciones personales, y vamos a ellas.
Un tipo de subrogación personal es aquella que cambia al acreedor. No es la que nos ocupa en esta entrada, pero vamos a explicarla someramente. En un momento dado el legislador creyó conveniente estimular la competencia entre bancos. Así las cosas se creó un mecanismo, que ha sido perfilado en diferentes etapas, para que los usuarios pudiesen cambiar su hipoteca de entidad financiera. Es decir cambiamos el acreedor de la hipoteca. En los principios de esa norma se buscaba aprovechar los vaivenes de los tipos de interés. La ventaja para el consumidor es clara, no tenemos que cancelar la hipoteca con el consiguiente pago del impuesto de actos jurídicos documentados. También nos podemos encontrar con el cambio de acreedor de nuestra hipoteca sin solicitarlo. Al ser vendida en un paquete a un tercero. Es el sistema que dio origen a la crisis de las subprime.
Llegamos a la que nos ocupa en la entrada de hoy, cuando la novación hipotecaria conlleva el cambio del deudor. Este tipo de subrogaciones son las habituales en operaciones de compraventa. Nos hacemos con una propiedad que tiene en vigor una hipoteca. Abonamos una parte y nos subrogamos a la hipoteca existente. Son operaciones de compraventa con promotores inmobiliarios e incluso vendedores particulares. Este tipo de operaciones está exenta del pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Forma parte de muchos acuerdos de divorcio al abordar el destino de la vivienda familiar. Uno de los cónyuges se queda en solitario como deudor de la misma, liberando al otro de esa carga. Pero es una cuestión que se debe estudiar con mucha calma antes de incluirla en un acuerdo de divorcio…
En principio puede parecer una gran idea la de acordar el cambio de deudo en la hipoteca. Pero qué ocurre si la entidad financiera deniega esa posibilidad. Porque hay que tener en cuenta que en esta cuestión hay un tercero en discordia. La entidad financiera tendrá siempre la última palabra en este asunto. Nuestro acuerdo sobre la hipoteca de la casa familiar vendrá recogido en la sentencia de divorcio. Os traemos a colación una reciente sentencia que versa sobre esta cuestión.
Una pareja recoge en el convenio regulador, ratificado en sentencia, la subrogación en la posición hipotecaria del ex-esposo. Así las cosas la ex-mujer asume el pago en exclusiva de las cuotas hipotecarias restantes. Al tiempo debía eliminar de la hipoteca al ex-esposo, vía novación hipotecaria. Pasado el tiempo el ex-esposo comprueba que no ha sido eliminado como deudor en la hipoteca citada. Es cuando solicita la ejecución contra su ex-esposa. Defendiendo esta acción pues ella se obligó a subrogarse a la hipoteca, quitando al ex-esposo la carga sobre la misma. Desde el Juzgado se atiende la petición. Se cursa la ejecución, solicitando a la otra parte que en un plazo de un mes cumpla con sus compromisos adquiridos. La otra parte haciendo uso de su derecho a oposición, adjunta justificantes de novaciones hipotecarias rechazadas.
Pues bien el Juzgado atendiendo a las pruebas presentadas deja sin efecto la orden de ejecución. Considerando que la otra parte ha intentado cumplir fielmente el convenio pactado. Que lo que se produce es la negativa de un tercero, en este caso el Banco. Por lo que no cabe declarar incumplimiento de la obligación. Todo aquello pactado en un convenio interpartes no puede afectar a la voluntad de un tercero. Vaya que para haberlo dejado bien atado se debería haber recabado el consentimiento de ese tercero a lo allí pactado. Sin duda una cautela que en estos casos se debería atender, para no tener sorpresas desagradables.
