Sentencia del Tribunal Supremo núm. 80/2024, del 23 de enero.
Recientemente, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha analizado y resuelto un interesante supuesto en el que, revocando la Sentencia de segunda instancia, condena a una Comunidad de propietarios de un edificio a abonar a un vecino el coste de la reparación de la tela asfáltica de aislamiento de la cubierta del edificio que origina filtraciones de agua.
Resumidamente los hechos son los siguientes.
La cubierta de un edificio se encuentra dividida en cuatro terrazas, anexas a las cuatro viviendas situadas en la última planta de un edificio en Getxo. La terraza de uno de los propietarios de una de esas viviendas está deteriorada no por su uso privativo sino por el agotamiento de los materiales de construcción, produciendo filtraciones y daños a la vivienda.
El vecino solicita a la Comunidad que arregle los daños, a lo que ésta se niega, aprobando en junta que todos los gastos de conservación o reparación de las terrazas incumben a los propietarios de esas cuatro viviendas. El vecino repara los daños y reclama a la Comunidad el importe abonado.
En primera instancia la demanda es desestimada porque el Juez considera que las normas estatutarias atribuyen dicho gasto al usuario de la terraza y no a la Comunidad. Asimismo, tiene en cuenta que el vecino no había impugnado el acuerdo, por lo que quedó convalidado.
En segunda instancia, el recurso de apelación es desestimado porque la Sala considera, además, que la cubierta, pese a tener carácter de elemento común por naturaleza, puede ser desafectada, pasando a ser privativo.
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación.
Considera que las terrazas a nivel o cubiertas son elementos comunes por destino, no por naturaleza, por lo que pueden desafectarse y quedar como elementos privados, pero si hubiera daños por filtraciones provenientes no de un mal uso de la terraza sino por defectos estructurales o envejecimiento de los materiales, quien debe repararlos es la Comunidad.
Por lo tanto, considera que el hecho de que los daños tuvieran su origen en el mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común, al ser uno de los elementos esenciales de la Comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de ésta.
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