La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entrará en vigor el próximo 16 de junio de 2019, establece (i) los requisitos de conducta a seguir por prestamistas, intermediarios y representantes designados de créditos inmobiliarios y la información a proporcionar a los prestatarios; (ii) el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios; y (iii) el régimen sancionador aplicable en caso de incumplimiento.
Aunque la finalidad de la norma es proteger a las personas físicas que soliciten un préstamo con garantía hipotecaria u otro derecho real sobre inmuebles de uso residencial, algunas de las modificaciones que introduce tendrán efectos adversos no sólo para las entidades financieras, que ven incrementados los requisitos regulatorios en la financiación inmobiliaria, sino también para los propios prestatarios, e incluso para los promotores de vivienda; fundamentalmente:
Disminución del crédito inmobiliario, debido a medidas como:
Retraso en el otorgamiento de las escrituras de compraventa en los que exista financiación, ya sea por subrogación en el préstamo promotor o de terceros, debido al procedimiento de evaluación de solvencia y entrega de información a que viene obligado el prestamista y, fundamentalmente, a la necesidad de que los prestatarios comparezcan ante Notario con al menos 10 días de antelación a la firma del préstamo (sin que quepa hacerlo el mismo día del otorgamiento) para que éste constate el cumplimiento de las obligaciones de entrega de la documentación y preste asesoramiento sobre cada una de las cláusulas de la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN- (oferta vinculante a entregar en un plazo no inferior a 10 días) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas –FiAE-.
En la práctica, las entidades financieras entregan la oferta vinculante al prestatario con una antelación muy inferior a los 10 días anteriores a la firma y los prestatarios no se limitan a solicitar una oferta. Ello, sumado a que el asesoramiento lo ha de recibir el prestatario, lo que dificulta las compraventas a no residentes que actúan mediante representación, implicará para las promotoras considerables retrasos en el calendario previsto para el otorgamiento de las escrituras de compraventa con financiación.
Este procedimiento ha de seguirse también en caso de préstamos hipotecarios concedidos a personas jurídicas, cuando exista un garante o fiador persona física (por ejemplo, préstamos promotores en los que los socios personas físicas del prestatario presten garantía personal).
