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Así pues, para poder ejercitar la acción de desahucio se requiere como condición necesaria la posesión de un inmueble o finca rústica o urbana por parte de un tercero y lo que persigue es precisamente terminar con esa posesión del inmueble por parte de quien lo ocupa sin pagar por renta o sin tener título habilitante.

Con respecto a los desahucios que se fundamenten en la falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, puede suceder que una vez interpuesta la demanda, el inquilino enerve la acción de desahucio. La enervación es una facultad conferida al demandado mediante la cual, si satisface las cantidades que adeuda al arrendador en la forma, cuantía y condiciones legalmente previstas, puede provocar, por una sola vez, la finalización anticipada del juicio de desahucio mediante una resolución que dejará imprejuzgada la acción, y por tanto, ni resolverá el contrato de arrendamiento ni alterará la situación arrendaticia objeto del conflicto que se mantendrá inalterada.

Viabilidad de la enervación

Para que la enervación sea viable deberá llevarse a cabo la misma por el arrendatario demandado en el procedimiento en el que se le imputa la falta de pago de la renta. Además, éste deberá realizar el pago de todas las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeuda en el momento del pago enervador del desahucio. La enervación se iniciará cuando el demandado reciba la citación judicial en la que se indica la posibilidad de enervar la acción y el día del vencimiento de la enervación es el plazo de diez días previsto en el artículo 440.3 de la LEC.

Ineficacia de la enervación

Por último, decir que la enervación será ineficaz si se ha producido anteriormente otra enervación o cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario de manera fehaciente con un mes de antelación a la presentación de la demanda y no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.

Importante para el arrendador

Será necesario que el arrendador indique en su escrito de demanda si concurren las circunstancias para que pueda darse la enervación del desahucio a fin de evitar la inadmisión de la demanda de desahucio interpuesta.

Fuente: Escoda & Codina Advocats Assessors

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