La política de vivienda en España durante los últimos 20 años ha sido un auténtico dislate, como dicen voces autorizadas; errática sería en mi opinión el calificativo más acertado.
La tarea que tiene ante sí el legislador para arreglar todo este desaguisado no resulta obviamente sencilla, todo y constituir el derecho a la vivienda uno de los objetivos programáticos de nuestra Carta Magna que los poderes públicos deben promover y desarrollar. Desde hace ya unos años se encuentra instalada la percepción social de considerar los temas relacionados con la vivienda como un “problema” de la sociedad, una crisis o preocupación de enorme calado y alcance social de muy difícil y compleja solución.
En relación con este “problema”, se alzan voces bienintencionadas que pronostican que buena parte de su mitigación pasa por superar viejos moldes y ataduras que han venido imperando en el ámbito de la vivienda, apostando por modelos de tenencia de ésta que superen la secular dicotomía propiedad/arrendamiento irremediablemente anclada en nuestro país. No les falta razón.
Cobran protagonismo modelos de tenencia de vivienda diferentes a la propiedad o el arrendamiento; modelos alternativos cuyo encaje en el ordenamiento jurídico encuentran acomodo en una zona intermedia que bien podríamos situarla a caballo entre la propiedad y el arrendamiento. Uno de estos modelos, que no el único, basado en figuras y categorías seculares recogidas en nuestro ordenamiento jurídico y que por diversas razones habían caído en desuso, es el del derecho real de habitación, objeto de nuestro análisis.
El derecho real de habitación se encuentra regulado en el Código civil español en los artículos 523 CC a 529 CC; también se encuentra recogido en la legislación civil autonómica catalana en los artículos 562-1 a 562-5, 562-9 a 562-11, de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales; y en las Leyes 423, 424 y 425 de la Ley 1/1973, de 1 de mayo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra.
En líneas generales, el derecho de habitación se configura como un derecho real que ofrece a su titular, llamado habitacionista, la facultad de ocupar una casa o vivienda ajena, o las dependencias, anexos y piezas de la misma necesarias para atender las necesidades de vivienda del titular y de las personas que con él convivan.
Es un derecho real de carácter netamente inmobiliario, cuya regulación legal se aproxima, y en muchos aspectos se equipara, al derecho real de usufructo, tanto el configurado en el Código civil español, como el contemplado en las respectivas regulaciones autonómicas, cuyas disposiciones son, en cualquier caso y respectivamente, aplicables a falta de la regulación voluntaria o legal propia.
Un derecho real inmobiliario que permite a su titular y a las personas de su familia vivir, usar y residir en una vivienda, bien sea en su totalidad, bien parcialmente en alguna de las dependencias o anexos de aquella, en el que las partes, sobre todo cuando su constitución tiene origen voluntario, gozan de un amplio margen de maniobra para fijar su contenido y extensión al amparo de la autonomía de la voluntad. Los sujetos constituyentes del derecho de habitación, el habitacionista por un lado y el propietario de la vivienda gravada por el otro, pueden acordar cuestiones tan dispares como a quién corresponde abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que grava la vivienda, quién asumirá los gastos de conservación, mantenimiento y reparación necesarios, ordinarios o extraordinarios, o los gastos de la comunidad de propietarios a la que pertenece la vivienda. Al tener la regulación legal del derecho de habitación una naturaleza eminentemente dispositiva, aquella puede ser alterada y modulada al tiempo de celebración del título constitutivo para la mejor satisfacción de los respectivos intereses de los constituyentes, y puede también ser alterada con posterioridad a su constitución mediante los acuerdos novatorios que los interesados consideren oportunos, siempre y cuando con ello no quede desnaturalizado el derecho en cuestión por pérdida de los elementos esenciales que lo caracterizan.
El derecho real de habitación presenta a priori una enorme ductilidad y elasticidad en la elaboración y desarrollo de su contenido. Desde un punto de vista formal rige el principio de la libertad de forma, con la particularidad de que al recaer el derecho sobre bienes inmuebles es inscribible en el Registro de la Propiedad correspondiente si en su constitución concurren los requisitos formales que permiten su acceso al registro público. Esto es importante recalcarlo porque existe la errónea opinión, bastante extendida entre los operadores jurídicos no especializados en derecho inmobiliario, que considera que la creación y constitución derechos reales limitativos del dominio como el de uso o habitación, el usufructo, o incluso el de servidumbre, no son válidos ni eficaces mientras no se hayan formalizado en escritura pública o no hayan accedido al Registro de la Propiedad. El derecho de habitación, al igual que el resto de los mencionados derechos, cuando su origen se debe a un título voluntario intervivos y oneroso no requiere para su válida constitución de ningún requisito formal. Sí en cambio requiere la formalización mediante escritura pública al erigirse esta forma como requisito de validez cuando la constitución intervivos (por "reserva" o por "cesión") lo ha sido a título gratuito, al recaer el objeto del derecho real sobre bienes inmuebles y exigirse la forma ad solemnitatem de la escritura pública para su válida constitución (art. 531-12 CCCat y art. 633 CC). Es decir, que la formalización de escritura pública para la constitución del derecho real de habitación resulta imprescindible y es requisito de validez cuando la cesión del derecho al habitacionista es a cambio de nada. Mientras que si la cesión del derecho al habitacionista se pacta como contraprestación a realizar por el habitacionista una determinada prestación de dar, hacer o no hacer, (la más común es la de realizar una prestación dineraria), entonces la constitución del derecho tiene causa onerosa y no se requiere para su validez del otorgamiento de escritura pública entre los interesados para que se reconozca la existencia del derecho.
Se trata de un verdadero derecho real de uso de carácter personal, intuitu personae, aunque existen opiniones discrepantes al respecto, que recae sobre un inmueble ajeno y que está limitado en cuanto a su extensión a las necesidades de su titular y de los miembros de su familia. Presenta, además, dos particularidades esenciales que le confieren una virtualidad jurídica propia: la temporalidad del uso y su régimen jurídico, las cuales atienden, en primer lugar, a lo que al respecto se hubiera dispuesto en el título constitutivo. Las normas reguladoras del derecho real de habitación tienen un carácter eminentemente dispositivo o voluntario, es decir, que la extensión del derecho puede ir mucho más allá de la escueta regulación que ofrece el Código civil español o el foral y de la regulación supletoria del usufructo. El contenido vendrá principalmente determinado por lo dispuesto en su título constitutivo (art. 523 CC, Ley 423 CN y art. 562-1 CCCat), y únicamente en defecto de éste, serán de aplicación las disposiciones contenidas en la respectiva regulación legal cuyo articulado hemos reseñado.
En el título constitutivo pueden establecerse, por tanto, cuantos pactos, cláusulas, estipulaciones y condiciones se estimen convenientes, siempre y cuando no se altere ni se desnaturalice con ello la esencia del derecho real de habitación. Por la vía de la autonomía de la voluntad pueden modificarse los elementos accidentales, pero no los esenciales del derecho. FERNÁNDEZ CAMPOS ("El derecho real de habitación en el Código Civil", Aranzadi, 2023) sostiene al respecto que “el propio legislador del Código Civil español permite que las partes puedan lícitamente configurar de modo diferente un derecho real limitado que concede ocupar en una casa ajena las piezas o dependencias necesarias para el alojamiento del titular del derecho y de su familia, y que ese derecho siga siendo un derecho de habitación aunque el título de su constitución lo haya creado con una duración determinada, no vitalicio, o sometido a una condición resolutoria (por ejemplo, necesidad del propietario de recuperar el uso de la vivienda o parte de la misma durante el plazo de vigencia del derecho), o permita a su titular, el habitacionista, arrendar o ceder su derecho a otro u otros, o haya previsto la satisfacción de una contraprestación inicial por la constitución del derecho o de un canon periódico durante la duración del mismo”. Sobre este último aspecto, esto es, la facultad concedida al habitacionista de poder arrendar o ceder su derecho a otro u otros, no todos los autores se muestran conformes al considerar que el carácter intuitu personae que se atribuye al derecho de habitación impide la validez de dichos actos, aunque en el título constitutivo se hubiera convenido lo contrario.
Como en el régimen común, el derecho de habitación en Catalunya también se rige, en primer lugar, por lo que establezca su título constitutivo, seguido de la regulación propia del derecho contemplada en los arts. 562-1 y ss. CCCat y, subsidiariamente, por la regulación del derecho real de usufructo, también del CCCat. El de habitación se encuentra definido en el art. 562-9 CCCat. Un derecho real que permite a su titular ocupar las dependencias y los anejos de la vivienda indicados en el título de constitución del derecho. Caso de que no se hubieren indicado en el título constitutivo, se entenderá que el derecho se extiende a los espacios, dependencias y anejos suficientes para atender las necesidades de vivienda de los titulares y de las personas con quien conviven. Es importante para el habitacionista catalán, y también lo es para el estatal aunque no lo contemple claramente en su escueta regulación, que en el título constitutivo se delimite claramente la extensión objetiva y superficial de la vivienda sobre la que recae el derecho; si se trata de toda la vivienda en toda su extensión, o solamente comprende una parte de la misma y limitada a determinadas dependencias, y ello con independencia de que la persona o personas habitacionistas necesiten o no la extensión indicada en el título constitutivo para satisfacer la necesidad de alojamiento para sí o para la de los familiares o personas con los que convivan. Es importante tener en cuenta este extremo por cuanto, tal y como señala el art. 562-9 CCCat, la falta de determinación del objeto sobre el que recae el derecho conlleva que éste se extienda única y exclusivamente sobre las dependencias, anejos y partes de la vivienda que sean suficientes para satisfacer la necesidad de vivienda y alojamiento de los titulares del derecho y los convivientes, que pueden o no mantener un vínculo familiar o de parentesco con la propiedad de la vivienda. Como derecho real limitado que es el de habitación, la interpretación de las cuestiones referidas al contenido y extensión de este derecho ha de ser necesariamente restrictiva y en favor claramente de la libertad de dominio. La SAP de Barcelona, Secc. 1ª, de 27 de febrero de 2023 parte precisamente de esta premisa a la hora de distribuir el onus probandi de las respectivas pretensiones: es el habitacionista y no el propietario quien, ante una falta de determinación sobre la extensión del derecho, debe acreditar la necesidad de que su derecho se constituya sobre las dependencias y anexos que reclama y que no comporten un uso excesivo del derecho de habitación, de manera que si no lo acredita, la necesidad no se presume y la extensión del derecho se limita a lo estrictamente necesario para satisfacer la necesidad de vivienda y alojamiento del habitacionista y de las personas beneficiarias convivientes con él.
Vemos, por tanto, que la extensión del derecho de habitación viene en buena parte determinada por las necesidades de alojamiento de la persona o personas titulares, así como de las personas beneficiarias convivientes con aquellas, aunque el número de todas ellas aumente con respecto a las contempladas en el momento de la constitución del derecho (art. 562-9, último inciso, CCCat). Puede ocurrir, también, que con el tiempo y durante la vigencia del derecho de habitación, el número de personas titulares y beneficiarias disminuya, con lo que, salvo que se hubiera prevenido otra cosa en el título de constitución del derecho, la extensión de éste debería adaptarse entonces a la nueva situación de necesidad de vivienda y alojamiento del habitacionista, con lo cual, si no hay acuerdo entre los interesados, será esta una cuestión el de la extensión del derecho que no quedará más remedio que dirimirlo en sede judicial a través del procedimiento correspondiente, que normalmente será el del juicio ordinario (art. 249 LEC) atendiendo a las reglas de fijación de la cuantía previstas en el art. 251.4ª LEC para esta clase de pretensiones.
Una particularidad de la regulación catalana reside en que el derecho de habitación, y esto sí constituye elemento esencial del derecho, únicamente se puede constituir a favor de personas físicas (art.552-10 CCCat), en cuyo caso la duración del derecho se presume vitalicia (art. 562-2 CCCat) salvo que en el título constitutivo se hubiera pactado otra cosa. En el caso de concurrir una pluralidad de sujetos titulares del derecho de habitación, el derecho catalán lo contempla expresamente en el artículo 562-3 CCCat, señalando al respecto que tanto el de habitación como el de uso, son derechos que se pueden constituir a favor de diversas personas, simultáneamente o sucesivamente, si bien, en este último caso, solamente si se trata de personas vivas en el momento de la constitución, estableciendo, no obstante, que el derecho quedará extinguido al fallecimiento del último titular.
Sin perjuicio de lo anterior y refiriéndonos ahora a la nota de la temporalidad y a su carácter esencial en la configuración jurídica del derecho de habitación, si se persigue que tenga una duración determinada (1 mes, 1 año, 3 años, 5 años, 50 años,...), deberá especificarse así expresa y claramente en el negocio constitutivo cuando el origen de éste es voluntario, o en la resolución judicial o disposición legal cuando el origen sea judicial o legal. Si no es así, la duración se presume (iuris tantum) vitalicia del habitacionista.
En cuanto a las obligaciones que por ley corresponden a la persona o personas titulares del derecho de habitación, la regulación catalana contempla la de utilizar la vivienda o parte de la misma conforme a su naturaleza y a respetar su sustancia (art. 561-2 CCCat), de forma que la infracción de este deber puede dar lugar a que el propietario solicite la extinción judicial del derecho, la adopción de medidas necesarias para preservar el bien inmueble, incluida su administración judicial y el resarcimiento de los daños y perjuicios (art. 562-5 CCCat en relación con el art. 561-8 CCCat).
El derecho de habitación se extingue por resolución judicial en caso de ejercicio gravemente contrario a la naturaleza del bien, además de por las causas generales de extinción de los derechos reales como por ejemplo el vencimiento del plazo de duración del derecho que las partes hubieran establecido en el título constitutivo, o el cumplimiento de la condición resolutoria a la que las partes hubieran sometido la vigencia del derecho, como por ejemplo el impago total o con retraso del precio de adquisición del derecho o de cualquiera de los plazos aplazados de éste que se hubiera convenido en contraprestación por la constitución del derecho, o cualesquiera otra de las causas de extinción del usufructo a que se refiere el art. 561-16 CCCat.
Aunque no venga atribuido por ley un procedimiento judicial en concreto por razón de la materia, las cuestiones y controversias relacionadas con la constitución, modificación y extinción del derecho real de habitación deberán ventilarse según los trámites del procedimiento de juicio ordinario que corresponda por razón de la cuantía del litigio, la cual normalmente será superior a los 15.000 euros que establece la ley para atribuir la tramitación por los cauces del procedimiento ordinario. La cuantía del procedimiento será la fijada según las reglas de determinación previstas en el art. 251 LEC, concretamente la regla 4ª señala que "En los casos en que la reclamación verse sobre el usufructo o la nuda propiedad, el uso, la habitación,..., el valor de la demanda se fijará atendiendo a la base imponible tributaria sobre la que gire el impuesto para la constitución o transmisión de estos derechos", a cuyos efectos se tendrá en cuenta el valor de referencia catastral del inmueble.
Por otra parte, a la hora de constituir y transmitir el derecho real de habitación, los interesados no pueden prescindir de las exigencias previstas en la vigente Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, concretamente en su artículo 30 al establecer que el interesado en adquirir el derecho real de habitación sobre una vivienda, tiene el derecho de recibir información, incluida la suministrada por medios publicitarios, en formato accesible para personas con discapacidad o dificultades de comprensión, que sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, sobre las características de la vivienda o parte de la misma, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de su adquisición, arrendamiento, cesión o uso. Todos los agentes que, operando en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios, estén facultados para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas en nombre propio o por cuenta ajena, tales como promotores, personas propietarias y otras titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben cumplir en su actividad el deber de información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible conforme lo previsto en esta ley, así como en la legislación de defensa de consumidores y usuarios cuando se trate de relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios, quedando sujeta la publicidad que realicen a la legislación general que la regula, con prohibición, en particular, de cualesquiera actos publicitarios con información insuficiente, deficiente o engañosa se entiende por información o publicidad toda forma de comunicación dirigida a demandantes de vivienda, usuarios o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión, el arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de viviendas. A estos efectos, se entiende incompleta, insuficiente o deficiente la información que omita datos esenciales o los contenga en términos capaces de inducir a error a los destinatarios o producir repercusiones económicas o jurídicas que no resulten admisibles, por perturbar el pacífico disfrute de la vivienda en las habituales condiciones de uso.
Del mismo modo deberá contemplarse en Cataluña, a la hora de convenir contratos de transmisión onerosa a un tercero de un derecho de habitación sobre una determinada vivienda, lo establecido en la Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, concretamente en su art. 58, referente a la publicidad de la vivienda y al carácter vinculante de la misma, cuando indica que todos los agentes que intervienen en la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios que tienen algún derecho para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas, como por ejemplo los promotores, propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben sujetarse a la normativa que prohíbe la utilización de publicidad ilícita y, especialmente, a las normas reguladoras de la publicidad establecidas por la presente ley, añadiendo al respecto que se entiende por publicidad toda forma de comunicación dirigida a los consumidores o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión, el arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de viviendas a título oneroso.
En lo que concierne a la fiscalidad derivada de la constitución y transmisión onerosa del derecho a un tercero, el tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se devengue varía, según sabemos, según la Comunidad Autónoma en la que esté situado el inmueble. Conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, el tipo impositivo aplicable a la transmisión varía entre un 6% y un 10% (actualmente en Cataluña es de un 10%), obteniéndose la cuota tributaria mediante aplicar el tipo impositivo al valor del derecho de habitación. Este valor se obtiene aplicando sobre el 75% del valor del inmueble (valor de referencia), un 2% por cada año convenido por las partes de duración del derecho, sin exceder del 70%. Así pues, y como ejemplo de la cuota tributaria que resultaría para la constitución y transmisión onerosa a un tercero de un derecho real de habitación sobre una determinada vivienda cuyo valor de referencia es de 300.000 €, con una duración del derecho de 5 años y un precio de adquisición de 60.000 €, pagadero a razón de 1.000 € mensuales durante cinco años, el ITP a satisfacer por el habitacionista ascendería a un total de 2.250 €.
Relacionando este derecho como una de las modalidades de tenencia de vivienda a las que alude la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, podemos apuntar que el derecho de habitación presenta importantes ventajas para el habitacionista en lo que concierne a la estabilidad y ductilidad temporal que de ordinario se ofrece en la tenencia posesoria de la vivienda. Como hemos indicado, el derecho de habitación se puede configurar por pacto no sólo sobre una estancia o habitación de una vivienda, sino sobre toda ella, y en cuanto a la duración, sin ningún límite mínimo ni máximo, pudiendo llegar a ser de por vida del habitacionista (vitalicio), pero no necesariamente, dependiendo de lo que al respecto convengan las partes interesadas.
Para el propietario del inmueble, estos derechos suponen ciertamente una alternativa a la incesante ola de intervencionismo legislativo que se cierne en la regulación de los arrendamientos de vivienda y que comportan importantes restricciones a la libertad de contratación y al mismo derecho de propiedad, sin que en nuestra opinión ello no represente para el propietario interesado en esta modalidad de cesión a terceros del derecho de uso de su vivienda, ningún fraude de ley ni negocio simulatorio alguno, siempre y cuando exista completa transparencia de información acerca del contenido jurídico y económico del derecho real de habitación en cuestión que se ofrece a los terceros interesados.
La principal desventaja: el importante impacto fiscal, básicamente en ITP y en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda, que el adquirente de cualquiera de estos derechos va a tener que soportar para hacerse onerosamente con ellos, sobre todo si se compara con la adquisición de un derecho de arrendamiento durante el mismo periodo de tiempo, fiscalmente mucho menos onerosa (en la actualidad, exenta). Cuando la constitución y transmisión del derecho es onerosa, es decir, a cambio de una contraprestación en dinero por ejemplo y de un solo pago o de forma periódica a lo largo de la duración, susceptible de actualización según el IPC si así se contempla en el título constitutivo, tiene la ventaja con respecto al derecho de usufructo de su menor repercusión o impacto fiscal a la hora de constituirlo, aunque sigue encontrándose en clara desventaja con respecto al derecho de arrendamiento.
Otra desventaja a destacar es el poco atractivo y aliciente que estas figuras representan como activo patrimonial en el que los particulares suelen residenciar sus ahorros pues, al tener los derechos un carácter temporal, cada día que transcurre de vigencia de los mismos ven reducido su valor y contenido económico si lo comparamos con la adquisición y tenencia en propiedad.
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