Los Reales Decretos suelen tener un común denominador, tocan por lo general a más de una norma. Así las cosas el Real Decreto que intenta aportar medidas para fomentar el alquiler toca cinco normas. Las normas que se ven reformadas en algunos puntos son las que siguen:
La citada Ley 29/1994 de 24 de noviembre, conocida como LAU, tiene varias modificaciones por este Real Decreto. Una de las más notables es la ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler. Así se pasa de tres a cinco años. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica ese plazo se amplia a los siete años. Esto conlleva en la práctica el aumento del tiempo en el que un inquilino podrá permanecer en la vivienda de alquiler. También se modifica el plazo de la prórroga tácita que se lleva del año a los tres años de la nueva norma. Este plazo se usa cuando pasado el periodo de prórroga obligatoria ni el arrendador ni el arrendatario manifiesten la voluntad de no renovar el contrato.
Otra de las cuestiones abordadas en esta reforma es la de la fianza. Se establece que no podrá ser superior a dos mensualidades del alquiler. Excepto en la celebración de contratos de alquiler de larga duración. Se trata de limitar el impacto económico al inquilino en la firma de los contratos de alquiler. Al sumarse a la fianza cuestiones como los avales o depósitos bancarios. En la línea de cambios respecto de los contratos de alquiler otra medida es que los gastos de gestión inmobiliaria y de la redacción del contrato deben ser por cuenta del arrendador, si se trata de persona jurídica. Salvo que existan gastos que se puedan imputar a peticiones por parte del arrendatario. La reforma facilita que durante el tiempo del contrato se pueda llegar a acuerdos entre las partes para la mejora o reforma de la vivienda.
En la LAU también se termina por aclarar que la celebración de contratos de alquiler turístico de viviendas están sujetos a la normativa sectorial turística de aplicación en cada caso. En esta línea se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para establecer medidas a favor de las comunidades de propietarios ante el auge del alquiler turístico. La Ley 49/1960 de 21 de julio, se ve modificada para que una mayoría cualificada pueda limitar o condicionar la actividad del alquiler turístico. Esa mayoría cualificada se establece en las tres quintas partes de los propietarios. Se supone que esta medida puede favorecer la convivencia en los edificios de viviendas.
Como todas las medidas para fomentar el alquiler que se precien deben ir unidas a medidas fiscales. Así las cosas se establece que la suscripción de contratos de alquiler para vivienda de uso permanente estará exenta del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Respecto de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se modifica parte de lo regulado sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles. El IBI no será de obligada repercusión al arrendatario en coas de alquiler de vivienda por parte de entes públicos o de las Administraciones. El superávit que tengan las Corporaciones Locales podrá usarse para la promoción de parque de vivienda pública.
Del mismo modo los Ayuntamientos pueden bonificar la cuota del IBI en viviendas que se pongan al alquiler a precio limitado. Esa bonificación puede llegar a ser hasta del 95%. En cuanto a los inmuebles de uso residencial desocupados de forma permanente, se establecen las bases y garantías para definir los mismos. Esta medida va encaminada a que los Ayuntamientos puedan ejercer el recargo del IBI a esas viviendas que ya se estableció en el año 2002. Aunque de forma tan difusa que la aplicación del recargo era casi imposible.
La accesibilidad universal es un caballo de batalla para las entidades locales desde hace ya tiempo. En esa línea se reforma la Ley de Propiedad Horizontal, de tal forma que en un plazo de tres años las Comunidades de Propietarios deben aumentar hasta el 10% su fondo de reserva. Estableciendo la posibilidad de que se destine el mismo a obras de accesibilidad universal. Con el fin de poder ir eliminando las barreras físicas en los edificios, para que las personas en situación de movilidad reducida tengan garantizado su derecho a moverse por los edificios. Se hace obligatorio acometer obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a la comunidad puedan alcanzar el 75% del importe de las mismas.
La reforma se acuerda también de los hogares vulnerables. Se pretende dar mayor seguridad jurídica en los procedimientos de desahucio. Para ello se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. La citada Ley 1/2000 de 7 de enero, ve reformado el procedimiento de desahucio de vivienda. Se pretende una mejora para aumentar la eficiencia de la coordinación entre servicios sociales y órganos judiciales. De tal modo que las acciones de los segundos estén ligadas a la adopción de medidas de protección por parte de los primeros. Se establecen trámites y plazos que deben ofrecer mayor seguridad jurídica. En este caso tanto a los inquilinos como a los propietarios de las viviendas alquiladas.
