A partir del 1 de enero de 2018, con la llei 3/2017, del 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, i de modificación dels llibres primer, segon, tercer, quart i cinquè, el legislador catalán modernizó la decimonónica regulación del Código Civil en materia de contrato de compraventa que hasta entonces venía aplicándose en Cataluña, creando de este modo un nuevo marco normativo para esta figura contractual en particular y otras en general. En sede de compraventa, la llei 3/2017 del libro Sexto del CCCat unificó los diferentes supuestos que tradicionalmente eran considerados como infracción del contrato por parte del vendedor, tales como el saneamiento por evicción, vicios, defectos, cargas y gravámenes ocultos, entrega de cosa distinta (aliud pro alio), etc, para embeberlos en una sola categoría a la que se alude con la expresión de "falta de conformidad", tomada prestada del moderno derecho contractual europeo.
No obstante el carácter novedoso de la regulación de la compraventa catalana, la llei 3/2017 ha tenido que adaptarse a las exigencias requeridas por las Directivas de la UE 2019/770 (servicios digitales) y 2019/771 (compraventa de bienes muebles tangibles), cuya transposición ha dado lugar al Decret Llei 27/2021, de 14 de desembre, que establece una serie de modificaciones significativas en el libro Sexto del CCCat, aplicable a las compraventas celebradas a partir del 1 de enero de 2022.
Este es, por tanto, el marco legal en el que se desenvuelven las compraventas en Cataluña: las celebradas entre el 1 de enero de 2018 y el 31 de diciembre de 2021, se rigen por las disposiciones y reglas del libro Sexto del CCCat según la redacción de la llei 3/2017, del 15 de febrer, mientras que a las celebradas a partir del 1 de enero de 2022, les resultan de aplicación el libro Sexto del CCCat con las modificaciones y nuevas reglas introducidas por el Decret llei 27/2021 de transposición de las directivas (UE) 2019/770 y 2019/771. Nos referiremos en este post al régimen del libro Sexto del CCCat introducido por el Decret llei 27/2021, al ser el texto legal vigente.
En la nueva regulación de la compraventa del CCCat, se exige al vendedor que entregue al comprador “un bien conforme al contrato” (art. 621-1 CCCat), y solo se entenderá que el vendedor cumple correctamente con esta prestación principal cuando la entrega se realiza en el tiempo, lugar y forma pactados, y con las características materiales del bien que determina el contrato y en su defecto la propia ley.
Ya en un post anterior de nuestro blog (ver aquí), explicábamos que la delimitación del concepto de “bien conforme al contrato” tiene que ver con la correspondencia de la cosa entregada con el diseño que los contratantes realizaron con la compraventa. Definíamos la falta de conformidad como cualquier desviación de la cosa objeto de compraventa respecto de las expectativas del comprador en el contrato. Sería, por tanto, la falta de correspondencia del bien con lo pactado por los contratantes, y en defecto de pacto, con los requisitos que el comprador puede razonablemente esperar.
La idea de conformidadse enlaza así con los requisitos a los que alude el artículo 621-20 CCCat, que en líneas generales pueden reconducirse a que el bien tenga la cantidad, cualidad, prestaciones, funcionalidad, compatibilidad, interoperabilidad y cualquier otra característica prevista en el contrato, exigiéndose además, salvo pacto en contrario, que sea apto para los fines a los cuales normalmente se destinan bienes del mismo tipo o naturaleza, teniendo en cuenta las normas técnicas sectoriales y los códigos de conducta del sector al que pertenece el bien en cuestión.
Se añaden además como requisitos objetivos de conformidad del bien, que éste presente la cantidad, las cualidades y otras características en cuanto a la durabilidad, funcionalidad, interoperabilidad, compatibilidad y seguridad, que normalmente tienen bienes del mismo tipo y que la persona compradora pueda razonablemente esperar, atendida la naturaleza del bien y las declaraciones públicas realizadas por la persona vendedora o por un tercero legitimado para actuar por cuenta de ésta.
Si una vez entregada la posesión del bien objeto de la compraventa, éste presenta defectos, deficiencias, anomalías, o no reúne las características (durabilidad, funcionalidad,…) que normalmente reúnen bienes del mismo tipo, o las que eran de esperar según lo convenido en el contrato y la información proporcionada por la parte vendedora, el comprador, en función de la gravedad de esa "falta de conformidad" material, puede ejercitar los remedios a los que alude la ley en el artículo 621-37 CCCat, a saber:
En líneas generales, y dejando a salvo el tratamiento diferenciado que al respecto se contempla para las compraventas de consumo, el vendedor no debe responder por falta de conformidad cuando las incorrecciones hubieran sido conocidas por el comprador o que no podía razonablemente ignorar, y ello en el momento de la perfección de la compraventa,salvo aquellos casos en los que el vendedor hubiera ocultado deliberadamente o con negligencia grave al comprador la incorrección, o por haber asumido aquel la garantía de conformidad.
En este artículo nos vamos a centrar en dos de los remedios señalados, a ejercer únicamente a instancias del comprador: el de cumplimiento específico por un lado, y el de reducción del precio por otro, referidos ambos a compraventas que tengan por objeto un inmueble radicado en Cataluña y se encuentre afectado por un supuesto de falta de conformidad como los indicados.
Si el inmueble adquirido no es conforme al contrato por no cumplir los requisitos de conformidad del art. 621-20 CCCat (por ejemplo, la presencia de insectos xilófagos en las vigas de madera, aluminosis en los elementos estructurales de hormigón armado del inmueble, problemas de planeidad de las cubiertas y/o filtraciones de las terrazas, pendientes insuficientes de las conducciones de desagüe de aguas residuales, etc), o los que hubieran estipulado los contratantes en el contrato o que se infiera de las manifestaciones públicas realizadas por el vendedor previas a la conclusión del contrato (instalación de un determinado sistema radial de calefacción o de AC por aerotermia, …), el comprador podrá exigir el cumplimiento específico de la obligación de entrega, esto es, que se condene al vendedor a entregar el inmueble con las cualidades, prestaciones, aptitudes y características comprometidas según el contrato o según los requisitos de conformidad a los que se refiere la ley. Y para que el bien inmueble acabe siendo conforme, una de dos: o se repara aquello no conforme o adoptan las medidas de corrección oportunas, o se sustituye y reemplaza por otro que sí lo sea.
El CCCat permite al comprador la elección del remedio concreto, esto es, escoger entre la reparación del bien no conforme o la sustitución por otro conforme, salvo que el remedio escogido sea de imposible cumplimiento o realización por el vendedor, o que los costes que comporten el remedio elegido sean desproporcionados en comparación con los del remedio alternativo, teniendo en cuenta todas las circunstancias concurrentes y, en particular, el valor del bien en condiciones de conformidad, la relevancia de la falta de conformidad y la posibilidad o no de cumplir con el remedio alternativo sin inconvenientes para el comprador.
En estos casos, el vendedor puede oponerse fundadamente a que se le obligue a cumplir con el remedio elegido por el comprador y que sea él quien decida la modalidad de cumplimiento específico más adecuada para obtener la conformidad del bien y con ello la satisfacción del crédito del comprador. El cumplimiento específico en cualquiera de las modalidades indicadas tampoco es exigible cuando el cumplimiento deviene imposible o ilícito, y también cuando los costes que se derivan del cumplimiento específico resultan desproporcionados respecto de los beneficios que obtendría el comprador con el cumplimiento.
El tiempo durante el que la persona vendedora deberá llevar a cabo la reparación o, en su caso, la sustitución del bien vendido ha de ser el razonable (art. 621-38.3 CCCat), atendiendo a la naturaleza y alcance de la actuación reparatoria o sustitutoria. La norma no establece otra previsión. En cualquier caso, y sea cual fuere el plazo que ha de tenerse por razonable según las circunstancias concretas, éste deberá computarse desde el mismo instante en que el comprador informe al vendedor de la falta de conformidad del bien y lo ponga a su disposición de la manera que represente menos inconvenientes para el comprador, lo que en el caso de inmuebles se traduce en permitir la accesibilidad necesaria para llevar a cabo la reparación o la sustitución del elemento perjudicado (calentador de agua, radiadores, etc), siendo a cargo del vendedor todos los costes adicionales y gastos necesarios para la puesta del bien en conformidad.
Una regla de suma importancia para la satisfacción del interés del comprador es la que establece el apartado 5 del art. 621-38 CCCat, según la cual, para el caso de que el vendedor no se avenga al cumplimiento específico que le ha sido reclamado, podrá realizar la reparación o sustitución del bien el mismo comprador o un tercero a cargo del vendedor.
En cualquier caso, si el cumplimiento específico queda frustrado porque éste ha devenido imposible o ilícito, o porque el vendedor se ha negado a hacerlo o, aun sin negarse, lo ha realizado de manera diferente a la señalada por el comprador, o porque persiste la falta de conformidad pese a haberse efectuado la reparación o el remplazo, o, finalmente, porque los costes de realización resultan irrazonables o desproporcionados según las circunstancias del valor del bien y la relevancia de la falta de conformidad, el comprador puede acudir a los restantes remedios que considere más adecuados para satisfacer su interés, debiendo atender principalmente para ello a la gravedad o levedad de la falta de conformidad denunciada.
Dicho lo anterior, señalar que en el ámbito de los inmuebles la reparación es la modalidad de cumplimiento específico más acorde con la finalidad del remedio. Pues de lo que se trata es de sanear, subsanar y hacer desaparecer aquellas anomalías, vicios o defectos que, afectando en mayor o menor grado e intensidad al inmueble o a los elementos materiales que lo integran, provocan que el mismo carezca de la aptitud, funcionalidad y características convenidas o esperables en inmuebles de la misma clase. La modalidad de sustitución o reemplazo no será posible, por lo general, cuando el objeto de la compraventa es un inmueble, dado el carácter no fungible e irreemplazable de éstos, no así respecto de elementos materiales integrantes del inmueble y que sean fácilmente reemplazables o sustituibles sin demérito o deterioro del conjunto. Por otra parte, no parece admisible que a resultas de la sustitución o reemplazo del inmueble, el vendedor pueda verse constreñido a una entrega de otro inmueble que tenga unas calidades, prestaciones y características superiores a las comprometidas, salvo que las partes hubieran alcanzado un acuerdo novatorio en este sentido, en cuyo caso los requisitos de conformidad del inmueble deberían tomar como referencia temporal el acuerdo novatorio y no el contrato de compraventa originario.
Otra cosa es que ante la imposibilidad de alcanzar la conformidad del bien inmueble por las vías de la reparación o de la sustitución, pueda reclamarse lo que se denomina "cumplimiento por equivalente", figura ésta que, partiendo de la perpetuidad de la obligación, persigue dar satisfacción el interés frustrado del comprador. El cumplimiento por equivalencia permite la transformación de la obligación de entrega del inmueble conforme al contrato en una obligación dineraria de su equivalente económico. Se trata, en definitiva, de reponer en la esfera patrimonial del comprador lo que media entre su situación real, producido el incumplimiento por falta de conformidad, y la situación patrimonial que habría de tener si el vendedor hubiese entregado el inmueble en conformidad. La diferencia entre el valor del inmueble con la falta de conformidad (precio de compra) y el que tendría en el momento de su entrega en conformidad, será el equivalente a la prestación incumplida, con independencia de que el vendedor hubiera actuado o no con culpa o negligencia. En realidad, esta modalidad de cumplimiento por equivalente es, si no lo mismo, muy similar al remedio de reducción de precio del art. 621-41 CCCat que seguidamente analizamos.
Este remedio viene a ser la versión moderna y actualizada de la acción estimatoria o actio quanti minoris del art. 1486 CC "rebajar una cantidad proporcional del precio". Según señala el art. 621-41 CCCat, la reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien (en nuestro caso, el inmueble) no conforme en el momento de su entrega y el valor de mercado que tendría sin los defectos.
La reducción del precio de la compraventa en cuestión debe responder a la misma variación porcentual que la experimentada entre los valores del bien no conforme y el conforme, sin taras ni defectos, debiendo el vendedor reintegrar al comprador el precio de compra satisfecho en exceso. El interés del comprador con este remedio no es otro que equilibrar el valor de la pretensión por él comprometida de pagar el precio, con el valor de mercado de la prestación comprometida por el vendedor de entregar la cosa sin el vicio o defecto.
¿Cómo opera esta reducción? La reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia que se acredite entre el valor de mercado del bien con el vicio o defecto incorporado en el momento de la perfección de la compraventa y el valor de mercado que tendría ese mismo bien si fuera conforme al contrato, esto es, sin el vicio o defecto. Ello obliga a realizar dos valoraciones: una primera, consistente en determinar el valor de mercado del bien con el vicio o defecto en cuestión (esto es lo que acarrea mayor complejidad), y una segunda valoración de ese mismo bien, pero en esta ocasión sin la tara o defecto. Esta segunda valoración normalmente coincidirá con el precio de la compraventa convenida, pero no necesariamente, pues el comprador pueda haber tenido en cuenta factores, circunstancias o contingencias que no se tienen en cuenta a la hora de valorar el bien de una manera objetiva.
La principal dificultad que presenta el ejercicio de este remedio en el ámbito inmobiliario reside en la determinación del valor de mercado del inmueble no conforme, es decir, con la tara, vicio, defecto o anomalía. En el ámbito inmobiliario, no hay un mercado transparente que permita extraer suficientes muestras de inmuebles afectados por una misma situación de falta de conformidad, y ello a los efectos de poder homogeneizar y extrapolar sus valores unitarios por metro cuadrado y obtener de este modo el valor de mercado del inmueble en cuestión a través del Método Comparativo a que se refiere la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que parece ser el que más fiabilidad ofrece en lo que a valoraciones inmobiliarias se refiere.
Una forma alternativa para obtener el valor de mercado de un inmueble no conforme a falta de un mercado transparente en esta clase de inmuebles es acudiendo al Método del Coste. En una muy apretada síntesis, este método valorativo consiste en deducir del valor de mercado del inmueble conforme, la suma de los costes de ejecución material de la obra de subsanación o reparación necesaria para suprimir el vicio o defecto del que adolece, añadiendo los gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor, todo ello según la metodología establecida en la referida Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. En definitiva, a través de esta metodología valorativa el importe de la reducción del precio vendría a identificarse con el coste total de reparación de la anomalía, defecto o vicio, quedando de este modo equilibradas las prestaciones derivadas de la compraventa.
En el ámbito inmobiliario este remedio cobra especial relevancia en lo que tradicionalmente se ha dado en llamar "vicios o defectos ocultos" en los elementos estructurales del inmueble, cuyo desarrollo se puede encontrar en el siguiente post (ver aquí) de este mismo blog.
Sobre el plazo de garantía de la conformidad, dispone en líneas generales el art. 621-23 CCCat y refiriéndonos a compraventas de bienes inmuebles, que el vendedor responde ante el comprador de la falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del inmueble y se manifieste durante los tres años siguientes a dicha entrega. Por tanto, la garantía del comprador de un inmueble ante supuestos de falta de conformidad (anomalías, vicios o defectos), que en el momento de la adquisición no eran aparentes, ni razonablemente podía conocerlos o tener conocimiento de ellos el comprador, alcanza hasta los tres años.
Si el vendedor hubiera reparado el inmueble bien voluntariamente, bien como consecuencia del ejercicio por el comprador de este remedio, la garantía de conformidad durará en todo caso un año más, a contar desde la reparación y siempre que la causa de la falta de conformidad sea la misma causa inicial. Si no lo fuera, y la causa de la falta de conformidad fuera otra que no la reparada, el plazo de garantía será siendo el mismo de los tres años a contar desde la entrega del inmueble.
Parece ser que, dejando a salvo las compraventas inmobiliarias de consumo, se admiten como válidas las estipulaciones contractuales que amplíen, reduzcan o incluso supriman el plazo de garantía de la conformidad, siempre y cuando no hubiera una conducta dolosa del vendedor. En las compraventas inmobiliarias de consumo, en cambio, sólo son válidos los pactos de reducción del plazo cuando el inmueble fuera considerado de segunda mano y siempre que el plazo reducido no sea inferior a un año, siendo del todo nulo el pacto de supresión de garantía.
En cuanto al plazo de ejercicio de cualquiera de los remedios que hemos comentado se mantiene en tres años, a contar desde que el comprador conoce o puede razonablemente conocer el defecto, vicio, tara o afectación que determina la falta de conformidad.
Indicar, por último, y de ahí la importancia de conocer el periodo de vigencia de las reglas de conformidad contempladas en las dos versiones del libro Sexto del CCCat desde su entrada en vigor el 1 de enero de 2018, que en las compraventas de todo tipo, inmobiliarias o no, celebradas entre el 1 de enero de 2018 y el 31 de diciembre de 2021, el plazo de garantía de conformidad es de dos años y el de ejercicio del remedio de tres. Tener en cuenta en este punto, que en las compraventas celebradas antes del 14 de marzo de 2020, se habrán de añadir en el cómputo de los respectivos plazos (2 años de garantía y 3 años de ejercicio del remedio), los 82 días de suspensión de toda clase de plazos de prescripción y caducidad que se decretó con motivo de la pandemia de la Covid-19 (desde el 14/3/2020, según RD463/2020, de 14 de marzo, hasta el 3/6/2020, conforme al RD 537/2020, de 22 de mayo).
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