¿Conoces la tributación del IVA e IRPF en los alquileres?
Si tienes un local arrendado, y pagas gastos como son comunidad, suministros (agua, luz, etc.), tributos etc.
No todos los casos son iguales. En unos se paga IVA y en otros no, al igual que en unos casos se practica retención y en otros no.
De ahí que sea muy importante hacer bien el cálculo del IVA e IRPF en los alquileres.
En este artículo te explicaremos la forma de proceder, así como un caso práctico con un ejemplo.
Si durante la confección del contrato se examinan, negocian y adoptan las oportunas medidas precautorias se evitarían mucho problemas.
De ahí que se deban de adoptar una serie de precauciones cuando se firma un contrato de alquiler para evitar problemas en un futuro.
Como después veras es muy importante que lo redacte un abogado, ya que se aprueban todos los años novedades legislativas que no todos conocen. En concreto en el 2019 se produjeron modificaciones en la ley en cuanto a la duración, los avales, los gastos, etc., como después veremos.
La regulación del contrato de arrendamiento se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994.
importante: Ver las novedades aplicables desde el 19 de diciembre de 2018, fecha al entrar en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Estas novedades se centran en:
En ella se distingue entre el arrendamiento de uso de vivienda y el arrendamiento de uso distinto de vivienda.
Además de la actualización y revisión de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, los cambios normativos afectan, entre otras normas, a las siguientes:
Te voy a dar en este apartado algunos consejos que pueden evitarte algún que otro futuro pleito:
«No alcanzo a entender cómo alguien paga una mensualidad de alquiler como comisión a una inmobiliaria y después escatima a la hora de buscar un abogado que le redacte un contrato con las máximas garantías.
De ahí la importancia como os decía al principio de que lo redacte un abogado, y si es experto en tributación mejor que mejor, como se da en el caso de los letrados de asepyme.
El no calcular bien el IVA e IRPF en los alquileres puede suponer sanciones por parte de la administración.
Supuesto:
Partimos del supuesto de que eres propietario de un local, lo tienes arrendado, y no sabes si debes emitir las facturas con IVA y si se debe aplicar sobre las mismas retención.
IVA
En el caso del IVA, deberás de repercutir al arrendatario el IVA al tipo del 21% sobre la renta que hayáis pactado según contrato.
RETENCIONES – IRPF
En el caso de las retenciones, el arrendatario deberá de practicarte una retención del 19% sobre la renta que hayáis pactado (ojo, sobre la renta sin tener en cuenta el IVA); porcentajes aplicables desde el 1 de enero de 2016.
Mas adelante te explicaremos como has de calcular la base imponible sobre la que has de aplicar el IVA y la retención.
En el caso de las retenciones, debes tener en cuenta que si el valor catastral de todos los locales que tienes arrendados es superior a 601.012,10€, no se debe practicar la retención anterior. Siempre y cuando entregues al arrendatario un certificado expedido por la AEAT acreditando este extremo.
El arrendador tiene la obligación de presentar al arrendatario (inquilino) la factura.
Para poder presentar la factura se exige que el arrendatario esté dado de alta como empresario o profesional a efectos del IVA.
» En la factura ha de constar la renta y el IVA sin que se exija que conste la retención»
En el supuesto de que el arrendador esté sometido al IS, el inquilino no podrá practicar retención en relación con el IRPF, pero sí en relación con el IS.
A veces es necesario estudiar cada caso para no cometer errores al calcular el IVA e IRPF en los alquileres.
Tal vez te preguntes…
La normativa tributaria y la Dirección General de Tributos en múltiples consultas vinculantes han dicho que SI.
En concreto, la DGT considera que la base imponible del IVA en estos casos estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio.
Hemos de remitirnos al artículo 78 de la Ley 37/1992 del IVA.
En este artículo se establece que la base imponible deberá incluir todos los gastos que se facturen relacionados con el arrendamiento.
Aquí entendemos que deben incluirse los gastos de comunidad, agua, luz, IBI, basura, etc.
Si has pactado con el arrendatario que además de la renta le repercutirás parte de los gastos que satisfaces como propietario, como son los gastos de comunidad, agua, luz, IBI, basura, etc., deberás de tener en cuenta que sobre estos gastos también se tiene que repercutir el IVA. Si no lo haces, la AEAT te puede reclamar ese IVA y además sancionarte.
Te preguntarás ¿He de incluir la base o el total de estos gastos?
Dado que estos gastos son un coste tuyo como arrendador, las facturas iran a tu nombre.
Tu deberás de incluir en la base imponible de tu factura la renta del mes más los gastos (sin IVA).
Sobre la base total aplicarás el tipo impositivo correspondiente, desde 2016 el 21%.
El caso de las retenciones siempre ha sido más discutido.
Hasta hace poco tiempo había diferentes criterios dependiendo de si el arrendatario era persona física, o persona jurídica.
En la actualidad, parece que el asunto se ha aclarado, y que en toda repercusión de gastos debe aplicarse, al igual que IVA, retención sobre el importe abonado.
Según establece el artículo 100 del Real Decreto 439/2007 del RIRPF, la retención se aplicará sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador.
Al igual que en el caso del IVA la retención se aplicará sobre el importe de los gastos excluido el IVA.
Podemos encontrarnos con varios supuestos:
# Arrendador (propietario) persona física
Aquí se pueden dar varios supuestos en función de quien sea el arrendatario (inquilino):
# Arrendador (propietario) personas jurídica
Aquí se pueden dar varios supuestos en función de quien sea el arrendatario (inquilino):
Partimos del supuesto de que vas a emitir una factura en concepto de alquiler de un local, correspondiente al mes de Enero de 2020, por importe de 1.000€.
Al mismo tiempo este mes has satisfecho un recibo de IBI y otros gastos que ascienden a 600€, y según contrato de arrendamiento tenías pactado con el arrendatario que debes de repercutírselo.
Te preguntarás: ¿Cómo debería de emitir la factura?
Recuerda: Cuando factures los gastos deberás repercutir IVA siempre y se practicará retención.
¿Con o sin intención de destinarlo a la actividad de arrendamiento?
Lo importante va a ser si se realiza la adquisición con intención de destinarlo al arrendamiento o no. En tal caso, si se hace con la intención de destinarlo al arrendamiento, se tendrá derecho a deducir las cuotas soportadas en la adquisición del inmueble.
De conformidad con el artículo 5 de la Ley del IVA se considera empresario y, sujeto pasivo del IVA a quien ha comenzado a realizar las entregas de bienes o prestaciones de servicios propias de la actividad… siempre que se pueda probar que en el momento de adquirirlos su intención era destinarlo a la actividad.
Si por el contrario, no se adquiere con la intención de arrendarlo, no se tendrá derecho a deducir el IVA. No es suficiente con que en un momento posterior a la adquisición estos bienes se afecten a la actividad. Es preciso, que desde el momento en que se produjeron tales adquisiciones existiera la intención especifica de destinarlos a las mismas.
¿Y si cuando se adquirió no era con la intención y con posterioridad se decide arrendarlo? En tale caso tampoco se tendrá derecho a deducir el IVA soportado.
Por lo que pueden darse las dos posibles hipótesis:
Todo lo anterior bajo las condiciones y en la forma que señala el Título VIII artículo 111 de la Ley 37/1992 del IVA.
¿Qué pasa con el IVA e IRPF en los alquileres de vivienda habitual?
Si se trata de un arrendamiento para uso de vivienda, es decir, para satisfacer la necesidad de residencia habitual y permanente, ninguna de las dos partes tiene la obligación anterior. Es decir, ni el inquilino ha de pagar el IVA ni el arrendador tiene que realizar retenciones.
Aunque existen determinadas excepciones:
Así pues y de manera general, el arrendador recibirá la renta y el inquilino tendrá la obligación de pagarla.
Importante: una resolución (15/12/2016) del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), ha supuesto ciertos cambios, ya que reconoce la exención de IVA en el arrendamiento de vivienda a persona jurídica.
Aunque para ello en el contrato de arrendamiento debe figurar como inquilino a una persona física, y hacerse constar la prohibición de subarrendar o ceder a terceros la vivienda.
Habrá que estar pendientes, pues como dice el diario ABC en su edición del 01/03/2019 se prevén cambios como son la limitación en la subida del IPC, la duración de los contratos y penalizaciones y/o bonificaciones para arrendadores.