La situación que vivimos actualmente, tras la declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, ha afectado a la economía y mercados, influyendo de un modo decisivo en los diversos sectores económicos que se ven obligados a lidiar con múltiples y diversas medidas restrictivas, ajustadas a la evolución de la pandemia, que limitan el ejercicio de libertad de empresa.
Esto, naturalmente, ha afectado a múltiples relaciones contractuales que o bien no podrán cumplirse, o al menos, no podrán hacerlo en las mismas condiciones en que se pactó, sin que la diversa legislación redactada con carácter urgente haya paliado o dado solución a esta situación.
En este contexto, surge la aplicación -como válvula jurídica- de la cláusula rebus sic stantibus, que literalmente significa “mientras duren las cosas” y es una moderación del principio pacta sunt servanda (los contratos están para cumplirse), que permite la resolución del contrato o la modificación de sus cláusulas cuando por el transcurso del tiempo aparecen nuevas circunstancias que no fueron previstas en el momento de su celebración y que alteran sustancialmente la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual.
Hasta tiempos relativamente recientes, la aplicación de esta cláusula ha tenido carácter excepcional, de tal manera que era muy difícil encontrar alguna sentencia que admitiera su aplicación en la práctica. Esta situación ha empezado a cambiar desde el momento en que el TS ha dado carta de naturaleza a esta cláusula admitiendo como alteración extraordinaria e imprevisible la situación de crisis económica (STS 30.06.2014 y 15.10.2014). Sin embargo, resulta novedosa su aplicación a la actual situación de pandemia.
La resolución que pasamos analizar, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona en fecha 12 de enero del año en curso, aplica la cláusula rebus sic stantibus en un contrato de arrendamiento de industria de 27 inmuebles cuyo objeto era la explotación de apartamentos turísticos y acuerda, en orden a restablecer el desequilibrio económico existente entre las partes- la reducción de la renta de alquiler en un 50%.
Así, en primer lugar, analiza los requisitos que deben concurrir para aplicación de la referida clausula, siendo estos los siguientes:
1º.-Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base de negocio.
2º.-Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso para alguna de las partes.
3º.-Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.
4º.-Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuyan entre las pares de forma equitativa y justa.
En segundo lugar, considera que la aplicación del RDLey 15/2020 que establece una serie de medidas para paliar los efectos de la pandemia y aplicable a los arrendamientos de industria con un gran tenedor, como es el caso, no impide la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pues el hecho de que el arrendatario no se acogiera los términos de la misma y no solicitara la moratoria en el pago de la renta, no impide que pueda interesar otras consecuencias diferentes, que restablezcan la equidad del contrato.
Y finalmente, y respecto a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al caso enjuiciado, estima que se cumplen los requisitos enumerados anteriormente, pues considera que la situación de crisis sanitaria en la que nos encontramos y sus consecuencias en orden a la limitación de la movilidad no pudo ser tenida en cuenta en el momento de la celebración del contrato puesto que se trata de “una situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial” , que además frustra la finalidad el contrato, cuyo objeto no es otro que el arrendamiento de inmuebles para uso turístico, cuyos ingresos se han visto reducidos un 72% a consecuencia de la “caída en picado del turismo por la restricciones a la movilidad, dificultades de desplazamientos, disminución de vuelos, recomendaciones de no viajar, exigibilidad de cuarentena en algunos supuestos, restricciones de los aforos, o el cierre de determinados negocios o actividades ligados al turismo” alterándose así la base del negocio y haciendo “que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido ninguna actuación culpable por parte del arrendador”.
Por último, considera cumplido el requisito de intento de negociación entre las partes, por cuanto la arrendataria propuso una reducción de la renta en un 50% que no fue aceptada por el arrendador, quien sólo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago de la renta; razón por la que la juzgadora acoge la pretensión de la actora-arrendataria y con el fin de restablecer el equilibrio entre la partes contratantes, acuerda reducir en un 50% el importe de la renta y mantener en el contrato de arrendamiento, dado que ello implica el mantenimiento de otros contratos relacionados con el mismo (salarios de empleados, seguros, etc) y no perjudica al arrendador, a quien le sería bastante complicado, en la situación actual, arrendar como piso turístico o de temporada estos inmuebles.
Esta resolución no es firme, si bien sienta un precedente para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en las diversas relaciones contractuales afectadas por la pandemia, que deberán ser analizadas caso por caso para ver si existen las circunstancias concretas que posibiliten -cuando no sea posible un acuerdo inter partes-, una respuesta judicial satisfactoria a los intereses de las partes.
Meritxell Toro Sanz
Abogada
Área de Derecho Privado y Seguros
Lealtadis Abogados
