El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ha sido publicado en el Boletín Oficial del Estado el día 18 de diciembre de 2018.
ales medidas, que afectan a distintos ámbitos como es la regulación del contrato de arrendamiento, el régimen de propiedad horizontal, el uso turístico de la vivienda, el procedimiento de desahucio de vivienda en hogares vulnerables, así como al ámbito fiscal de los arrendamientos de viviendas, entrarán en vigor a partir del día 19 de diciembre.
Por tanto, aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir del día 19 de diciembre de 2018, deberán dar cumplimiento a las nuevas medidas aprobadas por el Gobierno[1].
Las principales novedades, son las que se sistematizan a continuación:
1. REFORMA DE LA LEY DE 29/1994 DE 24 DE NOVIEMBRE DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
i) Se excluyen expresamente de la Ley de Arrendamientos Urbanos los denominados pisos turísticos (es decir, aquellos cuya cesión temporal se realiza de forma lucrativa por cualquier canal de promoción o comercialización). Estos contratos quedarán sujetos a la normativa sectorial turística.
ii) Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento, que pasa de tres (3) a cinco años (5) si el arrendador es persona física, o a siete (7) años si el arrendador es persona jurídica.
iii) Se amplía el plazo de prórroga del contrato si no el mismo no denuncia de forma previa a la fecha prevista para su expiración, que pasa de uno (1) a tres (3) años.
iv) Se establece límite al incremento de la renta, en contratos de arrendamiento de renta reducida ([2]).
v) Cuando el arrendador sea persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a su cargo (salvo aquellos servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario).
vi) La legislación de vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, siendo necesaria en tal caso la notificación previa a la venta del edificio.
viii) Fianza.
a)No estará sujeta a actualización durante los primeros 5 años si la arrendadora es persona física, o 7 si arrendadora es persona jurídica.
b)La garantía adicional a la fianza no podrá superar los dos meses de renta (si el contrato se pacta por 5 años, o 7 si la arrendadora es persona jurídica). Para plazos superiores, no se indica nada en contra, por lo que parece posible pactar garantías adicionales.
2. MODIFICACIÓN DE LA LEY 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal [3]
i) Se requerirá un voto favorable de 3/5 partes, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos (suponga o no una modificación del título constitutivo o de los estatutos). La misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o incremento de participación en gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, con el límite del 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
3. MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
i) En los procedimientos de desahucio, el Tribunal que deberá informará al demandado de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos, a efectos de que se pueda apreciar la posible situación de vulnerabilidad por parte de servicios sociales.
Si se aprecia la existencia de situación de vulnerabilidad, el procedimiento podrá suspenderse por término de un mes (o dos si arrendador es persona jurídica), a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial.
4. MODIFICACIÓN LEY REGULADORA DE HACIENDAS LOCALES (RDL 2/2004, 5 DE MARZO)
i) Sanción por desocupación de inmuebles: Los Ayuntamientos podrán determinar mediante ordenanza fiscal un único recargo o varios recargos (de hasta un 50% de la cuota líquida del impuesto), en función de la duración del período de desocupación del inmueble.
La definición de “inmueble desocupado” se determinará en las correspondientes normativas sectoriales.
ii) Los Ayuntamientos podrán establecer mediante ordenanza fiscal una bonificación de hasta el 95% en la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
5. MODIFICACIÓN DE LA LEY DEL IMPUESTO DE TRANSMIIONES PATRIMONIALES (RLD 1/1993 DE 24 DE SEPTIEMBRE)
i) Se establece la exención el impuesto de transmisiones patrimoniales para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.
[1] Los contratos anteriores a dicha fecha, seguirán rigiéndose por el régimen que les era de aplicación.
[2] Se entenderá contrato de “renta reducida” el que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado, y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas de alquiler.
[3] Régimen común no aplicable a las Comunidades Autónomas que tengan regulado su propio régimen de propiedad horizontal (p. ej. Cataluña)
