Todos recordamos la época en la que paseando por cualquier ciudad de España podíamos encontrar una promoción de viviendas con una tipología y calidades determinadas a un precio de, pongamos por caso, 200.000,00 Euros, y casi al lado otra promoción de viviendas con similares características, a precios de entre un 30% a un 40% mas bajos, eso sí, con el cartel de “viviendas de protección oficial”.
En ese momento veíamos la VPO con todo su sentido, ya que aquellos que contaban con restas mas bajas podían acogerse a este régimen y adquirir viviendas a precios mucho mas económicos que los libres de mercado.
Hoy en día esto ya no sucede. La eliminación de subvenciones a los compradores, al constructor y al promotor de VPO, unido a la bajada de precios a nivel general que han llevado a efecto las empresas constructoras para poder sobrevivir y a la bajada de precio del suelo finalista, como consecuencia todo ello de la crisis económica sufrida a nivel global y en el sector de la construcción en particular, han provocado que ya los precios de las viviendas de VPO y las viviendas libres se hayan equiparado en la práctica. Es decir, que a un promotor le va a salir igual comprar un suelo y construir un edificio para VPO que para vivienda residencial libre y a un consumidor le va a salir casi al mismo precio comprar una vivienda libre que una de VPO de similares características.
Hemos pasado de un panorama con ayudas para promotores, constructores, y compradores de VPO, a otro en el que a partir de 2011, esas ayudas se eliminan y a la vez se produce una caída en el precio de la vivienda libre muy importante, que hace ya mas atractivo adquirir éste última que aquella.
A este panorama hay que unirle que en estas circunstancias el régimen de VPO es una auténtica carga o gravamen para la vivienda y para el que la adquiere, ya que por un lado no goza de apenas ventajas en precio, y por otro lado si tiene que soportar todas las restricciones implícitas a la VPO, como las limitaciones para su venta después de adquirida, limitaciones de precio de venta, y restricciones que pueden prolongarse hasta 30 años después de adquirida.
Por todo esto ni la tímida recuperación económica de los últimos años, ni la recuperación parcial de los precios, han logrado que la VPO se recupere en España.
De esta forma hemos visto en el transcurso de las dos últimas décadas como cada vez mas, la gran solución planteada en su día a la altísima especulación que se daba en el sector de la construcción y a su vez a los precios desorbitados, que era la VPO, se ha ido difuminando hasta casi desaparecer.
El número de viviendas protegidas iniciadas en 2017 fue de menos de 5.000, frente a las más de 85.000 de hace veinte años, habiéndose producido un descenso en el volumen de VPO de forma que éste hoy es catorce veces más pequeño que en el inicio de la crisis económica.
Según los datos del Ministerio de Fomento, el pasado año se entregó en España, un 31% menos de viviendas protegidas de planes estatales o autonómicos que en el mismo mes del año anterior. Con cifras que superan los 85.000 inmuebles en 1997, en los últimos tres años el número de viviendas de protección oficial ha bajado de las 10.000 por primera vez desde el inicio de la serie estadística, en 1991.
Antes del estallido de la crisis, la entrega de viviendas de VPO crecía año a año.
La inercia permitió que hasta 2012 se entregaran aún más de 50.000 viviendas protegidas al año en España
El descenso ha sido constante a partir de entonces, cayendo en picado a partir de 2013, con poco más de 17.000.
Por su parte las cifras correspondientes a las obras de VPO iniciadas son igualmente ínfimas en comparación con las de los años de bonanza y los primeros años de la crisis económica en España. En este sentido, en 2017 se dieron calificaciones provisionales a 7.271 nuevas viviendas protegidas en toda España, con una alta concentración de las mismas en sólo tres comunidades: Madrid, con 3.016; País Vasco, con 1.193, y Cataluña, con 1.013 viviendas.
Una comunidad de alta población como Andalucía sólo inició el año pasado 148 viviendas; Comunidad Valenciana, 268; Galicia, 5, y una comunidad como Aragón, sólo 2 unidades. La Rioja y Baleares se sitúan directamente en cero calificaciones provisionales firmadas.
Otro aspecto destacable de las magnitudes de la VPO en la España de hoy en día es el bajo protagonismo de las viviendas protegidas destinadas al alquiler, que sólo copan el 14,5% de las nuevas certificaciones iniciales.
La promoción de vivienda de protección oficial está en mínimos y España sigue a cola de Europa en porcentaje de vivienda en régimen de alquiler social.
Ante esto el nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 contempla ayudas a la promoción de vivienda protegida, habiendo manifestado a la salida del Plan el anterior ministro de Fomento, Iñigo de la Serna, que las autonomías y ayuntamientos deben usar sus competencias para promover este tipo de vivienda. «Es responsabilidad de ayuntamientos y comunidades autónomas construir más vivienda para conseguir así regular los precios», dijo.
Lo cierto es que los esfuerzos en esta materia tanto de la Administración central como de los gobiernos regionales en los últimos ejercicios han sido más bien escasos, en gran parte debido a los recortes presupuestarios derivados de la crisis y que terminaron con las subvenciones a los compradores de VPO. El año pasado solo recibieron calificación definitiva 5.375 viviendas de protección oficial que quedaron así listas para su adjudicación, según datos del Ministerio de Fomento.
De ellas, 2.956 fueron financiadas por el Estado y el resto, 2.419, por las comunidades autónomas.
En conclusión a todo esto, podemos ver como el sistema de VPO está prácticamente quebrado en nuestro país, sin que se hayan tomado medidas al respecto. En esta situación sería lógico que nuestros políticos tratasen de buscar otras soluciones mas imaginativas y menos restrictivas para garantizar del derecho constitucional a una vivienda digna. Favorecer el cooperativismo y la autopromoción, reducir la burocracia y la complejidad normativa de estas figuras, favorecer el surgimiento de nuevos Planes Generales de Ordenación en los municipios que incrementen el suelo disponible en el mercado (ahora que llevamos años sin que se reactive la construcción), y el establecimiento de ayudas a las personas de rentas mas bajas que no supongan un gravamen directo para sus viviendas, podrían ser vías a investigar. Mientras tanto seguimos sin dar soluciones a los demandantes de vivienda con menor capacidad adquisitiva y a un sector que fue el mas pujante de la economía nacional y que ahora sigue tambaleándose sin logar salir del nocaut que sufrió hace ya mas de una década.
Antonio Marín Peñas
Socio director de Lealtadis Abogados
