En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos de vivienda se caracteriza por la dificultad en el acceso a la vivienda de la que es víctima una parte importante de la población. De ahí que tradicionalmente, con las sucesivas reformas de la Ley 24/1994, de Arrendamientos Urbanos, y culminando con la reciente aprobación de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, se haya venido estableciendo una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda a fin de facilitar a las personas con más dificultades el acceso a una vivienda digna y en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables, y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales. Ya nos hemos referido a la evolución legislativa en materia de arrendamientos urbanos en un artículo de nuestro blog que podrá leer aquí.
Hasta ahora sabemos, que los arrendamientos cuyo objeto recae sobre inmuebles destinados a cubrir la necesidad permanente de vivienda de las personas y sus familiares se rigen, tal y como establece con carácter imperativo el art. 4 de la LAU, por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la LAU 1994 (con los preceptos y medidas tendentes a proteger a los arrendatarios) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
No obstante, nos pasan a menudo desapercibidos los contratos de arrendamiento de inmuebles que, todo y a ser destinados por el arrendatario a cubrir la necesidad permanente de vivienda, ofrecen unas características constructivas, prestaciones y servicios específicos de alto standing, cuyo destino normalmente va más allá que satisfacer una perentoria necesidad de vivienda, claramente diferenciadas de aquellas otras viviendas que proliferan en los núcleos urbanos que podemos calificar de tipo estándar. Nos referimos a las viviendas que se han dado en llamar “suntuarias”, o si se prefiere, “de lujo”, cuyas características y perfil del arrendatario destinatario han desaconsejado desde siempre al legislador arrendaticio otorgarles un tratamiento arrendaticio protector del arrendatario. De ahí que su sistema de fuentes sea, como veremos, desde sensiblemente diferente al dispensado para los arrendamientos de viviendas “ordinarias”, lo que, en la práctica, supone cambios importantes que seguidamente analizamos.
Según el apartado segundo del art. 4.2 de la LAU, estos arrendamientos “suntuarios” son los que recaen sobre inmuebles cuyo destino principal es satisfacer la necesidad perentoria de vivienda, con la particularidad, no obstante, que su superficie sea superior a 300 metros cuadrados (la ley no hace ninguna distinción sobre si la superficie a considerar debe ser útil o construida), o que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, esto es, que exceda de 87.318 € anuales o 7.276,50 € mensuales (en el año 2024, SMI anual 15.876 € x 5,5 = 87.318 €).
La particularidad a destacar sobre el régimen legal que les resulta aplicable reside en que se rigen, principalmente, por la voluntad de las partes (esté o no esta voluntad dentro del marco establecido en el título II de la LAU 1994), defectivamente, ahora sí, por lo dispuesto en el título II de la LAU (que incorpora el conjunto de preceptos y medidas tendentes a proteger a los arrendatarios) y por último, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
Es decir, mientras que los acuerdos, pactos y estipulaciones alcanzados por las partes al celebrar los contratos de arrendamiento que recaen sobre viviendas “ordinarias”, tienen que respetar lo establecido en el título II de la LAU – y toda cláusula del contrato que contravenga dicho marco en perjuicio del arrendatario será nulo y se tendrá por no puesto (art. 6 LAU) –, cuando se trate en cambio de arrendamientos que recaigan sobre viviendas “suntuarias” o “de lujo”, los acuerdos entre las partes podrán ser libres, sin necesidad de respetar necesariamente lo que prevé con carácter imperativo el título II de la LAU y sin que, por tanto, sean susceptibles de considerarse nulos y sin efecto alguno.
Hecho este apunte, podemos concluir que los contratos de arrendamientos que recaigan sobre viviendas dotados de una superficie de más de 300 metros cuadrados, o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, siempre y cuando no se hubiera convenido lo contrario por los contratantes, quedarán al margen de las previsiones y limitaciones establecidas en la LAU tras la aprobación de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, a saber:
En primer lugar, respecto de la limitación o topes en el importe del alquiler a convenir entre los contratantes. En efecto, dispone la LAU que la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda no pueden superar el importe de la renta del contrato anterior en vigor durante los últimos cinco años, previa aplicación de la revisión que resultase de la cláusula de actualización anual de la renta establecida en el contrato anterior, ni la limitación máxima del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia de alquiler cuando el arrendador tenga la consideración de gran tenedor en el momento de la celebración del nuevo contrato, o cuando la vivienda en cuestión no hubiera estado arrendada como vivienda habitual en los últimos cinco años, siempre, claro está, que la vivienda de la que estamos hablando se encuentre ubicada en una zona declarada de mercado residencial tensionado (ZMRT). Puede consultar AQUÍ si la zona en la que se encuentra la vivienda en cuestión se ha declarado como ZMRT según la Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaria de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el primer trimestre 2024.
Para una mayor seguridad en la interpretación del régimen legal aplicable al arrendamiento suntuario, aconsejamos que a la hora de estipular en el contrato la renta aplicable, se consigne en el mismo, seguidamente, que no será de aplicación ninguna de las limitaciones que la LAU contempla en la fijación del importe de renta.
En segundo lugar, e insistimos, siempre que en el contrato se pacte expresamente que al fin del término pactado del arriendo no será de aplicación el régimen de prórrogas contempladas en el art. 10 de la LAU, se puede excluir la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria de carácter anual para el caso de que se encuentre en una situación de vulnerabilidad y la propiedad sea considerado un gran tenedor de viviendas, o las prórrogas anuales por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor, cuando la vivienda se encuentre en una ZMRT.
En tercer lugar, nos supone ciertas dudas llegar a una conclusión clara respecto a si la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda a la que alude el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, mediante el que se amplía temporalmente la medida estableciendo una limitación al 3 por ciento en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, es aplicable también a los contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias.
La actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda se encuentra recogida en el art. 18 de la LAU, precepto éste, por tanto, inserto en el Título II de esta norma y en consecuencia de aplicación imperativa. En lo que concierne a la actualización de la renta, las partes se encuentran ciertamente limitadas en los términos que indica este precepto (p.ej. el incremento que resulte por aplicación de la cláusula de estabilización monetaria que hubieran convenido, no puede superar el incremento que resulte de aplicar la revisión según los índices de IPC del Sistema General de Índices de Precios de Consumo). No obstante, como se ha indicado, en el art. 4.2 de la LAU se establece una salvedad en relación con los arrendamientos de vivienda denominados suntuarios al alterar el sistema de fuentes por el que éstos se rigen, estableciendo al respecto que la primera fuente será la voluntad de las partes, anteponiéndolo a toda la regulación del Título II, que sólo se aplicará de forma defectiva.
No tenemos dudas respecto al hecho de que en los arrendamientos de viviendas suntuarias, la revisión o actualización de la renta estará sometida a lo que las partes hubieran convenido al respecto, sin que, en tal caso, le sea de aplicación el art. 18 de la LAU, cuyas previsiones sólo son aplicables a los arrendamientos de vivienda no suntuarias. En cualquiera de los casos, suntuarias o no, si en el contrato no se ha contemplado ninguna cláusula de actualización monetaria, la renta se mantendrá inalterable y sin posibilidad de variación durante la vigencia del arrendamiento, salvo que en el ínterin se alcance entre los contratantes algún acuerdo novatorio al respecto.
Por otro lado, y en cuanto al ámbito de aplicación del art. 46 del RDL 6/2022, de 29 de marzo, conviene detenernos en el Preámbulo de esta norma excepcional, concretamente en lo que concierne a la limitación extraordinaria de la actualización de la renta que propone el legislador. Nótese al respecto que alude al art. 18 de la LAU, y lo hace en los siguientes términos: “Igualmente, respecto de los arrendamientos de vivienda se establece la limitación de la actualización de la renta, (…) por lo que se considera necesario establecer una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, regulada en el artículo 18 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbano (…).” Es palmaria la intención del legislador de ceñir la referida limitación extraordinaria única y exclusivamente a la actualización que permite el art. 18 de la LAU y no a cualquier otra actualización, con lo que si en los contratos de arrendamiento de vivienda suntuaria se establece un mecanismo de actualización de la renta, éste se contempla al amparo de la autonomía de la voluntad, sin necesidad de la cobertura dispensada por el art. 18 de la LAU. Resulta lógico pensar entonces que si al arrendamiento de vivienda suntuaria no le resulta de aplicación directa el art. 18 de la LAU, menos lo será la limitación extraordinaria de actualización de renda prevista en el art. 46 del referido RDL, que mantiene como punto de referencia de su aplicación el referenciado art. 18 de la LAU.
A mayor abundamiento, el art. 46 se encuentra ubicado sistemáticamente en el Título IV del RDL bajo la rúbrica “Otras medidas de apoyo a trabajadores y colectivos vulnerables”, dando a entender con ello el concreto carácter del destinatario de estas medidas, trabajadores y colectivos vulnerables, que no encuentra acomodo con el perfil de las personas destinatarias de contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias.
En cualquier caso, tratándose como se trata de una norma, la del art. 46 del RDL, que contempla medidas excepcionales y limitadoras de la autonomía privada que de ordinario rige en las relaciones jurídico-privadas, la interpretación de la misma debe aplicarse de forma restrictiva, por lo que con más razón deben quedar fuera de su órbita de influjo, relaciones jurídicas arrendaticias basadas en supuestos de hecho que no encajan con los que parece tuvo en cuenta el legislador excepcional al limitar en un 3% la actualización de las rentas de alquiler, ni por supuesto encajan con la finalidad y espíritu intervencionista de la norma en el mercado arrendaticio ordinario.
No obstante, aconsejamos insertar en los contratos de arrendamiento de vivienda suntuaria una coletilla que señale que, atendido a su carácter, no resultará de aplicación las eventuales limitaciones extraordinarias al amparo del art. 46 del RDL 6/2022, ni de cualquier otra disposición legal.
