La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 11ª, de 19 de julio de 2024, nº 373/2024, rec. 240/2023, declara que tender la ropa en un piso no es una actividad molesta que permita ejercitar la acción de cesación de actividades molestas si no está prohibida en los estatutos de la comunidad de propietarios.
La actividad, colocación de un tendedero añadido al previsto en el patio de luces desde las propias ventanas no está prohibida en los estatutos, y la comunidad no se ha pronunciado sobre esta misma situación en la que incurren varios pisos.
Además, el hecho de tender la ropa (no otros objetos como se dice sin concreción alguna en la demanda) no es una actividad que pueda incluirse en el catálogo de aquellas que permiten la cesación con las consecuencias que comporta, pudiendo ser acaso molesta en alguna medida, pero sin que ello alcance la gravedad que ha de exigirse para el ejercicio de esta acción.
Estando acreditado que el tendedero que se tilda de actividad que ha de cesar por el perjuicio que causa a la actora lleva en esa misma situación muchos años, más de veinte, sin que nunca se haya producido ninguna queja sobre el mismo hasta la preparación de la presente demanda.
1º) El artículo 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece:
"Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento".
2º) Mediante la demanda origen del presente procedimiento la representación de la usufructuaria demandante ejercita una acción de cesación de las actividades molestas y que generan perjuicios contra una vecina; la demanda se sustenta en un relato fáctico según el cual la demandada es usufructuaria del piso situado encima del de la actora siendo así que habría alterado la posición del tendedero previsto en la comunidad causando molestias a la actora por el agua que cae y privación de luz, siendo requerida por la comunidad para que utilice el tendedero previsto sin modificación aun cuando la comunidad no ejercita la acción de cesación.
La demandada se opuso a la demanda señalando que el tendedero está instalado así hace treinta años sin que haya causado nunca ninguna molestia, siendo así que otros vecinos también tienen el tendedero en ese sentido como la propia actora tenía hasta el año 2019, no existiendo ningún acuerdo de la comunidad que impida una utilización como la hecha.
La juez de instancia dicta sentencia en la que tras extractar la posición de las partes y el objeto del proceso rechaza la falta de legitimación o la prescripción de la acción y valorando la prueba practicada concluye con la parcial estimación de la demanda, siendo la parte dispositiva de la resolución la siguiente:
"...DECLARO que la instalación del tendedero es contraria a derecho, conforme a lo analizado en los fundamentos jurídicos de esta resolución, CONDENANDO a la demandada a la realización de las obras necesarias para la retirada del tendedero, a cesar en su actividad de colgar ropa perjudicando el derecho de luces del actor, y causando molestias, y a que se abstenga en el futuro de realizar las conductas descritas, todo ello sin hacer expreso pronunciamiento en materia de costas procesales."
3º) Tender la ropa en un piso no es una actividad molesta que permita ejercitar la acción de cesación de actividades molestas.
Puesto que el recurso se sustenta en la alegación de errónea valoración de la prueba es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal "ad quem" está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.
La sentencia está motivada si bien la Sala discrepa de las conclusiones alcanzadas por la juez de instancia al valorar la prueba.
Además de una abundante reseña relativa a la prescripción, poco clara en cuanto a la acción que se ejercita y sus conclusiones, y sobre el consentimiento tácito, de forma igualmente inconcreta al abordar el tiempo en que el tendedero litigioso lleva instalado, la conclusión valorativa de la juzgadora se resume en la siguiente frase:
"Las declaraciones de los testigos que han depuesto a instancias de la demandada contradicen palmariamente la carta remitida por la Comunidad a la actora, en la que claramente se dice que ha habido un cambio de colocación de las cuerdas de tender en relación al resto de viviendas. En la tesitura de creer a los testigos o estar a lo expuesto por la Comunidad en el documento referido, esta Juzgadora entiende más objetivas las manifestaciones que se hacen por la Comunidad, en el sentido de haber apreciado una modificación de la colocación de las cuerdas, llegando incluso a requerir a la hoy demandada a fin de que procediera a "guardar la debida uniformidad", sin que la Comunidad estimara oportuno promover un procedimiento en tal sentido, al considerar la escasa gravedad de la conducta".
La Sala no comparte en modo alguno esta conclusión desde el momento en el que la prueba testifical es contundente y extensa sobre el hecho debatido y relevante para resolver la cuestión cual es el tiempo de instalación del tendedero, habiendo testificado dos vecinos del inmueble, carentes de cualquier interés en el asunto y aun con poca o nula relación con las partes; D. Félix que lleva siete años en la finca señaló que el piso del que es arrendatario también tiene un tendedero puesto en esta situación además del usual de la comunidad, habiendo advertido que otros pisos también tienen estos tendederos, y que siempre ha visto igual esta situación sin cambio alguno; otra vecina, fue contundente en señalar que las cuerdas litigiosas llevan ahí siempre, y lleva viviendo en el inmueble 28 años. Y el portero del inmueble, que lleva en el mismo 22 años también fue claro al señalar que hay otros tendederos como este, que de siempre ha visto esas cuerdas así e incluso que hace muchos años habría cambiado la cuerda, aunque no recordaba cuál de ellas, sin que conozca queja alguna por estos hechos.
Frente a tan contundentes declaraciones que afirman que el tendedero controvertido lleva instalado muchos años no puede prevalecer el documento consistente en la carta enviada por la comunidad a la demandada, como erróneamente considera la juzgadora, pues esa carta no hace sino recoger la queja y transmitirla, sin querer la comunidad ejercitar acción alguna sobre este particular, y en ningún momento tal carta refiere el tiempo que lleva allí el tendedero sino la mera comprobación de que el mismo efectivamente está en la posición denunciada lo que por otro lado no se discute.
4º) Conclusión.
Estamos ante un acción de cesación del artículo 7.2 LPH, de modo que el cese de la actividad ha de fundarse en la realización de una actividad prohibida en los estatutos que resulte molesta o insalubre, o nociva, peligrosa o ilícita, y en el presente supuesto se advierte que no se cumplen estos criterios de la mínima gravedad que ha de exigirse pues la actividad, colocación de un tendedero añadido al previsto en el patio de luces desde las propias ventanas no está prohibida en los estatutos, y la comunidad no se ha pronunciado sobre esta situación en la que incurren varios pisos según hemos visto; y desde luego el hecho de tender la ropa (no otros objetos como se dice sin concreción alguna en la demanda) no es una actividad que pueda incluirse en el catálogo de aquellas que permiten la cesación con las consecuencias que comporta, pudiendo ser acaso molesta en alguna medida pero sin que ello alcance la gravedad que ha de exigirse para el ejercicio de esta acción menos aun cuando resulta acreditado que el tendedero que se tilda de actividad que ha de cesar por el perjuicio que causa a la actora lleva en esa misma situación muchos años, más de veinte, sin que nunca se haya producido ninguna queja sobre el mismo hasta la preparación de la presente demanda, al margen de las decisiones que pudiera adoptar la comunidad sobre la utilización del espacio del patio común en relación con el uso de los tendederos.
