El Tribunal Supremo ha concluido recientemente en dos sentencias distintas que el arrendamiento de viviendas con fines turísticos constituye una actividad económica que las comunidades de propietarios tienen posibilidad de restringir si en sus estatutos han incluido la prohibición de que se desarrollen actividades comerciales o económicas en los pisos, aunque no hayan excluido expresamente el arrendamiento de viviendas con fines turísticos.
Es importante destacar que en ninguno de los casos analizados se aplicó la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que cualquier acuerdo para limitar o condicionar la realización de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. En cambio, el Tribunal se centra en ambas ocasiones determinar si a pesar de que los estatutos comunitarios no contenían una prohibición expresa y específica respecto al uso turístico de las viviendas esta prohibición podía deducirse de la prohibición general de realizar actividades comerciales o económicas.
Se trata de las Sentencias número núm. 1.643/2023 de 27 de noviembre y núm. núm. 1.671/2023 de 29 de noviembre.
En la primera de ellas, la comunidad de propietarios de un edificio en Oviedo de 20 viviendas demandó a las mercantiles Noranalon, S.L., y Peña Sobia, S.L que explotaban dos apartamentos de forma turística.
En este edificio había dos entradas, la primera que daba acceso exclusivo a viviendas y la segunda a varios locales comerciales. Además, los estatutos de dicha comunidad establecían expresamente que “en los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno, […] no podrán ejercerse actividades profesionales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al carácter exclusivamente residencial”.
Las pretensiones de la comunidad demandante habían sido desestimadas tanto en primera instancia como por la sentencia de apelación admitiendo el argumento de las mercantiles que defendían que la explotación turística no era diferente del arrendamiento para uso de vivienda, pues no alteraba el uso de las mismas (residencial) y, por tanto la prohibición estatutaria indicada no podía aplicarse al caso concreto.
Sin embargo, el Tribunal concluye que la actividad desplegada por la parte demandada en los dos pisos del edificio tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, y, por ello, debemos otorgar la razón a la parte demandante, en el sentido de que existe una prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias”.
En consecuencia, aunque la explotación turística no se encuentre específicamente prohibida de forma expresa en la norma estatutaria, se entiende que la propia configuración del inmueble (con entradas diferenciadas para viviendas y negocios) así como lo indicado en los estatutos tiene como finalidad “distinguir los usos empresariales de los meramente residenciales, con evitación de las molestias derivadas del trasiego de personas y cosas”.
En la Sentencia de 29 de noviembre el Alto Tribunal llega a la misma conclusión. En este caso, el procedimiento fue iniciado por algunos propietarios que presentaron una demanda contra la comunidad con el objetivo de que se declarara que la explotación turística de viviendas no estaba incluida en la prohibición general contenida en la norma quinta de los estatutos de realizar cualquier actividad económica (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.) a menos que la propia subcomunidad del portal lo autorizara por unanimidad.
La demanda fue desestimada tanto por el Juzgado de Primera Instancia como por la Audiencia Provincial pues ambos entendían que las actividades enumeradas en la norma quinta tenían un claro carácter ejemplificativo y no exhaustivo y que, en consecuencia, la explotación turística de viviendas podía encontrarse incluida.
En el mismo sentido, la Sala destaca que, con base en la legislación turística autonómica y las ordenanzas municipales aplicables, la condición de actividad económica del arrendamiento de viviendas con fines turísticos es innegable y evidente.
De forma literal, indica que “la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica”.
Añade que “el que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”.
Este carácter comercial permite concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad que se engloba en la prohibición estatutaria y que es equiparable a las actividades económicas que con carácter ejemplificativo se incluyen. Esto se debe a que todas ellas se caracterizan por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un elemento marcadamente comercial y profesional.
Lo anterior impide, al igual que en la sentencia anterior, admitir el argumento de los demandantes de equiparar el arrendamiento para uso turístico con el arrendamiento de vivienda. El primero persigue proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia y el segundo, satisfacer la necesidad de vivienda de forma permanente.
En consecuencia, nos encontramos ante una nueva limitación de la explotación de viviendas para uso turístico. Con estas sentencias el Tribunal Supremo ha sentado las bases para que cualquier comunidad de vecinos que haya incluido en sus estatutos la prohibición de llevar a cabo actividades comerciales dentro de las viviendas, pueda vetar la entrada de este tipo de negocios sin necesidad de contar con una prohibición que específicamente excluya la explotación para uso turístico.
Agradecimientos a Anabel Ganado, abogada del departamento Procesal, por este artículo.
