El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, mediante el cual modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal y le Ley de Enjuiciamiento Civil, entre otras normas, a los efectos de facilitar el acceso a la vivienda en régimen de arrendamiento.
Una de las modificaciones más importantes introducidas por la referida norma es la relativa a la duración del arrendamiento de vivienda. Se establece una duración mínima del contrato para el arrendador de cinco años, o de siete si el arrendador es una persona jurídica. Es decir, si bien la duración del arrendamiento puede ser libremente pactada por las partes, si esta fuere inferior a cinco años (o siete si el arrendador fuere una persona jurídica), llegado el día del vencimiento del contrato, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta la indicada duración mínima, salvo que el arrendatario manifiesta al arrendador su voluntad de no renovar el contrato con una antelación mínima de 30 días a la fecha de terminación inicial del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
Asimismo, se modifica el régimen de prórrogas del contrato, de manera que si a la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo los cinco o siete años de duración mínima anteriormente señalados, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo con 30 días de antelación como mínimo, el contrato se prorrogará de forma obligatoria durante un período de tres años más.
En cuanto a los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización contractual, la nueva norma establece que cuando sea una persona jurídica el arrendador, debe ser esta quien los asuma, salvo el de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Por otro lado, en materia de derechos de tanteo y retracto, la nueva norma sigue la regulación existente, estableciendo que no haya a favor del arrendatario dichos derechos cuando: (i) la vivienda arrendada se venda juntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble y (ii) cuando todos los pisos y locales del inmueble se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador. Sin embargo, en dichos casos, el Real Decreto Ley se remite a una eventual legislación sobre vivienda, la cual podrá prever que en dichos casos existan los citados derechos de tanteo y retracto, que recaiga sobre todo el edificio y en favor del órgano de la Administración que se establezca en la referida legislación sectorial de vivienda.
En cuanto a garantías, la reforma señala que, si bien cabe pactar garantías adicionales a la fianza para asegurar el cumplimiento del contrato por el arrendatario, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda de hasta cinco años de duración (o de siete en el supuesto indicado anteriormente), dicha garantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Finalmente, la reforma excluye de una manera ciertamente confusa la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a los contratos de uso turístico, “cuando esté sometida (la cesión de la vivienda para uso turístico) a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.
En materia de vivienda turística, la nueva norma modifica, asimismo, la Ley de Propiedad Horizontal para que puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda mediante el voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
En materia de desahucio de viviendas, se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil a los efectos de intentar conseguir una más eficaz protección de los hogares vulnerables, intentando mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes.
Finalmente, se establecen una serie de modificaciones fiscales en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
