La situación del régimen jurídico de los arrendamientos en España es literalmente un sin Dios. Estamos ya ante el sexto intento y mucho nos tememos que al margen del destino de éste nos quedan más variaciones.
Pues existen problemas de calado que ni este nuevo texto aborda y otros que aborda con poca contundencia. El anterior RD 21/2018 es de aplicación a los alquileres que se celebrasen entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019. Una sinrazón devenida de la poca destreza del legislador para conseguir apoyos para su con-validación. Ahora vuelve a la carga con una herramienta diferente el Real Decreto-Ley. Este RDL 7/2019 debe ser aprobado por la Diputación Permanente y ha sido puesto en tela de juicio por la oposición.
Al margen de precisar los apoyos en Diputación Permanente del Congreso de los Diputados nos tememos tenga que pasar por el tamiz del Tribunal Constitucional. Así las cosas la constitucionalidad o no del instrumento para su aprobación puede marcar la vida de este RDL 7/2019. Los efectos que en el mercado del alquiler puedan tener las reformas son una incógnita. Muchos agentes del mercado del alquiler indican que conseguirá el efecto contrario al buscado. Esto es reducción de la oferta y subida del precio del alquiler. Nosotros vamos a revisar alguno de los cambios legales de esta nueva norma.
Sin duda uno de los temas candentes en el mercado inmobiliario es el de los arrendamientos turísticos. La exposición de motivos del RDL 7/2019 es clara, viene entre otras cosas a dejar sin efecto la reforma del año dos mil trece. Partiendo de la base de que la Ley de Arrendamientos Urbanos no parece el lugar más indicado para regular los alojamientos turísticos, la reforma vuelve al texto anterior a la norma de dos mil trece. Volvemos al concepto de viviendas suntuarias. Aquellas que tienen una superficie superior a trescientos metros o que la renta excede en cómputo anual a cinco veces y media el salario mínimo interprofesional. Se deja como anteriormente a la voluntad de las partes el régimen jurídico del arrendamiento de estas viviendas.
Esta nueva redacción deja fuera intencionadamente a los arrendamientos turísticos, es decir no soluciona la patata caliente que comunidades de propietarios tienen entre sus manos. Pues este tipo de alojamientos no pueden en ningún caso asimilarse a los arrendamientos de temporada que sí están regulados en la norma.
La nueva norma modifica los artículos 9 y 10 de la anterior. Lo que nos lleva a un viaje en el tiempo y pone de nuevo en valor los tiempos de la Ley 4/2013. La duración de los contratos vuelve a los cinco años de duración mínima y a una prórroga de otros tres años de plazos anuales. Excepto en casos de arrendamientos con personas jurídicas, que el plazo es de siete años mínimo y tres de prórroga de plazos anuales.
Sí que hay una novedad que entendemos merece ser destacada. Se trata de la denuncia del contrato. Para el arrendador se marca cuatro meses de antelación para ello, y en el caso del arrendatario se le dan dos meses. La distinción entre personas físicas o jurídicas a la hora de la firma de contratos de arrendamiento crea controversia en el sector. Esa diferencia de trato entre una u otra persona parece no tener una razón de peso.
En este punto volvemos a la reforma que se materializó con la Ley 19/2009. Se exige que en el propio contrato de alquiler se exprese la causa de necesidad que se vaya a invocar. A nuestro parecer esta medida es un sinsentido. Prever qué causa puede llevar a denegar la prórroga del contrato de alquiler es un juego de adivinación. Sería más eficiente una herramienta que obligue a demostrar como cierta cualquier causa que se esgrima para la denegación de la misma.
Otra notable reforma es sobre la actualización de la renta. En el RDL 7/2019 se limita la misma al IPC. En el anterior intento del RD 21/2018 se limitaba esta cuestión a los alquileres de renta reducida. Ahora será de aplicación a todos los contratos. Esta quizás sea una de las medidas más importantes en la línea de contención de la subida excesiva de los alquileres que en los dos últimos años se lleva produciendo.
