El condominio es la situación de un bien cuando su propiedad recae en más de una persona. Recordemos que la propiedad la pueden ostentar tanto personas físicas como jurídicas. E incluso pueden concurrir ambas en un condominio. El condominio es pues la existencia de varios copropietarios de un bien. Nuestro Código Civil regula los condominios en su Título III De la Comunidad de Bienes. En esa regulación se indica que ningún copropietario puede ser obligado a seguir perteneciendo a la comunidad.
Entra en cuestión a la hora de querer dejar la comunidad de propietarios de un bien, que éste sea o no divisible. Existen pues condominios divisibles y otros indivisibles. Para los segundos existe una herramienta denominada extinción del condominio o disolución de la cosa común.
Como ya hemos indicado en el reparto de una herencia no es inusual que una propiedad se comparta entre los hermanos. La vivienda familiar es un ejemplo claro, por lo general, de bien indivisible. Y decimos por lo general porque lo normal es que no pueda dividirse sin evitar que pueda seguir dando su uso. No suele ser posible dividir físicamente una vivienda y que pueda seguir siendo usada como tal. Hay muchas soluciones, tantas como familias. Pero si el deseo de una de las partes es no tener la propiedad, la extinción de condominio entre hermanos es la solución.
Es una situación similar a la que se da con el condominio en los divorcios y separaciones. Cuando se decide que uno de los cónyuges siga manteniendo la propiedad. Esta circunstancia suele venir acompañada de una hipoteca, algo que en herencias no es tan habitual.
Cuando uno o varios de los hermanos herederos no quiere mantenerse en la co-propiedad se procede a la disolución del condominio. Esto es que uno cede a otro su potestad sobre el condominio. Por lo general el objetivo último es que solo uno de ellos pase a ser el titular. Se hace vía escritura notarial de compra-venta. En ella se indica la transmisión de la parte de la propiedad al otro. Aquel que cede su parte recibe una compensación económica por aquel que asume la propiedad. Como se puede entender esta es la solución amistosa. Se precisa del mutuo acuerdo y se traduce en un ahorro por ambas partes.
Lo cierto es que para poder usar esta herramienta solo debe existir un régimen de condominio sobre un bien. Al tiempo una situación que justifique el uso de esta herramienta. Y aquí nos vemos ante los dos escenarios ya planteados. Puede ser un condominio entre hermanos fruto de una herencia. O que exista un divorcio o separación que precise de su extinción. Esto lo resume nuestro Código Civil en el Artículo 400:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Cuando uno de los titulares de una propiedad compartida decide poner fin a esa situación, primero buscará un acuerdo. En caso de que no sea posible llegara a un acuerdo con la otra parte se deberá iniciar la acción de división de la cosa común. El que inicia este trámite lo tiene que solicitar ante el Juzgado. Es un procedimiento que precisa del concurso de abogado y procurador. Desde luego en situaciones de condominio entre hermanos es una solución a evitar. ¿Por qué debemos evitarla? Por una cuestión sentimental en primer lugar. Estos conflictos entre hermanos pueden terminar con las relaciones de una familia. Y en segundo lugar por una cuestión económica.
Como ya hemos indicado anteriormente llegados a este punto de conflicto, se debe valorar si el bien es divisible o no. Cuando se trata de un bien divisible todo es más sencillo. Se reparte la propiedad en las partes necesarias. Proporcionalmente a la participación de cada uno de los comuneros. Un ejemplo de esta posibilidad sería una finca que al dividirse cada una de esas partes pudiese seguir manteniendo su esencia. Y al tiempo seguir sirviendo para el mismo uso que la finca origen.
¿Qué pasa cuando la propiedad es indivisible? Aquí estamos ante el caso de la vivienda familiar por ejemplo. Se nos abren dos posibilidades:
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