Una reciente consulta de la Dirección General de Tributos ha vuelto a reiterar el criterio de la Agencia Tributaria sobre la tributación a efectos de IVA del alquiler de apartamentos turísticos, tanto por el propietario como por el posible intermediario.
Con el incremento de los negocios online, que facilitan y actúan como intermediarios en el alquiler de apartamentos turísticos, para muchos particulares se les ha abierto la posibilidad de conseguir unos ingresos extras mediante el alquiler de viviendas como apartamentos turísticos. No obstante, en muchas ocasiones, tanto los propietarios como los propios intermediarios desconocen las implicaciones fiscales –especialmente en el IVA- del alquiler de los apartamentos turísticos, así como de los servicios complementarios que se pueden ofrecer al turista.
Como recuerda la consulta de tributos, cuando se arrienda un inmueble que se destina para uso exclusivo como vivienda, dicho arrendamiento está exento de IVA, siempre y cuando no se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera. Por tanto, el alquiler de un apartamento turístico va sin IVA cuando no incluya servicios complementarios inherentes a la industria hotelera
La Ley del IVA pone como ejemplos de servicios complementarios de la industria hotelera los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Por tanto, se trata de servicios que constituyen un complemento normal del servicio de hospedaje prestado a los clientes y que van más allá de la mera disposición del apartamento. Es decir, prestar servicios propios de la industria hotelera implica la prestación de servicios de forma continuada y permanente al cliente durante el tiempo de duración del arrendamiento; como son, por ejemplo: los servicios de recepción; limpieza periódica del apartamento; cambio periódico de ropa de cama y baño; la puesta a disposición de servicios de lavandería; custodia de maletas, reservas, etc.; y, a veces, la prestación de servicios de alimentación y restauración.
Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:
- Servicio de limpieza y cambio de ropa del apartamento a la entrada y salida del período contratado
- Servicio de limpieza de las zonas comunes (portal, escalera, ascensores), así como de las zonas verdes y/o piscina
- Servicios de reparación y/o mantenimiento
En cuanto a los contratos de alquiler firmados entre los propietarios de los apartamentos y los intermediarios, conviene recordar que la regulación contenida en la ley del IVA en relación a la exención del alquiler de inmuebles para vivienda es una regulación de carácter finalista. Por tanto, los arrendamientos de apartamentos que a su vez son objeto de una cesión posterior por parte de su arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial, dejan de estar exentos en el IVA para pasar a estar sujetos y no exentos.
A modo de resumen, en función de la condición de arrendatario del apartamento y del tipo de servicios incluidos en el alquiler existen los siguientes supuestos de tributación:
- Si el arrendatario es una persona física y no se prestan servicios accesorios, el alquiler se facturará sin IVA.
- Si el arrendatario es una persona física y se prestan servicios accesorios propios de la industria hotelera, se tendrá que facturar con IVA al tipo del 10%.
- Si el arrendatario es una sociedad, aunque sea la empresa intermediaria, y no se prestan servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento irá con IVA y tributará al tipo general del impuesto (21%).
- Si el arrendatario es una sociedad y se prestan servicios propios de la industria hotelera, la operación estará sujeta a IVA, e irá al tipo del 10%.
José María López
