Continuamos analizando el Anteproyecto de Ley de incorporación del contrato de arrendamiento de bienes en el libro sexto del Código civil de Cataluña que, de momento, tan solo se dispone de un anteproyecto de ley (que podrá leer aquí), cuyo título competencial se hace descansar, como indica la Exposición de Motivos, en la conexidad existente entre la materia arrendaticia que es objeto de regulación y la tradición jurídica catalana expresada en la Memoria y articulado de las Instituciones del Derecho Civil de Cataluña de 1955, el anteproyecto de Apéndice del derecho catalán de 1930, el proyecto de Compilación de 1955; y en el derecho compilado, postcompilado y el codificado, donde se encuentran regulados de forma completa los contratos de cultivo y dentro de estos los de arrendamiento de finca rústica; todo bajo la perspectiva de la legislación postconstitucional como "derecho preexistente" respecto el cual se ejerce la competencia para desarrollar el derecho civil propio, tal y como se ha señalado por la doctrina constitucional en la STC 132/2019.
Reiteramos en este artículo que si finalmente este anteproyecto cristaliza y alcanza la categoría de ley, comportará que en Cataluña los contratos de arrendamientos de bienes en general y los de vivienda en particular pasarían a regirse íntegramente y desde entonces por esta nueva regulación, que a los efectos que ahora trataremos en relación con los arrendamientos de fincas urbanas, nos referiremos a ella con el acrónimo de LAUCat.
A partir de su aprobación y entrada en vigor, la LAUCat regulará, entre otros bienes, los arrendamientos de inmuebles de carácter urbano, con lo que en Cataluña la regulación estatal de la LAU de 1994 quedaría desplazada y sustituida en su integridad por la regulación específica catalana y por el resto de normas de derecho civil catalán contenidas en el CCCat para la integración que fuera necesaria.
Ya en un artículo anterior de este blog (ver aquí), analizamos los cambios que el Anteproyecto contiene sobre los arrendamientos urbanos en comparación con los de la LAU de 1994, en aquella ocasión refiriéndonos al plazo de duración de los arrendamientos de vivienda. En esta ocasión abordaremos las diferencias de trato normativo en lo que concierne a la renta de los arrendamientos de vivienda.
El Anteproyecto no se desvía sustancialmente de la senda marcada en la LAU de 1994 acerca de la renta, al establecer en el art. 623-61, apartado 1 que el precio del arriendo es el "convenido libremente por las partes", en similares términos a como lo establece el art. 17.1 LAU de 1994 con la alocución "la que libremente estipulen las partes".
Hasta aquí ningún cambio significativo, no obstante advertirse en el mismo apartado 1 del art. 623-61 que la formulación legal del reinado de la autonomía de la voluntad contemporiza con la tendencia actual que apunta precisamente a la contención y limitación cuantitativa de la renta, sobre todo respecto de las viviendas que se encuentran en zonas calificadas de mercado tensionado. El precepto catalán deja al respecto la puerta abierta a las especificidades y limitaciones que puedan establecerse en materia de contención de rendas al señalar que la fijación de la misma quedará sujeta al "régimen legal de contención de rentas" que eventualmente resulte aplicable.
Sin duda el prelegislador catalán tenía presente la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, aprobada por el Parlamento de Cataluña, de cuyo contenido se extrae la posibilidad de declarar determinados municipios como áreas de mercado de vivienda tensionado para someter las rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda a una determinada limitación cuantitativa.
Como se sabe, las disposiciones legales relativas a la contención de rentas fueron declaradas inconstitucionales mediante la STC nº 57/2022, de 7 de abril de 2022 y actualmente no están en vigor, lo que no obsta que en un tiempo nada remoto, teniendo en cuenta lo establecido en la reciente Ley de Vivienda, se propongan y aprueben por el Gobierno catalán nuevas disposiciones que impongan restricciones a los precios de alquiler.
En cuanto a la forma y lugar del pago de la renta, la LAU de 1994 en el art. 17 y el Anteproyecto de LAUCat en el art. 623-23 tampoco difieren significativamente. Con unas palabras u otras ambos preceptos vienen a señalar que, salvo pacto en contrario, el pago de la renta se hará efectivo de forma mensual y por anticipado en los siete primeros días del mes, en el lugar y procedimiento acordado entre las partes o, en su defecto, en la vivienda arrendada, siguiendo con ello el principio del favor debitoris recogido en el último inciso del art. 1171 CC.
Sí en cambio se aprecian ciertas diferencias en materia de actualización de la renta. El anteproyecto LAUCat sigue en el apartado 2 del art. 623-61 el criterio general adoptado por la LAU 1994 en su art. 18, conforme al cual para poder actualizar o revisar la renta a lo largo de la duración del contrato, se precisa del "pacto expreso" entre los contratantes. Si en la relación contractual no se ha pactado una cláusula de estabilización -que en la regulación catalana se contempla que ha de ser de la clase denominada de "escala móvil"-, la renta se mantendrá inalterable durante la vigencia del arrendamiento y no podrá revisarse mientras no lo acuerden los contratantes.
Si hay cláusula de actualización de la renta, ésta tan solo podrá operar a partir de la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato (art. 18.1 LAU 1994 y art. 623-61.2 LAUCat) y exigirse en términos económicos a partir de la mensualidad de alquiler siguiente a aquella en que se practica la notificación (art. 18.2 LAU 1994 y art. 623-61.5 LAUCat), teniendo en nuestra opinión estas previsiones un marcado carácter imperativo y, por tanto, no susceptibles de ser alteradas ni moduladas por pacto distinto.
Respecto al índice de referencia para la actualización que deba aplicarse en el supuesto de que las partes no lo hubieran indicado con la suficiente claridad, tanto la LAU de 1994 como el anteproyecto de LAUCat coinciden en que sea el Índice de Garantía de Competitividad al que hay que acudir en estos casos, tomando como mes de referencia para cada periodo de revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato (art. 18.1 LAU 1994 y art. 623-61.3 LAUCat). Difieren en cambio ambas regulaciones en la limitación cuantitativa del incremento producido como resultado de aplicar el mecanismo de actualización de valores monetarios convenido entre las partes. Así, mientras la LAU 1994 establece que, en todo caso, el incremento no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo, el anteproyecto de LAUCat no contempla en ningún supuesto la referida limitación.
Donde sí advertimos un cambio significativo de la LAUCat respecto de la LAU de 1994 es en la extensión en aquélla y no en ésta del mecanismo de actualización en los casos de prórroga voluntaria del contrato. Es decir, así como en la LAU de 1994, estando próxima la finalización del contrato las partes pueden convenir, además de la prolongación de la vida del arrendamiento mediante prórrogas voluntarias, el establecimiento de una nueva renta o un determinado incremento de la misma, sin necesidad de seguir la pauta del IPC o de cualquier otro índice objetivo de actualización monetaria, en el anteproyecto de la LAUCat se establece en cambio que, en caso de prorrogarse voluntariamente la duración del contrato, el incremento de renta que eventualmente arrendador y arrendatario llegaran a convenir, no puede exceder del incremento que resultaría conforme al mecanismo de actualización establecido en el contrato, reconociéndosele al arrendatario el derecho a reembolsarse de las cantidades abonadas en exceso con el correspondiente interés legal.
No se alcanza a comprender la justificación de esta extensión del mecanismo de actualización de rentas al periodo de prolongación convencional del contrato, y aunque hubiera una explicación, que estuviera fundada por ejemplo en un posicionamiento a favor del arrendatario como parte más débil de la relación arrendaticia que hay que proteger, o en la consideración del mecanismo de actualización de la renta como una cuestión de orden público económico que impone este límite a la autonomía privada de los contratantes, vaya por delante que no lo compartimos.
En relación con el régimen de elevación de la renta por mejoras, el anteproyecto de LAUCat contempla pocos cambios respecto al régimen de la LAU de 1994.
A modo de resumen, y con carácter general (art. 19.1 LAU 1994 y art. 623-62 LAUCat), la parte arrendadora podrá incrementar la renda por razón de las obras de mejora que realice en la vivienda si se han ejecutado una vez transcurrido el periodo de duración mínima del contrato (de 5 o 7 años en función de si el arrendador es persona física o jurídica ex. art. 9 LAU 1994 y art. 623-42 LAUCat). La cuantía del incremento resultará de aplicar al importe invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la finalización de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.
Ambos regímenes permiten que esta facultad del arrendador pueda ser limitada y/o excluida por pacto expreso entre las partes, y el incremento será exigible a partir del mes siguiente en que la parte arrendadora notifique la finalización de las obras a la parte arrendataria.
El único cambio significativo que el anteproyecto de LAUCat contempla respecto al régimen de la LAU de 1994, reside en el tipo de mejoras por las que el arrendador tendrá la facultad de incrementar. Mientras que la LAU 1994 se refiere a la “realización de obras de mejora” en general y, en principio, permite al arrendador incrementar la renta para cualquier obra de mejora siempre y cuando ésta no pueda diferirse razonablemente a la finalización del arrendamiento, el anteproyecto de LAUCat establece esta facultad del arrendador a la realización de toda clase de mejoras si las ha realizado con el consentimiento del arrendatario y en los términos económicos que ambas partes hubieran convenido, y también respecto las referidas en el art. 623-60.2, esto es:
Aunque hay un contrasentido de la norma porque seguidamente se indica que quedan excluidas del régimen de incremento de la renta por mejoras las referidas en las letras a) y b) de este mismo artículo y apartado, sin perjuicio de que la parte arrendataria tenga que asumir parte del coste de las obras acordadas por la comunidad en virtud de pacto expreso con el arrendador sobre los gastos que deban correr a cargo de la parte arrendataria.
Un último extremo a tratar es el referente al pacto de sustitución total o parcial de la renta por realización de obras. El prelegislador catalán, al igual que el legislador estatal, permite a las partes acordar que el pago de la renta sea sustituido, en todo o parte, por la obligación de hacer obras de reparación, mantenimiento o mejora en la vivienda. El régimen es en su esencia el mismo, si bien el anteproyecto de LAUCat, como hace en buena parte de su articulado, determina y complementa con más detalle los términos con los que deberá contar este pacto de sustitución de la renta.
Un ejemplo de ello se identifica en el apartado 2 del art. 623-64, el cual especifica que el pacto deberá realizarse por escrito y contener una descripción detallada de las obras, el plazo de realización de las mismas, las consecuencias del incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obras, entre otras condiciones. En este punto el anteproyecto de LAUCat determina que constituirá causa de resolución del contrato de arrendamiento los defectos materiales graves que se adviertan durante el transcurso de las obras que no puedan ser corregidos, o el retraso sustancial que hagan evidente que las obras no se podrán completar conforme a lo pactado.
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