Es frecuente en las sucesiones, que con el fallecimiento de un propietario, el usufructo del bien pase al viudo, quedando desmembrado su pleno dominio. Cuando el usufructuario fallece, se da la extinción del usufructo, recuperando la posesión el nudo propietario, dándose la consolidación del condominio.
Para comprender que es la consolidación del condominio y la extinción del usufructuario, cabe primero hacer un breve repaso a los conceptos de dominio/propiedad y usufructo, lo cual pasamos a analizar.
La propiedad corresponde al pleno dominio sobre un bien, es decir, el derecho a disfrutar de una cosa que te pertenece.
Si bien, el pleno dominio se divide en nuda propiedad (derecho a ser propietario de un bien) y usufructo (derecho de uso y disfrute de un bien).
El art. 561.2º del Código Civil Catalán, define el usufructo como el derecho real de usar y gozar de bienes ajenos salvando su forma y sustancia, salvo que las leyes o el título de constitución establezcan otra cosa. Conviene diferenciar, en este sentido, la figura del usufructuario, que tiene derecho a poseer los bienes objeto del usufructo y a percibir todas sus utilidades no excluidas por las leyes o por el título de constitución. De igual forma, deben respetar el destino económico del bien gravado y, en el ejercicio de su derecho, deben comportarse de acuerdo con las reglas de una buena administración.
Así, mientras el usufructo permite usar y disfrutar de un bien ajeno, es decir, que se goza de la posesión; la nuda propiedad corresponde a la titularidad del bien, aunque sus derechos quedan muy limitados, pues hasta que el usufructo no desaparezca, el nudo propietario no tendrá la plena propiedad del bien, es decir, que no lo poseerá.
El dominio de un bien frecuentemente queda desmembrado tras la muerte de su titular, quedando por un lado la mencionada nuda propiedad (titularidad) y del otro su usufructo (uso y disfrute). Y ello se produce, ya sea porque el causante lo testó así o, porque no lo hizo, pero la ley así lo establece, como es el supuesto en Cataluña de la herencia intestada con un viudo con hijos.
Dicha situación produce habitualmente dudas en relación a los derechos que se ostentan por tal condición, así como en lo relativo a la fiscalidad de cada figura jurídica. Por ello, recomendamos siempre contar con asesoramiento legal para escoger la figura que más encaja a las necesidades de cada uno o, en su caso, conocer sus particularidades y los derechos que derivan de la misma, para su correcta aplicación.
Otras de las problemáticas que suscita este desmembramiento de la propiedad es que el bien no puede venderse, hipotecarse, ni en definitiva disponerse de él a no ser que haya acuerdo entre el usufructuario y el nudo propietario. Por lo que es relevante contar con abogados expertos en herencias antes introducir este tipo de figuras jurídicas en la titularidad de los bienes, o para conocer el alcance de las mismas tras la muerte de su titular.
Cuando fallece el usufructuario, o el plazo del usufructo finaliza (cuando era temporal) el nudo propietario recupera la posesión del bien, y es cuando se da la consolidación del condominio.
La consolidación de condominio por sucesiones está regulada en el artículo 51.2 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto de Sucesiones y donaciones.
Asimismo, en lo que respecta a la extinción del usufructo, rige el artículo 561.16 del Código Civil Catalán, que recoge esta circunstancia se produce por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por las que a continuación se enumeran:
a) Muerte del usufructuario o usufructuaria o del último de ellos en los casos a que se refiere el apdo. 1 del art. 561.14,Código Civil Catalán, en los usufructos vitalicios.
b) Extinción de la persona jurídica usufructuaria, si no la sucede otra, que se produzca antes del vencimiento del plazo de duración del usufructo, sin perjuicio de la legislación concursal aplicable.
c) Consolidación, si el objeto del usufructo es un bien mueble, excepto si los usufructuarios tienen interés en la continuidad de su derecho.
d) Pérdida total de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogación real si procede.
e) Expropiación forzosa de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogación real si procede.
f) Nulidad o resolución del derecho de los transmitentes o de los constituyentes del usufructo sin perjuicio de terceras personas.
g) Extinción de la obligación dineraria en cuya garantía o aseguramiento se ha constituido el usufructo.
En estos supuestos, hay que tener presente que cuando se es nudo propietario y se consolida el condominio, al recuperar el usufructo, no se produce una doble adquisición, sino que solo se produce una, pero diferida en el tiempo (artículo 513.1º, Código Civil). La liquidación de impuestos se efectúa en base al valor del usufructo en el momento de constituirse, descontando las reducciones oportunas, aplicando el tipo medio de gravamen correspondiente a la desmembración del dominio.
La consolidación del condominio tributa siempre por el mismo título por el que se constituyó el usufructo.
De ese modo, dependiendo del origen de la consolidación del condominio, oneroso o por sucesión, el nudo propietario deberá liquidar un impuesto u otro:
Se entiende que la consolidación del condominio tiene origen oneroso, cuando el desmembramiento del dominio lo fue por una transmisión que llevó aparejada una contraprestación. El caso más frecuente es el de venta de un inmueble, transmitiendo la nuda propiedad a un comprador y el usufructo a otro.
Contrariamente, se entiende que la consolidación del condominio tiene origen sucesorio, cuando el desmembramiento se produce con la defunción del pleno propietario del bien. El caso más frecuente es el de la defunción del propietario, siendo herederos de la nuda propiedad sus hijos, y del usufructo su viuda.
Es recomendable contar con abogados expertos en herencias para la tramitación y liquidación de los impuestos derivados de la consolidación del condominio que deviene por la muerte del usufructuario. Cuando la liquidación ha de realizar en Cataluña, los órganos liquidadores y modelos a utilizar son distintos al de otras comunidades, siendo prácticamente imprescindible contar con abogados especialistas en herencias en Barcelona para contar con un asesoramiento especializado en la normativa aplicable al caso.
Dependiendo de si el usufructo es temporal (limitado a un tiempo determinado) o vitalicio (toda la vida del usufructuario), se aplican unas directrices diferentes para su valoración:
La valoración del usufructo puede ser un proceso complejo, siendo aconsejable contar con el asesoramiento de abogados expertos en herencias.
¿Cuánto tiempo puedo durar el usufructo de una cosa ajena?
En los supuestos de personas físicas, el usufructo es un derecho temporal, pudiéndose establecer por un periodo concreto, o de carácter vitalicio, que durará toda la vida del usufructuario.
En los supuestos que la duración del usufructo se fije en función de la fecha en que una tercera persona llegue a una edad determinada, vence el día indicado aunque esta persona muera antes (art. 561-16.2 del Código Civil Catalán).
En el supuesto de personas jurídicas, el usufructo no será superior a 30 años.
Resulta necesario dar un valor al derecho de usufructo especialmente cuando se confecciona el cuaderno particional en las herencias. Asimismo, resulta imprescindible para el cálculo y la liquidación de impuestos.
Fuera de los supuestos de herencias, también resulta oportuno otorgar un valor al derecho de usufructo como al de la nuda propiedad cuando se procede a la venta de un inmueble a un tercero, de mutuo acuerdo entre las partes, para cada parte reciba la compensación económica acorde al valor de su derecho.
El valor de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor total del bien y el valor de su usufructo, que nunca podrá ser inferior al 30% del valor total del bien, en caso de usufructo temporal o vitalicio.
De conformidad con el art. 67 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre), en el supuesto que la extinción del usufructo se ocasione por el fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario dispone de un plazo de seis meses para presentar la autoliquidación, contados desde la fecha de la muerte, como en el caso de la herencia. En resto de supuestos, el plazo disponible es de treinta días hábiles, desde que se produce la extinción del usufructo.
¿La consolidación tributa a efectos de IRPF?
El nudo propietario no tributa en el IRPF por la consolidación. El propietario que consolida el dominio obtendrá rendimientos de capital inmobiliario si arrienda o cede el bien, mediante imputación de rentas inmobiliarias (salvo si pasa a constituir su vivienda habitual).
Estos son algunos de los contenidos redactados por nuestro equipo de abogados expertos en el procedimiento de consolidación del condominio:
Bravo Advocats tiene un equipo de abogados expertos en herencias y han realizado multitud de consolidaciones de condominio tras el fallecimiento del usufructuario. Si necesitas ayuda con estos trámites escríbenos o llámanos al +34638886433
