Qué hacer y qué no ante el impago de la hipoteca: ejecución hipotecaria, desahucio y renegociación de la deuda
La hipoteca es un compromiso financiero que se tiene que asumir respecto al deudor; por ello, cuando las finanzas sufren altibajos imprevisibles (como la alta inflación o la subida de los tipos de interés), por ejemplo, la economía doméstica podría incurrir en el impago de la deuda y hacer la situación insostenible. Nuestros abogados civilistas en Madrid explican qué opciones se pueden activar para superar esta compleja y delicada situación.
Qué vas a poder leer aquí:
Autor: Manuel Hernandez Colegiado nº 72539 del Colegio Oficial de Abogados de Madrid
En caso de que no pague su hipoteca, estará sujeto a penalizaciones. Estas penalizaciones pueden incluir:
La Ley Hipotecaria española establece que el impago de 12 cuotas o el equivalente al 3% del importe de la hipoteca aplicable durante la primera mitad de esta dará lugar al desahucio. Además, si se cumple alguna de las condiciones anteriores, el banco deberá:
Un desahucio por impago de la hipoteca es un proceso que puede durar varios meses, ya que requiere una serie de pasos que se dilatan en el tiempo.
El primer paso es la solicitud de ejecución hipotecaria que hace el banco para cobrar el préstamo que el deudor ha dejado de pagar.
El banco no puede solicitar esta ejecución en cuanto no pagues un recibo: la nueva ley hipotecaria es muy clara en este sentido, y establece un número mínimo de mensualidades o porcentaje del préstamo que debes tener pendiente para que la entidad financiera pueda reclamar la ejecución.
¿Ejecución hipotecaria y desahucio son realmente lo mismo? La verdad es que no lo son. Cada uno de estos términos define una situación diferente.
El desahucio es la acción de despojar al propietario de su vivienda. Es, por tanto, el proceso que sigue a la ejecución hipotecaria.
La ejecución hipotecaria se produce cuando una persona o entidad pide prestado dinero a un prestamista para utilizarlo con fines personales o de inversión y luego no devuelve este préstamo según los términos acordados.
Este incumplimiento puede deberse a una serie de factores como el desempleo, la enfermedad o la muerte de la persona que firmó el préstamo. Si el prestamista no puede recuperar sus pérdidas por otros medios (por ejemplo, vendiendo la propiedad), llevará a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria recuperando la propiedad de su(s) dueño(s).
De acuerdo con la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo, entre otras, en la sentencia 463/2019, de 11 de septiembre y en aplicación del artículo 129 bis del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción de la Ley Hipotecaria, se producirá el vencimiento anticipado del contrato, y podrá ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
Según el artículo 52 de la Ley Hipotecaria, para determinar si los acreedores pueden exigir al deudor el pago de los intereses de las cuotas vencidas se aplican las siguientes reglas:
Cuando existe un retraso en el pago de su hipoteca y el prestamista inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria, tiene derecho a un máximo de 12 cuotas mensuales o un número de cuotas tal que implique que ha incumplido durante un periodo equivalente de hasta 12 meses, siempre que el incumplimiento se produzca en la primera mitad de la vida de su préstamo.
Si el impago se produce en la segunda mitad de la vida de su préstamo, podrán dejarse sin pagar hasta 12 cuotas mensuales o un número de cuotas tal que implique que se ha incumplido durante un periodo equivalente de hasta 15 meses.
El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, establece un régimen jurídico especial para quienes atraviesan dificultades económicas para hacer frente al pago de las cuotas de su hipoteca. Este régimen puede aplicarse tanto a personas físicas como jurídicas e incluye:
Es importante tener en cuenta la posibilidad de acogerse a las medidas propuestas en la Ley de Segunda Oportunidad, destinadas a la declaración de concurso de acreedores de personas físicas, si la persona cumple los requisitos legalmente establecidos.
La Ley de Segunda Oportunidad pretende dar una segunda oportunidad a las personas que han sufrido una crisis financiera y no pueden pagar sus deudas. La ley contempla varias opciones: la reestructuración de la deuda mediante planes de pago o a través del arbitraje; la cancelación de la deuda mediante un acuerdo amistoso entre acreedores y deudores; o la quiebra.
Ante un caso de impago de préstamo hipotecario, la Ley de Segunda Oportunidad también prevé una nueva forma de calcular los tipos de interés de los préstamos: se calcularán sobre la base de una tasa porcentual anual (TAE) que tenga en cuenta no sólo los intereses, sino también las comisiones y otros gastos asociados al préstamo de dinero.
El Código de Buenas Prácticas Bancarias aprobado para la aplicación del RD-Ley 6/2012 establece que, para poder beneficiarse de las medidas de umbral de exclusión, se debe acreditar que se está dentro del mismo económicamente hablando (ver. Art. 3 y 3 bis).
En el caso de que una persona falsee su situación económica o intente voluntaria y deliberadamente mantenerse dentro del umbral de exclusión con el fin de beneficiarse indebidamente de estas medidas, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido causar, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización.
Esta responsabilidad no excluirá otras responsabilidades derivadas de esta situación.
El Código de Buenas Prácticas Bancarias es un mecanismo de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, que se endeudaron para la compra de su vivienda habitual y que están en el umbral de la exclusión social.
El código establece que todos los bancos adheridos a él están obligados a aplicar sus medidas a las familias que cumplan los requisitos.
El Código de Buenas Prácticas se dirige a los deudores de préstamos y créditos con garantía hipotecaria sobre su vivienda habitual que se encuentren en el umbral de exclusión, y a los avalistas y garantes hipotecarios no deudores respecto a su vivienda habitual y en las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
En caso de que no puedas pagar las cuotas de tu hipoteca, el banco debe ofrecerte un plan de reestructuración de la deuda. Esto es lo que pueden hacer para facilitar el pago de las cuotas:
En dicho código se establece un segundo mecanismo que es la quita de deuda.
En España, la quita de la deuda es una opción que puede solicitar el deudor si no ha podido hacer frente a los pagos de su hipoteca en los últimos seis meses. La reducción de la deuda puede aplicarse de las siguientes maneras:
Si las medidas anteriores no son suficientes para resolver la situación, durante los doce meses siguientes a la solicitud de reestructuración de la deuda se puede solicitar la dación en pago, es decir, ofrecer la vivienda al banco a cambio de saldar la totalidad de la deuda.
Asimismo, si el deudor lo solicita, puede permanecer en la vivienda en régimen de alquiler social, pagando una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.
La contrapropuesta del deudor al acreedor es la cancelación total de la deuda con garantía hipotecaria y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros respecto a la entidad a cuenta de la misma deuda.
Si no puede pagar su hipoteca, es muy recomendable que contrate a un abogado especialista en Derecho Civil y Bancario.
El banco ejecutará una reclamación judicial por impago de la hipoteca si usted no paga. En ese caso, es imprescindible que cuente con un abogado para poder negociar con el banco. Un abogado podrá asesorarte sobre todas las posibilidades y elegir la mejor opción para tu situación.