Veamos primero el tratamiento en relación con el impuesto sobre la renta de las personas físicas.
El arrendamiento de inmuebles se puede calificar en IRPF de dos formas:
1º.- Rendimientos de la actividad económica -> cuando se cumplan alguno de los siguientes requisitos:
2º.- Rendimientos del capital inmobiliario -> cuando no cumpla los requisitos para ser rendimientos de las Actividades Económicas, que ocurre en la gran mayoría de ocasiones.
Las principales diferencias en la calificación son:
Rendimientos de capital inmobiliario |
Rendimientos de las actividades económicas |
Los gastos mientras no está alquilado NO SON DEDUCIBLES. Además se genera imputación inmobiliaria. |
Los gastos mientras no está alquilado SON DEDUCIBLES y el inmueble NO genera imputación inmobiliaria. |
Hay un límite de reparación e intereses |
No hay limitación en la deducción de gastos |
Se procede a la deducción por morosidad si son más de 6 meses a deber y tiene que haber gestión de cobro para cada mes. |
Para la deducción por morosidad se está a la LIS. |
Amortización al 3% |
Amortización según las tablas de las actividades económicas y se puede aplicar los beneficios de las Empresas de Reducida dimensión |
No hay reducción por inicio de la actividad |
Existe una reducción por inicio de la actividad |
Recuerda que difiere la tributación en la renta de ser calificado el arrendamiento de actividad económica o arrendamiento inmobiliario.
Como podemos ver es más beneficiosa la tributación del alquiler de viviendas vacacionales por la calificación de actividades económicas, no obstante hay que observar detenidamente los requisitos:
No obstante, la DGT a través de la Consulta Vinculante V-3859/2016, expone que a pesar de que la contratación de una asesoría para realizar las labores de gestión de los arrendamiento no se equipara a la contratación de una persona con contrato laboral y a jornada completa, sí que se cumplen los requisitos para calificar los arrendamientos como actividad económica en IRPF.
Ahora veremos el tratamiento en relación con el impuesto sobre el valor añadido.
Según establece el artículo 5 c) de la Ley del IVA serán sujetos pasivos del IVA:
“c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo”
Esto quiere decir que serán sujetos pasivos del IVA y deberán declararlo los arrendadores de inmuebles. Es por ello que los arrendamientos de viviendas están sujetos, pero ¿hay algún tipo de exención en este sentido?
La respuesta es SÍ
La exención del IVA en supuestos de arrendamientos viene regulada en el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA.
A continuación vamos a contrastar una serie de supuestos:
El tipo de IVA a aplicar es el 10 %.
Recuerda que existen diferencias en el tratamiento del IVA y algunos arrendamientos están exentos del IVA y otros no.
El tipo de IVA a aplicar es el 10 %
Hay supuestos en los que no hay obligación de practicar la retención en IRPF a consecuencia del arrendamiento de inmuebles.
Los supuestos más habituales de la exoneración de la retención son los siguientes:
En nuestro canal de YouTube puedes acceder a cientos de videos para emprendedores, autónomos y pymes. Y entre ellos, uno en el que hacemos un breve resumen sobre la aplicación del IVA e IRPF en el arrendamiento de viviendas.
Aquí tienes un video resumido de todo lo relacionado con el artículo de hoy, por si quieres visualizarlo.
El alquiler con opción de compra es un contrato compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa.
Con este contrato de alquiler el inquilino puede vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado. Una vez transcurrido este, el inquilino, tendrá derecho a comprarla por un precio acordado.
Lo habitual es que al precio se le descuenten total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.
Tratamiento fiscal del alquiler con opción de compra
Como decía anteriormente se dan dos contratos con fiscalidad propia:
En los contratos de arrendamiento con opción a compra, se generan dos diferentes tipos de renta, con anterioridad a ejercitar la opción de compra, que son el alquiler y la opción de compra.
En al alquiler y dependiendo del destino y de si es primera o segunda o ulteriores transmisiones se podrán aplicar los siguientes impuestos:
Al mismo tiempo si el propietario (arrendador) es persona física, los rendimientos derivados del arrendamiento tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario y se declararán en el IRPF.
Si el propietario es una sociedad, tributa como un ingreso más de la sociedad, y tributará por el Impuesto sobre Sociedades.
La tributación va a depender de cada uno de los impuestos:
ITP / AJD
El contrato de opción de compra tributa por el ITP, dado que la compraventa de vivienda de segunda mano es un contrato sujeto a ITP.
La base imponible será la mayor de: el precio pagado por la opción o al 5% del precio de ejercicio de la opción, se tomará este 5%.
El obligado al pago será el arrendatario (optante) y deberá de liquidar el ITP dentro de los 30 días hábiles desde la firma conforme al tipo aplicable en cada comunidad.
IVA
En el supuesto de que el propietario del inmueble sea una empresa, tendrá un tratamiento específico. Si se cobra un importe por la concesión de la opción, estaremos ante una operación calificada como prestación de servicios siéndole de aplicación el tipo IVA impositivo del 21%.
IRPF
Si en la firma del contrato se entrega una prima por la opción a compra, se produce en el concedente una ganancia de patrimonio (artículo 33.1 de la LIRPF). Y al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del IRPF (artículo 45 de la LIRPF). Ver detalle en las Consultas de la Dirección General de Tributos V1370-12 y V1530-17 .
En caso de percibirse la prima de la opción de compra de forma fraccionada puede imputarse en diferentes ejercicios, en función de los cobros.
Si en su lugar se tratase de un contrato de arras penitenciales, el vendedor no tendría que declarar el importe percibido hasta que no se produce la venta.