Como hemos venido informado, el pasado 14 de marzo se declaró el estado de alarma en todo el territorio nacional, en virtud del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, prorrogándose la duración del mismo hasta las 00:00 horas del día 12 de abril de 2020, mediante la Resolución de 25 de marzo de 2020, del Congreso de los Diputados.
Han sido numerosas las medidas que se han venido aprobando durante estos últimos días para paliar el impacto económico y social como consecuencia de la pandemia del COVID-19, siendo algunas de ellas las previstas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, publicado en BOE de 1 de abril del año en curso (en adelante, Real Decreto-ley 11/2020).
El Real Decreto-ley 11/2020, entre otras medidas, pretende asegurar la protección del colectivo que vive en régimen de arrendamiento y, en especial, el que se halla en situación de vulnerabilidad económica, centrándose en cuatro grandes bloques:
Dichas medidas han movilizado 700 millones de euros y estarán vigentes desde el día siguiente a la publicación en el BOE del Real-Decreto ley 11/2020, es decir, el día 2 de abril de 2020.
Antes de explicarles detenidamente el contenido de las medidas enunciadas anteriormente, pasamos a describirles los supuestos vulnerabilidad económica derivados del COVID-19 a los que deben subsumirse los beneficiarios de las moratorias o ayudas que seguidamente se describen (artículo 5 Real Decreto-ley 11/2020).
Los requisitos (puntos i. y ii.) que se enumeran a continuación deberán concurrir de forma conjunta y hallarse debidamente acreditados:
En ambos supuestos, el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar no podrá superar:
Formarán parte de la unidad familiar: la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
No se subsumirán dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica la persona arrendataria o las que componen su unidad familiar que sean propietarias o usufructuarias de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurre esta circunstancia cuando:
Sentado lo anterior, pasamos a analizar las medidas aprobadas per el Gobierno en materia arrendaticia:
A solicitud de la parte arrendataria -se halle o no en situación de vulnerabilidad económica-, la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual podrá ampliarse, de forma extraordinaria, por un periodo máximo de 6 meses, debiendo ser aceptada esta prórroga por la parte arrendadora, salvo que las partes pacten otros términos o condiciones.
Esta medida es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el de prórroga tácita establecido en el artículo 10.1 de la LAU durante el periodo comprendido desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020 hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma.
Durante el periodo de tiempo en que se prorrogue extraordinariamente el plazo de duración del contrato de arrendamiento se mantendrán vigentes los términos y condiciones pactados en el contrato en vigor.
Otra de las medidas establecidas en el Real Decreto-ley 11/2020 es la moratoria de la deuda arrendaticia aplicable a los arrendatarios de vivienda habitual que se hallen en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia del COVID-19.
Cabe mencionar que la aplicación de esta medida ha sido graduada por el Gobierno español en función de quién ostenta la posición de parte arrendadora, es decir, distinguiendo entre pequeños tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda y grandes tenedores. Esta decisión ha sido tomada pensando especialmente en los primeros, los cuales representan el 85% de los arrendadores en España, y en la incidencia que podría tener esta medida sobre su economía de aplicarse en los mismos términos previstos para los grandes tenedores. Todo ello, con el fin de garantizar un equilibrio entre las partes contratantes que impida trasladar a la situación de vulnerabilidad de los arrendatarios a los arrendadores pequeños tenedores.
Por este motivo, seguidamente, procedemos a explicar la aplicación de la moratoria de la deuda arrendaticia en función de quién ostente la posición de parte arrendadora en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
La medida que les detallamos a continuación se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual suscritos en virtud de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que la parte arrendataria se halle en situación de vulnerabilidad económica y la parte arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor.
Tienen consideración de grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que sean titulares de:
Antes de enunciarles cómo se concreta esta medida, resulta conveniente poner de manifiesto que el Gobierno ha previsto que ésta no se aplicará en los supuestos en los que se haya conseguido, previamente, un acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial de la renta de alquiler entre las partes contratantes.
Así pues, en caso de no existir dicho acuerdo, la parte arrendataria -que se halle en situación de vulnerabilidad económica- podrá solicitar a la arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020. Recibida la petición, el arrendador deberá comunicar al arrendatario, de forma expresa y en un plazo de 7 días laborables, la decisión adoptada de entre las siguientes:
El aplazamiento del pago empezará a partir de la siguiente mensualidad de renta y se mantendrá durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, prorrogables mes a mes, si el plazo inicial no fuere suficiente en relación con la situación de vulnerabilidad del arrendatario como consecuencia del COVID-19, sin que pueda superarse, en ningún caso, los 4 meses.
En cuanto a la reestructuración de la deuda, las cantidades aplazadas se entregarán por la parte arrendataria de manera fraccionada durante un plazo mínimo de 3 años, el cual comenzará en el momento en que el arrendatario supere la situación de vulnerabilidad, o bien, cuando finalice el periodo máximo de los 4 meses antes citado, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas.
Finalmente, el aplazamiento del pago de la renta y la reestructuración de la deuda no supondrán ningún tipo de penalización para la parte arrendataria ni devengarán ningún tipo de interés.
Esta medida es de aplicación a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
Como una última apreciación, indicarles que se levantará la moratoria en el pago de la renta arrendaticia y su fraccionamiento si el arrendatario resulta beneficiario del programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020 (financiación ofrecida por entidades bancaria a arrendatarios en situación de vulnerabilidad y avalados por el Estado), que se explica en el punto 3 de esta nota.
Será optativo por los pequeños tenedores aceptar una moratoria de la deuda arrendaticia -ya sea mediante la condonación total o parcial de la renta o a través de un aplazamiento de su pago.
Los pequeños tenedores podrán aceptar del arrendatario en situación de vulnerabilidad económica la petición que éste les proponga, tal como una condonación de la renta o un aplazamiento de su pago, siempre que no se haya alcanzado un acuerdo previo entre ambas partes de forma voluntaria.
El arrendador comunicará, en un plazo de 7 días laborables, la aceptación de las condiciones de la propuesta o podrá ofrecer alternativas a la petición planteada, como por ejemplo el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de ciertas mensualidades de renta acompañado de un calendario de pagos para satisfacer las cantidades debidas a futuro, o una condonación de la renta.
Finalmente, en caso de que el arrendador no aceptare ningún acuerdo, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación que a continuación se describe.
Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica sobrevendida como consecuencia del COVID-19, cuyos arrendadores sean tanto pequeños como grandes tenedores, podrán tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación ofrecido por entidades bancarias sin el devengo de gastos ni intereses para el beneficiario. Para ello, el Gobierno ha aprobado una línea de avales con total cobertura del Estado para que el sector bancario ofrezca financiación a las personas en situación de vulnerabilidad.
Este programa sea ha creado exclusivamente para hacer frente al pago de la deuda arrendaticia de vivienda habitual y podrá cubrir un importe máximo de 6 mensualidades de renta. El plazo de devolución de la cantidad prestada será de hasta 6 años, prorrogables hasta 4 años más, de manera excepcional.
Asimismo, el Gobierno ha aprobado un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual», dirigido a los arrendatarios de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y que tengan problemas transitorios para devolver los préstamos concedidos para atender al pago total o parcial de la deuda arrendaticia referidos anteriormente.
Mediante este programa, se adjudicará directamente a los arrendatarios una ayuda de hasta 900.-€ al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito para satisfacer la renta de su vivienda. La cantidad exacta de estas ayudas la determinarán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma.
Finalmente, indicar que los beneficiarios de la moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas sin reunir los requisitos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, anulándose o suspendiéndose la ayuda concedida y debiéndose reintegrar o devolver la suma entregada.
Finalizado el estado de alarma y levantada la suspensión de los términos y plazos procesales, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos derivados de contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyos arrendatarios se encuentren en situación de vulnerabilidad social o económica a causa del COVID-19 y no tengan alternativa habitacional para sí y las personas que convivan con ellos, quedan suspendidos por un plazo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020 y hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas.
Para finalizar, indicarles que, en paralelo a las medidas aprobadas en materia de arrendamientos de vivienda, el Real Decreto-ley 11/2020 ha modificado el redactado original de las disposiciones que regulan moratoria hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual prevista en el Real Decreto-ley 8/2020.
