El artículo 16 Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU 1994) establece un procedimiento a seguir en el caso que, de conformidad con la ley aplicable, un tercero pueda y quiera subrogarse en el contrato de arrendamiento en el caso de fallecimiento del arrendatario.
Dicho precepto establece que, en estos casos, el arrendamiento se extingue si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe una notificación por escrito del hecho del fallecimiento, acompañado de certificación registral de defunción y de la identidad de quién pretende subrogarse y continuar en el arrendamiento existente, señalando, además, el parentesco entre este y el arrendatario y ofreciendo un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.
Dicho precepto de la LAU de 1994 resulta igualmente aplicable a los contratos de renta antigua anteriores a dicha ley, tal como prevé la Disposición Transitoria 2ª de la propia LAU 1994.
El Tribunal Supremo, mediante su sentencia de 20 de julio de 2018, matiza su doctrina hasta ahora mantenida en la materia y suaviza la necesidad que impone el artículo 16.3 LAU 1994 de notificar a la arrendadora la voluntad de subrogarse en el contrato de arrendamiento en caso de fallecimiento de la arrendataria.
En el caso objeto de disputa judicial, y que sirve para que el Tribunal Supremo suavice la posición mantenida hasta el momento, se trataba de un contrato de renta antigua en el que, tras fallecer la titular del arrendamiento, su cónyuge viudo (persona con facultad legal para subrogarse en el contrato), no había verificado la notificación por escrito al arrendador, pero, en cambio, dicho arrendador ya tenía conocimiento, tanto del fallecimiento de la arrendataria, como de la voluntad del viudo a subrogarse, con quién, incluso, había iniciado negociaciones para revisar el importe de la renta para continuar con el arrendamiento.
El Tribunal Supremo entiende que su anterior criterio jurisprudencial resulta excesivamente rígido, por lo que merece ser matizado.
A tal efecto, señala el alto tribunal, que la falta de notificación no puede producir el efecto de extinguir el contrato de arrendamiento imposibilitando la subrogación del interesado, cuando el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y existe la voluntad de subrogación de quién tiene derecho a ella, pues ello resultaría contrario a la buena fe.
Es decir, el Tribunal Supremo entiende que, por encima de formalismos (notificación efectiva), lo esencial es que el arrendador tenga conocimiento del fallecimiento de la parte arrendataria y de la voluntad de subrogación de quién tenga derecho a ella.
Importante revisión del Tribunal Supremo del criterio mantenido hasta ahora en esta materia, intentando conciliar la rigidez de la letra de la ley con el espíritu de esta y con los principios generales del derecho español.
