El caso es el que sigue, existe un contrato de arrendamiento de renta antigua entre una mujer y la propiedad del inmueble. Fallece la mujer que había suscrito el contrato de arrendamiento. Se comunica por parte del marido de ésta el fallecimiento. Se entablan conversaciones para que se siga con el arrendamiento, incluyendo si es preciso una subida de la renta. No se llega a buen puerto en esas conversaciones. Por lo que la propiedad inicia un procedimiento de desahucio por expiración de plazo en un Juzgado de Primera Instancia.
La subrogación de alquileres de renta antigua por fallecimiento del firmante es un tema recurrente. Hasta la fecha el Tribunal Supremo en su figura de la Sala Civil, mantenía que para que tenga lugar era imprescindible cumplir con lo expuesto en el Artículo 16 de la LAU. Esto es comunicación por escrito del fallecimiento y facilitar la identidad de la persona que quiere subrogarse al contrato de alquiler de renta antigua. Es importante recordar esta doctrina del Supremo pues al final de este caso viene a flexibilizar esos extremos, al entender que no se puede exigir lo mismo en todos los casos.
En Primera Instancia la propiedad exige el desahucio del esposo de la fallecida, por carecer de título para su ocupación. Así como por la expiración del plazo legal. Se pedía por la demandante que se decretase el desahucio, condenar al demandado a dejar “libre, vacua y expedita” la vivienda. Apercibiendo de que de no hacerlo se procedería al lanzamiento, y al tiempo pedía imponer las costas al demandado. Esta primera demanda se amplió al incluir a un tercero que vivía en la propiedad con el viudo. Se convocó a las partes para la celebración de juicio y los demandados se opusieron a las pretensiones de la propiedad.
La Magistrada desestimo la demanda de la propiedad. Absolviendo a los demandados de lo pedido en la demanda. Y no impuso las costas del procedimiento. La Magistrada no acepta la demanda porque entiende que la propiedad sí conoció el fallecimiento, por vía del viudo. Al tiempo sabía que éste se pretendía subrogar al contrato de alquiler, pues habían tenido negociaciones, incluyendo una posible subida de la renta a abonar.
La propiedad no conforme con la sentencia recurre en apelación a la Audiencia Provincial. La Sala decide estimar el recurso de apelación y revocar la sentencia de primera instancia. Por lo que se aceptaba la resolución del contrato de arrendamiento por carecer los demandados de título de ocupación. Se les condenaba a dejar “libre, vacua y expedita” la vivienda. Para que dispusiera de la misma la propiedad. Se apercibe a los demandados que de no hacerlo se produciría el lanzamiento. E imponía las costas a los demandados. De las costas devengadas en esta segunda instancia no hacía imposición de las mismas, y se solicitaba la devolución del depósito que se pidió a la propiedad para formalizar el recurso.
Los demandados, el viudo y la persona con la que comparte la vivienda, interponen y tramitan el consiguiente recurso de casación en el Supremo. Los motivos esgrimidos para el mismo son dos, los que siguen:
La Sala de lo Civil del Supremo admite a trámite el recurso de casación. Se traslada a la propiedad del inmueble para que formalizase su oposición al mismo. Lo que hace presentando un escrito. Para la resolución del recurso se señaló a un ponente, y se decide resolver sin celebrar vista. Para ello se acordó día de votación y fallo por el pleno de la Sala.
El supremo relata los antecedentes del caso, demanda contra el viudo ejercitando la acción de desahucio por expiración del término, y al tiempo acción de desahucio por precario para la entrega de la finca urbana a la propiedad. En esta demanda aportada en primera instancia la propiedad alega que en su día aceptó la herencia de su padre. Por lo que se subrogo al contrato de alquiler que en su día en el año 1969 celebró su padre con la fallecida. Con el fallecimiento de ésta en 2012 alega que es la primera vez que tuvo noticia de que su esposo residía con ella en el inmueble. Alegaba la propiedad que sin poder decir la fecha exacta intentó llegar a un acuerdo extrajudicial para que abandonase la vivienda. Alegando que el demandado no solicitó la subrogación en ningún momento.
Los demandados se opusieron a la demanda. El viudo había continuado viviendo en la residencia, que había acogido al tercero pues este no tenía lugar donde vivir. Que comunicaron el fallecimiento de la arrendadora. A continuación empezaron una negociación para que fue se el tercero el que se subrogase en calidad de arrendatario. Todo ello con una revisión de la renta. El Juzgado en primera instancia acredita que el viudo continuó ocupando la vivienda. Que abona recibos de luz y agua, y que intentó acuerdo con la propiedad, en el que se incluía revisión de la renta. Se constata que no consta pago de la renta en ese tiempo pues la propiedad rehusó el mismo.
El Juzgado razona que es cierto que no se han cumplido los formalismos de la LAU de 1994, y el Artículo 58 de la LAU de 1964. Falta la comunicación por escrito de la subrogación. Pero entiende que no cumplir un formalismo no puede producir los mismos efectos que si no hubiese existido comunicación. Pues es claro en este caso que la propiedad aceptó la subrogación. Lo contrario sería vulnerar la doctrina de actos propios. La sentencia es recurrida en segunda instancia por la propiedad. La Audiencia Provincial estima el recurso. Revocando la sentencia y estimando la demanda. Por lo que declara la resolución del contrato de arrendamiento. Para ello se apoya en la doctrina del Supremo de la que hablamos al principio del artículo, bajo el epígrafe ” Subrogación de alquileres de renta antigua por fallecimiento “.
La Sala recuerda que en lo que respecta a la subrogación de alquileres de renta antigua por fallecimiento se debía hacer con lo previsto por el Artículo 16.3 de la LAU de 1994. En ese procedimiento se indica que el arrendamiento se extingue si en plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario no recibe el arrendador notificación por escrito. Se requiere certificado registral de la defunción, e identidad del subrogado con su parentesco con el fallecido. Así como pruebas de que reúne los requisitos legales para subrogarse. La Sala de lo Civil del Supremo había mantenido que para la subrogación es imprescindible cumplir con todos los requisitos del Artículo 16 de la LAU. Todo ello confirmado con las sentencias 343/2012, de 30 de mayo, se ratificó en la sentencia de pleno 247/2013, de 22 de abril, y se confirmó en la sentencia 664/2013, de 23 de octubre.
Pues bien en este caso la sala ha considerado que la doctrina es muy rígida. Y no puede ser mantenida de manera inflexible eludiendo la buena fe, que recordemos es principio general de nuestro ordenamiento jurídico. Por ese motivo de la buena fe, sería excesivo resolver el contrato de arrendamiento por la no existencia de notificación escrita. Máxime cuando sí ha existido esa comunicación con la propiedad. Y al tiempo de comunicar el fallecimiento ha notificado al arrendador su voluntad de subrogarse. Por lo tanto no hacer caso de estas cuestiones sería ir en contra de la buena fe. Recuerda la Sala que para que se produzca la subrogación no es requisito que el arrendador esté de acuerdo con ella.
