En el ámbito de los arrendamientos urbanos, el término “reparación” se presenta a menudo entremezclado o confundido con otras clases de actuaciones tales como las de “conservación”, “mantenimiento” o “mejoramiento”, que, al no tener necesariamente el mismo significado o alcance jurídico, conviene hacer unos breves comentarios sobre su caracterización y diferenciación.
Las actuaciones de “conservación”, “mantenimiento” y “reparación” reciben, por lo general, el mismo tratamiento y consideración, pues también, en términos generales, siguen todas ellas un mismo patrón: actuación o tipo de gasto desarrollado sobre el inmueble, que resulta imprescindible para preservarlo para servir al uso al que se destina, evitando de este modo su deterioro, pérdida o destrucción. En definitiva, se conserva o mantiene para no haber de reparar, y se repara porque no se ha conservado ni mantenido. La actuación de reparación podríamos decir que es más perentoria, mientras que la de conservación y/o mantenimiento presenta unos rasgos más preventivos.
Por el contrario, el concepto de “mejora” alude a un tipo de actuación, dispendio o gasto sobre el inmueble, cuya nota predominante es la de aumentar su valor en venta, o su rentabilidad, provecho, utilidad o explotación, en comparación con la que tenía antes de la actuación mejorativa. Dentro de esta categoría cabe destacar, por su proximidad con las actuaciones reparatorias, las denominadas “mejoras necesarias”, tal y como las recoge el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Se califican como necesarias aquellas mejoras que, aun comportando un aumento del valor en venta, o de la explotación, provecho o utilidad del inmueble sobre el que recaen, su ejecución se presenta como perentoria, sin que pueda razonablemente diferirse hasta la finalización del arrendamiento, y ello, bien porque las impone la propia ley o una resolución judicial o administrativa firme, que es lo más habitual, o bien por razones que socialmente merecen ser atendibles como en los casos en que la parte arrendadora tendría derecho a obtener alguna subvención o ayuda pública si las realiza dentro de un determinado plazo, o porque teniéndose que realizar, sí o sí, obras de reparación en el inmueble, parece lógico y conveniente aprovechar esta circunstancia para hacer mejoras relacionadas con aquéllas, cuya ejecución posterior generaría sin duda un coste muy superior.
Realizadas estas aclaraciones terminológicas y conceptuales, nos vamos a centrar, seguidamente, en las actuaciones de “reparación” propiamente dichas.
La obligación de reparar el inmueble por parte del arrendador se encuentra regulada en la legislación sustantiva de ámbito estatal, referida a los contratos de arrendamiento de vivienda antiguos, en el artículo 107 y correlativos del Texto Refundido de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU 1964). Los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 se rigen, sobre este particular, por el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU 1994). Ambas tipologías de contrato quedan afectadas también por lo establecido en el artículo 1.554 y concordantes del Código civil español.
¿En qué consiste la obligación que estamos tratando? La de reparar es una obligación de “hacer”, al contrario que la del arrendatario con el pago de la renta, que normalmente es dineraria y, por consiguiente, de “dar”. Este deber u obligación tiene, además, la nota de ser “principal” con respecto de otras obligaciones menores o accesorias que corresponden a la parte arrendadora en un contrato de arrendamiento. El carácter de obligación principal comporta que, si la parte arrendadora no atiende a su cumplimiento, la persona arrendataria o contraparte queda, desde entonces, facultada para instar judicialmente, bien la rescisión o resolución del arrendamiento, bien el exacto cumplimiento de la obligación con la ejecución forzosa de la misma en los términos que establece la ley y, en ambos casos, más la correspondiente indemnización por daños y perjuicios que con el incumplimiento se le hubieren producido. Esta consecuencia no se da cuando el incumplimiento recae sobre una obligación accesoria, no principal, de un contrato, de ahí la importancia del carácter principal que se predica de la obligación de reparar en los arrendamientos urbanos.
Se trata de un deber que normalmente corresponde a la parte arrendadora, y sólo a ella, si bien, en algunos casos, se admite que la actuación reparatoria sea sustituida y la ejecute la propia arrendataria, al margen de la arrendadora. Ocurre cuando la reparación hubiera sido ordenada por autoridad competente y la arrendadora no la hubiera iniciado en los 30 días siguientes a ser requerida para ello, o no la hubiera terminado en los 3 meses siguientes; o cuando la intervención reparatoria tenga el carácter de urgente, encaminada a evitar un daño inminente o una incomodidad grave. En estos casos, que son excepción, le está permitido al arrendatario realizar la reparación de que se trate y exigir de inmediato su importe al arrendador. Fuera de estos supuestos, no le resulta lícito ni atendible en derecho, ejecutar por su cuenta las reparaciones en la vivienda y acto seguido exigir a la arrendadora el reintegro de su importe.
Para que el arrendador pueda atender con normalidad el deber de reparación, es lógico que, previamente, haya tenido conocimiento o la razonable posibilidad de conocer la necesidad de llevarla a cabo. Para ello, la ley impone a la parte arrendataria la obligación de poner en conocimiento de la arrendadora, en el plazo más breve posible, la necesidad de reparaciones en la vivienda, de modo que, si no cumple con este deber, puede acabar respondiendo de los daños y perjuicios que por su negligencia se produzcan a la parte arrendadora.
A la obligación de reparar del arrendador se oponen una serie de supuestos en los que este deber no procede y el arrendador queda relevado de su cumplimiento, a saber:
– Cuando se produce la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, siendo el caso que la destrucción de que se trata puede ser total o parcial (cuando es necesario realizar reparaciones cuyo coste supera el 50% del valor de construcción de la vivienda), y también cuando procede la declaración firme de ruina acordada por autoridad competente.
– Cuando el deterioro que requiere de reparación sea atribuible o imputable al arrendatario, teniendo en cuenta que la ley contempla al respecto una serie de presunciones que, según cómo y en qué circunstancias, juegan en contra de la persona arrendataria imponiéndole la carga de la prueba de que no le son atribuibles y de que ha actuado con la diligencia exigible en el cuidado ordinario de la vivienda.
– Cuando nos encontramos ante lo que la ley califica como “pequeñas reparaciones que exija el desgaste ordinario de la vivienda”, las cuales se contempla que sean a cargo y por cuenta exclusiva de la parte arrendataria. Conviene tener presente que esta calificación de “pequeñas reparaciones” encierra un concepto jurídico indeterminado, por lo que su concurrencia o no dependerá de las circunstancias concretas. Se aconseja tomar como parámetros de referencia para la determinación de este carácter, no sólo el importe de la renta y ponderada y razonable comparación con el importe de la reparación, sino también el periodo de permanencia y ocupación del arrendatario en la vivienda al tiempo en que se requieren esta clase de reparaciones menores. Es frecuente observar en la práctica de los tribunales de justicia, que la discusión sobre si la reparación es pequeña o no, afecta a elementos tales como la caldera de agua caliente sanitaria o de calefacción.
Para valorar adecuadamente todos estos extremos, se deberá estar, como hemos indicado, a las circunstancias concretas del deterioro necesitado de reparación, relacionándolo todo con el importe de la renta satisfecha y el tiempo que resta de vigencia del contrato de arrendamiento y de uso de la vivienda y sus instalaciones por el arrendatario.
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Josep Maria Espinet Asensio
