En los próximos días voy a hablar de la ley de Propiedad Horizontal, sobre la Comunidad de Propietarios, los acuerdos de la Junta de Propietarios, como se aprueban, que mayorías se han de tener, como pueden impugnarse o como se realiza la Declaración de obra Nueva.
Hoy empezaré con los requisitos necesarios para constituir una comunidad de Propietarios y los derechos y obligaciones que tiene y debe cumplir.
Según la ley de Propiedad Horizontal para constituir una Comunidad de Propietarios es precios:
- Que exista un edificio, aunque también se admite la inscripción en el Registro de la Propiedad de los edificios en construcción siempre que ésta finalice de la manera prevista.
- Que el edificio esté dividido en elementos privativos susceptibles de aprovechamiento independiente: pisos, locales, etc.
- Que se haya otorgado el correspondiente título constitutivo de la creación de la Comunidad de Propietarios, aunque este requisito no es esencial, ya que la Comunidad puede existir aun no habiéndose otorgado escritura pública de creación.
Hay que tener en cuenta, también, que la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha escritura de constitución no es constitutiva, es decir, el régimen de propiedad horizontal surte plenos efectos aunque el documento no se haya llevado a inscripción.
TÍTULO CONSTITUTIVO PROPIEDAD HORIZONTAL
La Escritura de Constitución de Propiedad Horizontal es el documento público que da origen al régimen de propiedad horizontal sobre un inmueble determinado, y debe contener las siguientes menciones:
- Descripción general del inmueble detallando si determinados elementos, como patios o terrazas, son privativos o comunes.
- Descripción de cada piso y local integrante del inmueble.
- Aunque no sean necesarios en este momento puede incluir los estatutos de funcionamiento de la comunidad.
- Detalle de la cuota de participación en los gastos generales de cada piso o local.
- La manifestación de voluntad unánime de todos los copropietarios en constituir dicha propiedad horizontal, unanimidad que, salvo para determinados acuerdos establecidos en el Art. 17 LH, ha de mantenerse para cualquier modificación del título constitutivo.
El elemento esencial para que exista la propiedad horizontal es la existencia de diversas titularidades diferenciadas sobre pisos o locales en un mismo edificio. Deben detallarse las cuotas de participación en los gastos de cada uno de ellos y la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, aunque no se haya otorgado una escritura que abarque el edificio en su conjunto.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD
Aunque la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica realiza actuaciones de las que pueden derivarse responsabilidades frente a terceros o incluso con los propios miembros de la comunidad.
Una de las principales obligaciones que tiene la Comunidad de Propietarios es la de conservación del inmueble, que resulta obligatoria.
No requieren de acuerdo previo de la junta las siguientes actuaciones:
- Las obras y trabajos necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, servicios e instalaciones comunes, y en todo caso las obras de mantenimiento de la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
- Las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y en todo caso los requerimientos hechos por personas con discapacidad o mayores de setenta años para asegurarles el adecuado uso de los elementos comunes.
- Tiene derecho a la ocupación de elementos comunes durante el plazo de ejecución de las obras.
La comunidad es responsable frente a terceros por las deudas que asuma en cumplimiento de sus obligaciones, para lo cual debe constituir un fondo de reserva con el que atender a dichos pagos. No resulta obligatoria la contratación de un seguro de responsabilidad civil, aunque es opcional.
Fuente: Abogados Miguel & Escrig
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