Comentarios a la Sentencia 475/2018, de 20 de julio, dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo, por la que se flexibiliza el criterio en materia de subrogación de alquileres de renta antigua por fallecimiento.
El pasado día 20 de julio, la Sala Civil del Tribunal Supremo, dictó sentencia, mediante la cual, se plantea un nuevo criterio o matización a la subrogación en un contrato de arrendamiento de renta antigua por causa de fallecimiento del arrendatario, flexibilizando el criterio respecto a sentencias anteriores para entender ahora de una forma más amplia la existencia de subrogación.
En este supuesto en particular, nos encontramos ante una demanda de desahucio desestimada en primera instancia y recurrida posteriormente por la parte actora, cuyo recurso sí que fue estimado por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife. Asimismo, la parte demandada, interpuso recurso de casación frente a esta última sentencia dictada en 2ª instancia alegando, entre otros motivos menores, la infracción del artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 (que sería de aplicabilidad a este supuesto) en relación con el artículo 16.3 de la LAU de 1994.
La cuestión se regula en el artículo 58 de la LAU de 1964, en el que se establece el derecho de subrogación que pueden ejercer distintos sujetos relacionados con el arrendatario, al fallecimiento de éste. Además, conforme a la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, se dispone que, para tener el derecho a tal subrogación, el sujeto que pretende la subrogación debe acreditar en los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario su legitimación para subrogarse, en relación con el artículo 16.3 de la LAU de 1994. Este artículo dispone que “el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse”.
Este régimen de aplicación de la LAU de 1964, salvo las modificaciones propias contenidas en la disposición transitoria de la LAU de 1994, es el que rige para las subrogaciones que puedan llevarse a cabo en el marco de un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha anterior a 9 de mayo de 1985 (como sería el caso).
En la mencionada sentencia, el Tribunal estima el recurso de casación, indicando que si bien el mencionado artículo 16 de la LAU es aplicable en este caso, y por tanto es imprescindible el cumplimiento de los requisitos de comunicación por escrito del fallecimiento y la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse, según ya se ratificó en las anteriores sentencias del Tribunal de 30 de mayo de 2012 y 23 de octubre de 2013, esta doctrina resulta demasiado rígida, y debe interpretarse teniendo en cuenta las exigencias que para cada caso impone la buena fe.
En este sentido, a pesar “a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello”.
El Tribunal argumenta este matiz con el hecho de que el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación, y que la exigencia de la notificación precisamente lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de la subrogación. Por tanto, invocar una exigencia meramente formal como es la notificación escrita, cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse, resulta contrario a la buena fe.
En definitiva, se puede afirmar que no se puede pretender la extinción del contrato de arrendamiento por falta de requisitos formales cuando previamente las partes han mantenido contactos y negociaciones sobre la duración del contrato y las condiciones de subrogación. Por ello, se produce una flexibilización de los requisitos formales, según cada caso concreto, para verificar en cada situación particular si la parte arrendadora conocía o no el hecho de la defunción y, ante todo, la voluntad de subrogación en el sujeto, todo ello bajo la observancia del principio de buena fe.
