La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 19 de diciembre de 2022, nº 594/2022, rec. 26/2022, declara que en la renta impagada que se reclama no cabe aceptar que la propiedad gozara del derecho a actualizar la renta originaria porque no se introdujo pacto expreso al respecto en el contrato de arrendamiento.
Además de no constar que la pretendida actualización fuera notificada a la arrendataria y aceptada por ella.
1º) No puede aceptarse que la propiedad gozara del derecho a actualizar la renta originaria de 150 euros, hasta el punto de incrementarla hasta 184,53 euros mensuales. Por lo pronto, no consta que la pretendida actualización fuera notificada a la arrendataria y aceptada por ella, como tampoco que abonara alguna mensualidad por aquel importe de 184,53 euros.
El abono de la cantidad reclamada en la demanda, calculada sobre la renta actualizada, en modo alguno puede configurarse como un acto propio de la arrendataria, pues se configuraba como un presupuesto necesario para promover la enervación de la acción.
2º) Lo relevante a los efectos que se debaten, en realidad, es que en el contrato de arrendamiento no se previó en ningún momento la actualización de la renta pactada de 150 euros mensuales, ni se instauró, consecuentemente, un sistema o mecanismo para la aplicación de tal actualización.
Si ello es así, no se presenta otra alternativa más que aplicar las previsiones del artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, en relación con la actualización de la renta , dispone que "durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato , en los términos pactados por las partes" ; y agrega categóricamente: "En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos".
Consecuentemente, no procedía la actualización de la renta porque no se introdujo pacto expreso al respecto en el contrato de arrendamiento, de modo que cuando la arrendataria consignó judicialmente la rentas de los meses de mayo, junio y julio de 2021 a razón de la originaria renta de 150 euros mensuales, cumplió el presupuesto esencial que legitima el ejercicio del derecho de enervación, cual es el abono íntegro de lo adeudado en concepto de rentas hasta la fecha del pago o consignación.
3º) El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que: “Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos”.
Por lo tanto:
a) En caso de que las partes (propietario e inquilino) hayan pactado que no se actualice la renta, entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
b) En caso de que las partes (propietario e inquilino) no hayan puesto en el contrato de arrendamiento una cláusula de actualización de renta (por olvido, por ejemplo), entonces no se podrá actualizar la renta durante todo el contrato (salvo que ambas partes hagan un anexo).
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