Contar con el usufructo de un inmueble es una situación habitual, pero no siempre sencilla de comprender, ya sea por la venta con esta particularidad, o porque esa condición se ha recibido en herencia.
Sea de la manera que sea, es necesario aclarar en qué consiste contar con un usufructo, y a quién se considera su nuda propiedad.
En un mismo bien, que, por lo general, es un inmueble, la nuda propiedad es su dueño, aunque no puede hacer uso de él, por otra parte, está quien tiene el usufructo, que puede utilizarlo, pero no es su dueño.
En definitiva, un mismo bien cuenta con un propietario y con una persona que lo disfruta y son diferentes.
Qué vas a poder leer aquí:
Ambos son derechos sobre un mismo bien, aunque con responsabilidades y obligaciones diferentes.
Quiere decir que se tiene la propiedad de algo que no se puede usar, en el caso de una vivienda, es su titular, pero no puede vivir en ella, ni obtener beneficios económicos, como, por ejemplo, las rentas de un alquiler.
Se trata de un derecho real de alguien sobre una cosa que no cuenta con el permiso de utilizar usar porque no posee el pleno dominio, que solo consigue una vez que finalice el usufructo.
Sí, en caso de fallecimiento del nudo propietario, sus herederos adquieren la titularidad de ese bien, en las mismas condiciones que tenía el fallecido, esto es, que el usufructo se mantiene ante estos nuevos propietarios.
Podemos decir que es la otra parte que complementa esta relación, puede usar esa vivienda, y disfrutar de ella, pero no es su dueño
Hablamos de otro derecho real que permite a esta persona vivir en ella o, si lo prefiere, alquilarla y recibir los frutos de estas rentas (cuenta con el uso y disfrute).
Esta situación de usufructuario se mantiene hasta su fallecimiento, o hasta que se cumpla la condición que se estipule.
Por norma general, un usufructo lo extingue el fallecimiento, se mantiene esta relación hasta que la persona que cuenta con él, muere, pero no tiene por qué ser así obligatoriamente.
Puede ser cuando se cumpla un plazo determinado, o una condición.
Entonces se procede a un derecho de reversión, es decir, la nuda propiedad consigue propiedad y uso en su totalidad.
Lo vamos a ver con un ejemplo muy sencillo.
Milagros es una persona mayor, con un piso en propiedad, enferma, que, en poco tiempo, debe ir a una residencia.
Desde hace años, cuenta con la ayuda de María, una empleada del hogar.
Milagros decide que, cuando ella se vaya a la residencia, María puede usar y disfrutar del piso hasta su muerte (la de Milagros), momento en el que el piso pasará en herencia a una orden religiosa.
Cuando llega el día, Milagros se convierte en nuda propietaria del piso, sigue siendo su dueña, pero ya no lo utiliza.
María, en usufructuaria, puede vivir y disfrutar de él, sin ser su dueña.
En el momento del fallecimiento de Milagros, María debe abandonar el piso, porque pasa a pleno dominio de la orden religiosa.
Este usufructo, en este caso, termina cuando muere la propietaria del piso porque así se estipula en el testamento, pero entre ambas pudieron decidir otra condición.
Que María pueda seguir en la vivienda hasta su propio fallecimiento, por ejemplo, o hasta que encontrara otra, o cualquier otra condición, que, cuando se cumpliera, haría que Milagros (o sus herederos) recuperara su pleno derecho sobre el piso.
No, un usufructo se termina una vez que muere la persona que lo disfruta.
Esto significa que sus hijos no pueden seguir con él, en ese momento el nudo propietario cuenta con pleno derecho sobre esa vivienda, y sus descendientes deben abandonarla.
En el caso de Milagros y María, si se da el caso de que María fallece, sus hijos no tienen derecho a continuar en el piso.
No, en ese caso, se considera que está renunciando a él, y su nuda propiedad recupera su pleno derecho.
Como en cualquier relación, las partes tienen obligaciones que deben cumplir para que ninguna se vea perjudicada y derechos que han de respetar.
En el caso de la nuda propiedad, tiene derecho a:
Vender a un tercero, siempre que respete los derechos del usufructuario, y no le perjudique.
Hipotecar el bien, y, además, le corresponde hacerse cargo de los pagos.
Realizar las obras y mejoras extraordinarias, esas que sean necesarias y sin las cuales se puede perjudicar al usufructuario, aquí añadimos que si la urgencia de realizarlas es extrema, puede realizarlas el usufructuario y, luego, solicitar que se le abone la cantidad que haya aportado por ellas.
Recuperar el pleno dominio una vez que se extingue el usufructo.
Como obligaciones intrínsecas a este derecho real están la de pagar los impuestos que correspondan, responder ante la comunidad de vecinos y hacerse cargo de las derramas que pudieran aparecer.
Hay una obligación más y es la que surge cuando quiere o necesita vender esa vivienda con un usufructo: debe tener en cuenta a quién está usando y disfrutando de ella.
Sí, y aquí podemos encontrarnos con dos casos diferentes.
El caso más habitual, el nudo propietario vende, y lo hace manteniendo las mismas condiciones, es decir, es una venta con usufructo incorporado.
Pero también puede pasar que el usufructuario esté de acuerdo en la venta, y se puede vender la propiedad plena.
Tenemos a la otra parte de la relación, quien la utiliza y recibe sus frutos, a la que también corresponden unos derechos:
Usar el bien y disfrutar de los beneficios, como puede ser de alquilar parte o en su totalidad.
Esto es que si decide arrendar una habitación, o la vivienda en su totalidad, esa renta recae sobre él, sin tener que dar cuenta al nudo propietario.
Del mismo modo, tiene una serie de obligaciones:
Conservar el bien en perfecto estado, no puede olvidar que no es suyo.
Reparar los gastos ordinarios, como los producidos por desgaste o pequeñas reparaciones, y avisar de los que sean extraordinarios, como una avería importante, o una reparación que conlleve una derrama
Hacerse cargo de los gastos de la comunidad y de suministro del inmueble.
Entregar el bien una vez que termine el usufructo.
Un usufructo aparece en un testamento cuando la persona que lo realiza decide, de manera voluntaria, qué debe pasar con sus bienes tras su muerte.
De este modo, puede determinar que su patrimonio económico sea repartido de tal o cual forma, y en caso de una vivienda, que use y disfrute alguien concreto.
Una situación muy habitual, el fallecido establece en testamento que la vivienda familiar, aunque deba pasar en herencia a sus descendientes, pueda utilizarla su pareja, ya sea hasta que se cumpla una condición, o, lo más habitual, su fallecimiento.
El caso más común en herencias, se concede el usufructo de una vivienda que permite al beneficiario permanecer en ella durante toda su vida.
Cuando una persona muere, puede dejar a sus hijos el piso en herencia, pero el usufructo vitalicio a la pareja, esto es, que, hasta que esta persona no muera, los hijos no pueden repartirse el piso heredado.
No quiere decir que no sea suyo, solamente, que deben esperar al fallecimiento de quien ahora lo disfruta para conseguir su pleno derecho.
Es necesario, sobre todo, en herencias, en las que, a menudo, los herederos no están de acuerdo con esperar para poder tomar posesión de la vivienda, tener muy claro qué figura eres en un usufructo, para cumplir con tus obligaciones y que se respeten tus derechos.
Manuel Hernández García
