Alquilar viviendas de nuestra propiedad, a pesar de tener numerosos beneficios, también acarrear ciertos inconvenientes, de los cuales podemos destacar discusiones con el vecindario, destrozos de distinta índole en la vivienda, pero el que más suele preocupar a los propietarios: los impagos de las mensualidades acordadas.
La situación de impagos o problemas en el alquiler, por desgracia, está a la orden del día en nuestra actualidad.
Los arrendadores suelen pensar que las leyes amparan o benefician a aquellos incumplidores, pero ello no es cierto. Si te encuentras en una situación complicada con tus inquilinos, en este artículo te daremos estrategias y consejos para abordar tus problemas de la mejor manera.
En caso de impagos o problemas en el alquiler, es importante tomar medidas legales para proteger tus derechos como propietario, pero más importante es intentar solucionar dichos conflictos de manera extrajudicial, lo que nos ahorrará tiempo y dinero.
La clave se encuentra en negociar en un primer momento de forma clara y transparente, así como establecer las pautas de cómo, cuándo y de cuánto han de ser los pagos por cada mensualidad, siendo también muy importante pautar cuáles serán las consecuencias en caso de incumplimiento.
Ello se consigue con la confección de un contrato claro, personalizado y acorde a las leyes vigentes del momento, evitando acudir a los modelos que nos ofrece Internet, los cuales suelen estar dirigidos a una pluralidad de personas y estar desfasados con las legislaciones hoy existentes.
Además, establecer medidas preventivas, como pueden ser solicitar documentación que garantice la solvencia del inquilino, establecer avales, etc., evitará problemas futuros.
Si a pesar de ello nos encontramos con conflictos con nuestros arrendatarios, ya sean impagos o retrasos, es recomendable conversar con ellos para entender los motivos existentes detrás de éstos y buscar una solución acorde para ambas partes. La comunicación abierta y honesta, siendo firme pero comprensivo, puede ayudar a alcanzar un acuerdo satisfactorio para todos.
Es fundamental tener en cuenta que, antes de tomar medidas legales, es preferible intentar resolver los impagos o problemas en el alquiler de forma amistosa. Los procesos legales pueden resultar costosos y demorarse más de la cuenta (oscilando la duración entre los 5 y 12 meses), por lo que es recomendable agotar todas las opciones de negociación antes de recurrir a ellos.
Además, una solución amigable puede mantener una buena relación entre propietario e inquilino, lo cual puede ser beneficioso pues nos asegurará una renta futura larga y duradera en el tiempo.
Sin embargo, si habiendo agotados las vías extrajudiciales seguimos viendo nuestros intereses frustrados ¿qué podemos hacer?
Es recomendable enviar a nuestro inquilino un burofax requiriéndole del pago de las mensualidades adeudadas, así como advirtiéndole de que, en caso de hacer caso omiso, se acudirá al auxilio judicial.
Esto nos servirá de prueba en un posible juicio de la intención del inquilino de no cumplir con sus obligaciones.
Una vez hayas contactado con un abogado, el siguiente paso será la presentación de una demanda de desahucio. Es importante contar con la asistencia legal para elaborar correctamente esta demanda, ya que se trata de un procedimiento legal que puede resultar y suele resultar muy complejo.
En la demanda, se expondrán los motivos del desahucio, generalmente relacionados con los impagos de la renta o cualquier otra infracción del contrato de alquiler. El abogado se encargará de redactarla de manera precisa y contundente, incluyendo todos los detalles necesarios para respaldar tu reclamación.
Una vez presentada la demanda, el proceso judicial dará comienzo, y es en este punto donde el abogado tomará un papel activo en la defensa de tus intereses. Él se encargará de llevar a cabo todas las gestiones necesarias, como notificaciones, recopilación de pruebas y representación en las audiencias judiciales.
A continuación, veremos la duración y las etapas que lo conforman, así como la posible oposición del inquilino y el juicio correspondiente.
El proceso judicial de desahucio puede variar en duración, pero generalmente oscila entre 4 y 8 meses. Es importante tener en cuenta que este tiempo puede extenderse hasta 12 o 14 meses en ciertas localidades, dependiendo de las circunstancias y la carga de trabajo de los juzgados.
El proceso se inicia, como hemos dicho, con la presentación de una demanda de desahucio por parte del propietario. A partir de ahí, se inicia un proceso judicial que consta de varias etapas. Entre ellas, se encuentra la notificación al inquilino de la demanda y la citación para la celebración del juicio (en caso de haber oposición), así como la posibilidad de aportar pruebas y alegaciones.
Además, durante este proceso, se puede solicitar al juez la adopción de medidas cautelares para asegurar el pago de la renta o el desalojo del inquilino. Estas medidas, como el embargo de bienes o la retención de la fianza, tienen como objetivo proteger los derechos del propietario en caso de impago.
En algunos casos, el inquilino puede presentar una oposición a la demanda de desahucio (aunque ello no suele ser lo más habitual). Cuando esto ocurre, se lleva a cabo un juicio en el que ambas partes presentan sus argumentos y pruebas. El juez analiza las pruebas presentadas y emite una sentencia que determinará si procede el desalojo o no.
Es importante destacar que, si el propietario obtiene razón en la sentencia, se procederá al desalojo de la vivienda. En caso de que el inquilino se niegue a abandonar la propiedad, será necesaria la intervención de las autoridades competentes para llevar a cabo el desahucio.
También es posible que el inquilino infractor no se oponga a la demanda, ello agilizará de tal manera el procedimiento que, pasados 10 días desde la admisión a trámite de la demanda sin oposición alguna, el juez fijará la fecha de lanzamiento del inquilino.
Después de haber presentado la demanda de desahucio, considerando que ha habido oposición y que el juez nos ha dado la razón, se inicia el proceso de ejecución del desalojo.
Una vez obtenida la autorización judicial, se procede a efectuar el lanzamiento de la vivienda. Posteriormente, el propietario tiene la opción de reclamar la deuda pendiente al inquilino.
Existen diferentes opciones para reclamar la deuda impagada, una de ellas es presentar una demanda ejecutiva. A través de este proceso, se solicita el embargo de los bienes del inquilino como forma de compensación por la renta adeudada. Además, en caso de que el inquilino tenga empleo, se puede solicitar el embargo de su nómina para asegurar el cobro de la deuda.
El proceso de embargo de bienes del inquilino implica la incautación de sus posesiones para cubrir la deuda contraída por el impago del alquiler. Los bienes embargados pueden ser subastados para obtener el dinero necesario. Por otro lado, si el inquilino cuenta con empleo, el embargo de su nómina puede ser una opción viable para recuperar la renta impagada.
En este caso, se solicita al empleador que retenga parte del salario del inquilino y lo destine al pago de la deuda al propietario. Es importante tener en cuenta que la recuperación total de la deuda impagada puede llevar tiempo y dependerá de la situación económica del inquilino.
Sin embargo, estas medidas legales brindan opciones al propietario para intentar recuperar los pagos pendientes y compensar las pérdidas ocasionadas por el impago del alquiler.
En situaciones de alquiler, es importante tomar medidas preventivas para garantizar el cumplimiento de los pagos y evitar posibles impagos por parte del inquilino. A continuación, se mencionan algunas medidas que los propietarios pueden implementar:
Antes de proceder con un contrato de alquiler, es recomendable solicitar al inquilino documentación que demuestre su capacidad financiera para cumplir con el pago de la renta. Algunos documentos que se pueden requerir incluyen:
Además de la documentación que demuestre la solvencia del inquilino, existen herramientas adicionales para proteger al propietario en caso de impagos:
Estas medidas preventivas ayudarán a asegurar la solvencia del inquilino y reducir el riesgo de impagos en el alquiler.
