Como punto de partida, debemos situarnos en las normas que regulan el contrato de compra y venta: si bien hasta diciembre de 2017 la regulación de este contrato se encontraba en el Código Civil Español, en Catalunya está en vigor desde el 1 de enero de 2018 – dejando a un lado la decisión que deberá adoptar el TC respecto a la constitucionalidad del texto- el Libro Sexto del Código Civil de Catalunya, que regula el contrato de compraventa y, específicamente, el contrato de compraventa inmobiliaria cuando el inmueble esté radicado en Catalunya, en recta aplicación del artículo 10.5, 2º párrafo, del Código Civil Español.
En consecuencia, para identificar el régimen jurídico aplicable en un supuesto de los tradicionalmente denominados vicios ocultos, así como como las posibles acciones a ejercitar y los plazos para hacerlo, deberemos distinguir entre la regulación del Código Civil de Catalunya (CCCat), aplicable en compraventas cuyo bien inmueble esté radicado en Cataluña y celebradas a partir de 1 de enero de 2018, y la del Código Civil Español (CC), aplicable a las anteriores a esta fecha, y a las que con posterioridad a esta fecha se celebren en otras comunidades que no tengan regulación propia.
Según el artículo 1445 CC “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.
En el marco de esta relación contractual, el artículo 1461 CC recoge las dos obligaciones principales del vendedor: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa vendida”, siendo dos obligaciones distintas. Es decir, la parte vendedora se obliga a la entrega de la cosa, por un lado, y por otro, salvo pacto en contra, al saneamiento de lo vendido.
Los artículos de 1844 CC a 1499 CC regulan el “saneamiento por los defectos o gravámenes de la cosa vendida”. Tal y como recoge el manual de Derecho Civil del Catedrático Manuel Albaladejo, “el saneamiento – hacer la cosa sana – significa que, puesto que lo vendido puede no ser o estar como debería o aparenta, el vendedor responde al comprador en el caso de que tal deber ser o apariencia no coincida con la realidad”.
Es decir, no se ha de sanear si las partes eran conocedoras de un posible gravamen (por ejemplo, un usufructo) o de un defecto (de humedades, por ejemplo). El vendedor, como indica el artículo 1484 CC, “estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén , si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.
En un hipotético escenario de un comprador o una compradora que haya adquirido un inmueble en el cual se pongan de manifiesto, con posterioridad a la celebración del contrato, defectos que no estuvieran a la vista y que no se pudiera conocer al momento de la compra (incluso si tampoco los conocía el vendedor – art. 1485 CC-), podrá el comprador, en virtud del artículo 1486 CC, “optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio”.
Este “desistimiento” o “rebaja del precio” son las conocidas como “acciones edilicias”, específicamente, en la modalidad redhibitoria para el caso de desistimiento de contrato, o en la modalidad quanti minoris en el caso de querer conservar la cosa pero rebajando el precio pagado por ella.
Para su admisión, la jurisprudencia requiere:
Asimismo, y como requisito de procesabilidad, el artículo 1490 CC hace necesario que para que prospere cualquiera de ambas acciones, ésta sea ejercitada en un plazo de 6 meses desde la entrega de la cosa vendida.
No obstante, cuando el defecto o vicio es de tal gravedad que puede considerarse que lo entregado es cosa distinta a lo comprado, cabe residenciar la situación en el terreno de la doctrina del aliud pro alio, que permite al comprador, sin estar sometido al perentorio y exiguo plazo de seis meses de las acciones edilicias, acudir a la acción de indemnización (1101 CC) o a la acción resolutoria (1124 CC), cuyo plazo de ejercicio se encuentra en el artículo 1964 CC y es el general de 5 años (con las particularidades del régimen transitorio aplicable derivado de la modificación del artículo en el año 2015).
El contrato de compraventa es el gran protagonista del Libro Sexto del CCCat, tal y como explicábamos en profundidad en una publicación anterior de este blog, sobre el contenido de la nueva legislación catalana.
El Libro Sexto actualiza y moderniza el contrato de compraventa acercándolo al derecho europeo. Acogiendo un concepto existente en distintas regulaciones de la UE, ya el primer artículo del Libro Sexto (art. 621-1 CCCat) recoge: “La compraventa es el contrato por el cual el vendedor se obliga a librar un bien conforme a contrato i a transmitir la titularidad, sea del derecho de propiedad o de otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien”.
Posteriormente, el artículo 621-9 CCCat, relativo a las obligaciones del vendedor, especifica también las dos principales: entregar el bien, y sus accesorios y documentos; y a “garantizar que el bien sea conforme a contrato”.
La obligación de saneamiento del Código Civil Español que hemos tratado es sustituida, ahora en el Libro Sexto, por la de “conformidad” del bien con el contrato. La Ley dedica 10 artículos a delimitar el concepto de “bien conforme a contrato”. Determina los criterios generales en el artículo 621-20 CCCat, a saber:
Asimismo, la conformidad exige, salvo pacto en contrario, que el bien:
Es decir, los vicios ocultos quedan ahora amparados bajo el paraguas de la “no conformidad”. ¿De qué acciones dispone el comprador y en qué plazos puede ejercitarlas en caso de encontrarse en un supuesto de no conformidad?
Habida cuenta que la no conformidad, como los anteriores vicios ocultos, parte de la premisa de que ésta se manifiesta con posterioridad a la conclusión del contrato, el CCCat establece 2 nuevos plazos, que desplazan de toda forma el anterior plazo de los 6 meses:
* ART. 621-23: En caso de compraventa de consumo, se presume que cualquier defecto que se manifieste durante los 6 primeros meses a partir de la entrega, existía con anterioridad a ésta y por tanto produce la “no conformidad” del bien.
Las acciones edilicias del CC desaparecen como tal en el nuevo Libro Sexto. En la legislación catalana, comprador y vendedor pueden ejercitar, desde enero de 2018, los denominados “remedios”. Específicamente, señala el artículo 621-37 CCCat:
Es fundamental tener presente que para que el comprador pueda ejercitar alguno de estos remedios, tiene que haber cumplido con dos obligaciones:
El Libro Sexto incluye una subsección específica, la séptima, dedicada a las particularidades de la compraventa inmobiliaria. En términos generales, los aspectos más relevantes se centran en la práctica notarial y registral. No obstante, lo visto hasta el momento tendrá un impacto directo y muy importante en toda operación de compraventa inmobiliaria.
Todo defecto que aparezca en el inmueble con posterioridad a la conclusión del contrato, que no se pudiera razonablemente conocer con anterioridad, y que provoque alguno o algunos de los efectos del artículo 621-20 CCCat, conducirán a la “no conformidad” del bien con el contrato, situando al comprador en la posibilidad de accionar contra el vendedor.
Es necesario tener presente que, en virtud del artículo 621-24 CCCat, “el vendedor responde de la falta de conformidad derivada de las manifestaciones previas al contrato sobre las características, cualidades o prestaciones del bien y de cualquier manifestación pública con el mismo contenido”.
Por ello, una información incompleta o incorrecta respecto al bien puede situar al comprador, una vez concluido, en un supuesto de no conformidad que le permita accionar. A su vez, todo defecto o vicio que sea dado a conocer con anterioridad a la conclusión del contrato conllevará alejarse de la “no conformidad”.
Intentando sintetizar, en caso de encontrarse en el escenario de haber adquirido un inmueble en el que se ponen posteriormente de manifiesto defectos que se desconocían en el momento de la compra y que no era razonablemente posible conocer con anterioridad, deberemos atender, en primer lugar, al lugar en el que radique el inmueble y, en segundo, a la fecha en que se celebró la compraventa, tanto por el impacto en el régimen jurídico aplicable, como en el plazo de prescripción de las acciones o remedios al alcance de la persona compradora.
Si se celebró con anterioridad al 1 de enero de 2018, acudiremos como norma general a la regulación que se desprende del Código Civil. En cambio, si se ha celebrado a partir de 1 de enero de 2018 y se trata de un bien inmueble radicado en Catalunya, salvo pacto expreso en otro sentido, se habrá de acudir al régimen previsto en el Libro Sexto del Código Civil de Catalunya.
Dependiendo de si le es aplicable al supuesto una u otra regulación, la persona compradora podrá hacer uso de las acciones edilicias en virtud del CC, durante los 6 meses posteriores a la entrega, o bien a los remedios que ofrece el CCCat, y que permiten un plazo de dos años para que se ponga de manifiesto el defecto, momento a partir del cual empieza a contar el plazo de prescripción de la acción, que no es otro que el de tres años.
Ante una situación de compraventa de inmueble con vicios o defectos ocultos, como es de ver en la complejidad del presente artículo, siempre aconsejamos un buen asesoramiento legal, que ponemos a su disposición de la mano del equipo de ESPINET – COSTA ADVOCATS.
Josep Maria Espinet Asensio
