1º) El arrendamiento de industria es el contrato por el cual su titular cede su explotación a otra persona, por precio cierto y tiempo determinado. El objeto de la industria está formado por un conjunto de bienes de toda índole: inmuebles, como el local; muebles como mercaderías, maquinarias, bienes de equipo, y derechos como los de propiedad industrial o intelectual, además de situaciones de hecho como puede ser la organización de la industria, la clientela o el prestigio comercial.
Un contrato de arrendamiento de industria es un acuerdo por el cual el propietario de una empresa cede el uso y explotación de la misma a otra persona, por un precio cierto y tiempo determinado.
El arrendador se obliga a poner a disposición del arrendatario la unidad de explotación comercial o industrial, y el arrendatario se obliga a pagar el precio convenido y a devolver la empresa al finalizar el contrato.
El arrendamiento de industria es una figura muy similar al arrendamiento de local de negocio, que implica la cesión y explotación de un negocio, por parte del propietario, por un costo y tiempo específico.
Una de las características principales de este tipo de contrato es que la parte arrendataria no sólo alquila el local, como espacio físico, sino el negocio en sí y todos los elementos que se requieren para continuar con la actividad empresarial.
2º) Regulación leagl de los arrendamientos de industria.
Los arrendamientos de industria carecen de una regulación específica, pero según lo estipulado por la doctrina del Tribunal Supremo, se rigen por los artículos 1546 y siguientes del Código Civil. Por esta razón, a este tipo de contratos no se les aplica la Ley de arrendamientos urbanos.
3º) En cualquier contrato de arrendamientos de industria es procedente el desahucio por las siguientes causas:
La falta de pago en el precio o renta acordada.La expiración del término convencional o del fijado para la duración de los arrendamientos.
La infracción de alguna de las condiciones estipuladas en el contrato.
El hecho de destinar la cosa arrendada a usos o servicios que no fueron acordados y que la hagan desmerecer.
4º) La sentencia 153/2016 de la Sección 17 ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 6 de abril de 2016, refiere ampliamente la configuración por parte de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de dicho contrato:
"Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de febrero de 2015 (STS nº 1293/2015), "El arrendamiento de industria no es, como parece que pretende el recurrente, un arrendamiento de finca urbana destinado a un uso distinto del de vivienda, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala (contenida en la Sentencia del TS nº 137/2000, de 21 de febrero ) sobre la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria: mientras que en los arrendamientos de local de negocio , y en general en aquellos que ahora el art. 1 LAU califica de uso distinto al de vivienda, se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional o empresarial; en el arrendamiento de industria el objeto de arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento, susceptible de una explotación empresarial, sino también el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación, de tal forma que constituyen un todo patrimonial.En nuestro caso es muy claro que el arrendamiento de una estación de servicio no es propiamente el arrendamiento de un inmueble donde puede desarrollarse una actividad empresarial, sino un arriendo del negocio, que incluye el inmueble en el que se desarrolla y la propia empresa, con todos los elementos materiales necesarios para la explotación y , en este caso, también otros elementos necesarios para el desarrollo de la explotación de la estación de servicio, como es la necesaria concesión administrativa."
Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2011 (STS 2007/2011), dice que "La sentencia de esta Sala de fecha 18 de marzo de 2009 declara:
«Según destacada doctrina científica no cabe confundir el arrendamiento de un local de negocio para que el arrendatario establezca su propio negocio, con el arrendamiento de industria en funcionamiento, pues aquí se alquilan una serie de elementos -la empresa, las instalaciones, la clientela, etc.-, entre los que se encuentra el local, que ha de quedar fuera de la Ley arrendaticia, toda vez que, como dice el Texto Refundido de la Ley de 1964 , donde la exclusión es tajante, lo que se alquila es "una unidad patrimonial con vida propia y susceptible inmediatamente de ser explotada o pendiente de meras formalidades administrativas".
Aunque algunos autores han manifestado la integración de los arrendamientos de industria en el régimen de la presente Ley , pues si el legislador lo hubiera querido, debió determinar la exclusión de forma expresa, como en el Texto Refundido de 1964; pero no obstante esta observación, de la interpretación del artículo 3 de la Ley de 1994 se desprende que no cabe equiparar el arrendamiento para una actividad industrial, que crea el arrendatario en el local objeto de la locación, con el hecho de arrendar una industria en pleno funcionamiento y con los elementos precisos para ello.
La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial; además, dicho contrato queda extinguido cuando expira el término convencional, como dispone el artículo 1569.1 del Código Civil (por todas, STS de 8 de junio de 1998y 7 de julio de 2006 ).»"
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