Haciendo uso del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual que los contratos de arrendamiento de vivienda incluyan una cláusula de actualización de la renta utilizando como índice de referencia para la actualización el Índice de Precios de Consumo (IPC), lo que conduce a que cada año de vigencia del contrato, ambas partes, arrendataria y arrendadora, puedan hacer uso de la facultad que les confiere el propio contrato de solicitar y notificar la variación de la renta.
El artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario a la fecha que en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.
Asimismo, el apartado segundo recoge que la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada le notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
El Programa “Tot és Possible”, de RAC 1, contactó nuevamente con el Socio – Director de ESPINET-COSTA ADVOCATS, Josep Maria Espinet Asensio, para responder a dos interrogantes sobre la cuestión.
En primer lugar, si bien es cierto que la variación de la renta de acuerdo con el IPC generaba tradicionalmente un incremento como consecuencia de la inflación, tendría que provocar el efecto contrario en caso de decrecimiento del IPC? Asimismo, y en segundo lugar, es acorde a la ley la práctica de aplicar el incremento de manera retroactiva desde el mes de enero?
En respuesta a las preguntas planteadas, Josep Maria Espinet Asensio explica que efectivamente, durante los últimos años, el incremento del IPC (la inflación) ha sido ligeramente inferior al de los años anteriores. Ha sufrido por lo tanto una tendencia a la baja, de forma que en consecuencia, estrictamente, también habrían tenido que experimentar este decrecimiento las rentas de los contratos de alquiler.
No obstante, hay que tener presente, explica, que mientras no se solicite y se notifique de manera expresa por parte de cualquiera de los contratantes a la otra parte, la subida o la bajada no es exigible. Es decir, no es una actualización automática, ya sea al alza o a la baja, sino que hay que instarlo para que sea efectiva y obligatoria.
Dejando a un lado el reciente repunte que ha experimentado el IPC, durante los años de disminución del índice, es posible que las propiedades optaran por no notificar una rebaja de la renta, confiando en que el arrendatario probablemente no lo instaría de mutuo propio, y podría no hacerse atendido el mínimo importe que a la baja representaba, o bien como consecuencia de la idea que quizás la propiedad quedaría en una posición menos favorable de cara a una futura renovación del contrato.
A día de hoy, volvemos a estar en un periodo ligeramente inflacionista, de forma que puede ser que la propiedad tenga interés en hacer una revisión de la renta. Ahora bien, la actualización que inste la propiedad tiene que tener en cuenta y de forma acumulada todos los IPC negativos y positivos de las anualidades transcurridas desde la última revisión del IPC que se hizo del contrato. Así pues, no sólo se tiene que computar la variación del IPC positiva de este último año, sino que también se tienen que contemplar las variaciones negativas de años anteriores transcurridos desde la última revisión.
Finalmente, en relación con el momento a partir del cual es exigible la renta actualizada, tal y como se desprende del articulado, la revisión se puede hacer a partir del momento en que se cumpla cada anualidad de vigencia del contrato, es decir, por cada “aniversario de años”. Si se firma, a modo de ejemplo, en el mes de Junio, podrá revisarse cada mes de Junio y podrá exigirse la renta actualizada a partir del mes siguiente a la notificación. En consecuencia, no es admisible, por regla general, y tratándose de vivienda, una aplicación retroactiva desde el mes de Enero.
Josep Maria Espinet Asensio
