LAU 1994: de dónde venimos y a dónde vamos con la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda

Para comprender los cambios que en los últimos años se van sucediendo en la legislación de arrendamientos urbanos al socaire del problema de la escasez de vivienda, y cómo han de actuar y por qué parámetros se han de regir los diferentes operadores jurídicos que intervienen en la canalización y resolución de los conflictos que se suscitan en el ámbito de los arrendamientos urbanos, en línea con los que prevé el artículo 3.1 del Código Civil español ("...según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas."), sobre todo cuando la literalidad de estas normas se nos presenta cada vez más confusa y repleta de ambigüedades y contradicciones en detrimento de los intereses de los ciudadanos, destinatarios últimos de sus efectos, parece oportuno hacer un rápido repaso de la evolución sufrida en la legislación de arrendamientos urbanos, desde sus orígenes hasta nuestros días, con el propósito de contribuir a un mejor conocimiento de la actual normativa y, en definitiva, a la mejor manera de conciliar los intereses en juego, los de la persona arrendataria ante todo, pero también los de la arrendadora, dos caras de un mismo fenómeno que necesariamente están obligadas a convivir y entenderse.

I. Origen y contexto histórico de la LAU 1994

El primer precedente de aplicación general en toda España de una legislación específica en materia de arrendamientos urbanos lo encontramos en la Ley de 9 de Abril de 1842, sobre el arrendamiento de casas y demás edificios urbanos, el contenido de la cual, reducido a un total de cuatro artículos, señalaba lo siguiente:

Art. 1.º: Los dueños de casas y otros edificios urbanos, así en la Corte como en los demás pueblos de la Península é islas adyacentes, en uso del legítimo derecho de propiedad, podrán arrendarlos libremente desde la publicación de esta ley, arreglando y estableciendo con los arrendatarios los pactos y condiciones que les parecieren convenientes, los cuales serán cumplidos y observados á la letra.

Art. 2.° Si en estos contratos se hubiere estipulado tiempo fijo para su duración, fenecerá el arrendamiento cumplido el plazo, sin necesidad de desahucio por una y otra parte. Mas si no se hubiere fijado tiempo ni pactado desahucio ó cumplido el tiempo fijado, continuare de hecho el arrendamiento, por consentimiento tácito de las partes, el dueño no podrá desalojar al arrendatario, ni éste dejar el predio sin dar aviso á la otra parte con la anticipación que se hallare adoptada por la costumbre general del pueblo, y en otro caso con la de cuarenta días.

Art. 3.º Los arrendamientos ya hechos y pendientes á la publicación de esta ley, se cumplirán en los términos que se hayan celebrado, y por todo el tiempo y en la forma que debían durar con arreglo á la ley que ha regido en Madrid hasta ahora, reales resoluciones, prácticas y costumbres vigentes, al tiempo de celebrarse dichos contratos.

Art. 4.° Quedan derogadas para en lo sucesivo, la ley 8.a, tít. 10, lib. 10 de la Novísima Recopilación, y cualesquiera otras reales resoluciones, práctica ó costumbre que sean contrarias á lo establecido en los artículos precedentes.

La ley de 1842 tenía como finalidad poner fin a las tendencias proteccionistas con el inquilino que hasta entonces se habían puesto de manifiesto por medio de disposiciones legales de ámbito normalmente municipal (Pragmáticas, Privilegios…) y no general para toda España. Los rasgos característicos de la regulación específica de 1842 en materia de arrendamientos urbanos eran, por un lugar, su ámbito general de aplicación, para toda España; en segundo lugar, la recuperación de la propiedad inmobiliaria y las facultades dominicales en el sentido más liberal de la palabra; y en tercer lugar, el restablecimiento de la completa libertad de contratación entre las partes en materia de duración del contrato y fijación del precio del arrendamiento, que en momentos anteriores y por varias circunstancias había quedado menguada.

Esta parca regulación de los arrendamientos urbanos del año 1842 contrasta con la generosa regulación, 50 años más tarde, recogida en el Código Civil español de 1889, siguiendo las mismas pautas liberales y, por tanto, manteniendo la relación contractual arrendaticia libre de restricciones, limitaciones y afanes proteccionistas.

La regulación de los arrendamientos en el Código Civil español la encontramos ubicada en el Título VI, Capítulo V “Del contrato de arrendamiento” (arts. 1542 a 1545 CC), con un total de cuatro preceptos que versan sobre reglas generales del contrato de arrendamiento de bienes de todo tipo, muebles e inmuebles, y en el Capítulo II “De los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas” (arts. 1546 a 1582 CC), con un total de treinta y seis artículos que recogen diferentes especialidades en los contratos de arrendamiento cuyo objeto recae sobre inmuebles, tanto de naturaleza rústica como urbana, tratándose de la tercera regulación más extensa de entre los tipos contractuales y figuras inmobiliarias recogidas en el Código civil, la primera, el contrato de compraventa, con un total de 80 artículos (arts. 1445 a 1525 CC), mientras que la segunda, referida a los censos, con cincuenta artículos. Tal ingente regulación del contrato de arrendamiento ofrece una idea aproximada de la importancia de esta modalidad contractual en la vida económica y social de la época, con un claro predominio del arrendamiento rústico sobre el urbano al encontrarse aquel más íntimamente ligado a los medios de producción del país, vinculados a la tierra.

La regulación de los arrendamientos urbanos del CC derogó la primera ley especial arrendaticia urbana de ámbito general, la de 9 de abril de 1842, siendo los rasgos más característicos de su regulación, todavía vigente, hoy en día, cuando menos con carácter defectivo a la legislación especial arrendaticia, los siguientes:

plena libertad de forma del contrato de arrendamiento;
plena libertad de los contratantes en la fijación del precio de alquiler (no así en la posibilidad de actualización de la renta, atendida la influencia del principio nominalista imperante en la época respeto de las deudas de dinero;
plena libertad en la fijación de la duración del contrato, a pesar de tener la duración un carácter claudicante ante la presencia de terceros adquirentes del inmueble, donde se hace prevalecer el principio de “venta quita renta" que consagran los arts. 1549 y 1571 CC, y
regulación sistemática de la figura de la tácita reconducción, recogida en los arts. 1566 y 1581 CC, así como los mecanismos de integración en todo aquello referente a la duración de los contratos de arrendamiento. A diferencia de la ley especial de 1842, que requería, para que no operara la renovación por consentimiento tácito, de un aviso anticipado según costumbre general del pueblo o, defectivamente, 40 días, el CC suprime estas exigencias y requiere que la falta de aquiescencia del arrendador en dar continuidad al arrendamiento se manifieste no más tarde de los 15 días siguientes de la finalización del contrato.

A raíz de los importantes desplazamientos migratorios del campo a las grandes ciudades que se experimentaron en la España del primer cuarto del siglo XX, la regulación de los arrendamientos urbanos del Código civil empezó a manifestar signos de debilidad e insuficiencia regulatoria. Se inicia la época de las legislaciones especiales en materia de arrendamientos urbanos que se mantendrá hasta nuestros días, cuyos exponentes más significativos han sido los siguientes:

Real Decreto de 21 junio de 1920, también denominado Decreto Bugallal. Con el estallido de la Primera Guerra Mundial, la inestabilidad política interna española forzó al Gobierno de la época a declararse país neutral. No por ello España quedó aislada, pues su rol neutral en el conflicto facilitó el incremento exponencial de las exportaciones comerciales pese a provocar también una inflación interior grave, que no fue acompañada de un aumento correlativo de los salarios. La elevada inflación no solo afectó los sectores básicos de la población, sino que agudizó la crisis del sector de la vivienda, alimentando una burbuja de los precios de los alquileres. Se comprende entonces que con estas circunstancias apareciera el "movimiento social arrendaticio", un movimiento que representaba los intereses y las reivindicaciones de una inmensa mayoría dentro de las clases populares, especialmente en el ámbito urbano, dado que el alquiler era la forma de tenencia predominante entre la gente trabajadora. Fue en este contexto que el ministro de Gracia y Justicia, Gabino Bugallal, encargó el referido Decreto con el objetivo de frenar la inflación de los precios de la vivienda mediante una reducción sistemática de los alquileres, el establecimiento de una prórroga en la duración de todos los contratos de arrendamiento urbanos vigentes y una limitación de las causas de desahucio. Fue esta la del Decreto Bugallal, se puede afirmar, la primera iniciativa legislativa que articulaba una intervención decidida del Estado en el régimen de los arrendamientos urbanos, con el propósito de remediar las dificultades que la posguerra había provocado en la tenencia de la vivienda de alquiler en los grandes cascos urbanos y en la protección de los inquilinos y arrendatarios.
Ley de Bases de 31 diciembre 1946 sobre Arrendamientos Urbanos. La Exposición de Motivos de esta norma se refería a la “escasez de vivienda y necesidad de conjugar las limitaciones a la autonomía de la voluntad con el respeto debido a la propiedad”. También hablaba de la necesidad de “cohonestar el derecho de propiedad con su función social”. Esta reglamentación consideró adecuada mantener la estabilidad y permanencia del contrato que había instaurado el Decreto Bugallal, e incluso la actualizó en el sentido de reafirmar el principio de la prórroga obligatoria del contrato para el arrendador y facultativa para el inquilino (Base VII, punto 1). Y en cuanto a la renta, ésta no era la que libremente pactaran las partes, sino que su importe estaba topado con referencia a unos determinados valores que fluctuaban en función de si el inmueble se había construido u ocupado antes del 18 de julio de 1936, entre esta fecha y el 2 de enero de 1942, y con posterioridad a esta fecha, pudiéndose solo incrementar en unos concretos y determinados supuestos y porcentajes que establecía la ley. Por lo demás, se ampliaba la doctrina de la renuncia de derechos y beneficios a favor del inquilino que se había iniciado con el Decreto Bugallal.
Decreto 13 abril de 1956, en virtud del cual se aprobó el texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 22 diciembre de 1955. Su entrada en vigor regía desde el 11 de mayo de 1956 (a los 20 días del BOE de 21 de abril 1956). En cuanto a la duración de los contratos de vivienda y de local de negocio, el artículo 57 contemplaba ya de una manera normalizada la prórroga forzosa en los mismos términos que los contemplados en la Base VII, punto 1 de la Ley de Bases de 31 de diciembre de 1946 sobre Arrendamientos Urbanos. En cuanto a la renta, se vislumbra en el legislador de 1956 cierta libertad para las partes en la fijación de su cuantía, sobre todo en los contratos de vivienda de reciente ocupación. En los arrendamientos de local de negocio, en cambio, la renta era la que libremente acordasen las partes, hubiera estado o no ocupado el local con anterioridad a la entrada en vigor.
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, que aprueba el texto refundido de ley de arrendamientos urbanos (TRLAU 1964), la entrada en vigor de la cual operaría a partir del 1 de enero de 1965, a excepción de los contratos de arrendamiento de vivienda referidos en el artículo 95 de este mismo texto legal, que no eran otros que los celebrados con anterioridad al 1 de julio de 1964. Respecto de estos, sólo podía incrementarse la renta en los términos y supuestos específicos previstos en el artículo 99. En cambio, en los contratos de todo tipo, vivienda o local de negocio, celebrados a partir de 1 de julio de 1964, las partes disfrutaban de plena libertad de pacto sobre el precio del arrendamiento. En cuanto a la duración, el TRLAU 1964 mantiene inmutable el instituto de la prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario tanto en los arrendamientos de vivienda y asimilados, como en los de local de negocio y asimilados a éstos, que se celebraran a partir de su entrada en vigor; una prórroga forzosa que se mantenía durante dos subrogaciones intervivos o mortiscausa en la posición de arrendatario. Los contratos celebrados con anterioridad no corrían mejor suerte: seguirían igualmente sometidos a la prórroga forzosa durante un máximo de las dos subrogaciones arrendaticias permitidas, aunque con la particularidad de que las subrogaciones mortis-causa operadas con anterioridad al 11 de mayo de 1956 respecto de contratos de arrendamiento de vivienda, no se computarían como tales subrogaciones, de forma que la duración de los mismos seguiría siendo forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario, como si no se hubiera producido ninguna subrogación en la posición contractual del arrendatario. Y Y en cuanto a la renta, la fijación cuantitativa de la misma solo era libre respecto de los contratos arrendamiento de vivienda que se celebraran a partir del 1 de julio de 1964, no así en los de fecha anterior, cuyo importe quedaba "congelado" al no poderse incrementar salvo en unos supuestos específicos que contemplaba la propia norma.
Ley 46/1980, de 1 de octubre, sobre limitación de determinadas rentas. Con esta disposición, el legislador consideró adecuado elevar los porcentajes de repercusión al arrendatario del capital invertido por el arrendador en obras necesarias de reparación de la vivienda o del local, en los términos y el límite que venía estableciendo el artículo 108 del TRLAU 1964, pasando esta repercusión por obras del 8% que regía hasta entonces al 12%, y el límite repercutible del 25% al 50% de la renta.
Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril de 1985, sobre medidas de política económica (Decreto Boyer), con entrada en vigor desde el mismo 9 de mayo de 1985. El artículo 9 de este famoso Real Decreto vino a suprimir la aplicación automática de la prórroga forzosa hasta entonces aplicable en los contratos de arrendamientos urbanos de vivienda y de local de negocio, con lo que de la noche a la mañana, los contratos celebrados desde el mismo día 9 de mayo de 1985, estaban sujetos a la duración que libremente establecieran las partes sin aplicación de prórroga forzosa alguna. Una vez alcanzada la duración convenida, sin que ninguna de las partes hubiera denunciado la continuidad del arrendamiento dentro de los quince días siguientes al de expiración del plazo, el arrendamiento quedaba renovado por tácita reconducción en los términos previstos en los artículos 1566 y 1581 CC. Por el contrario, los contratos celebrados con anterioridad a 9 de mayo de 1985 seguirían irremediablemente sometidos a la prórroga forzosa y por todo el tiempo que duraran las dos subrogaciones arrendaticias permitidas por el TRLAU 1964. El Decreto Boyer generó distorsiones importantes no deseables en el funcionamiento del mercado arrendaticio y en el precio de los alquileres, que de algún modo había que corregir, lo cual se intentó mediante la aprobación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994).

II. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994). Estructura.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en lo sucesivo, LAU 1994), entró en vigor el 1 de enero de 1995. Su estructura es la siguiente:

Artículos 1 al 37: Contemplan la regulación sustantiva de los arrendamientos de fincas urbanas celebrados a partir del 1 de enero de 1995, siendo los rasgos más significativos de su contenido:

El establecimiento de dos grandes clasificaciones de los arrendamientos urbanos: el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para un uso diferente a vivienda. Quedan reducidas a dos las cuatro categorías de arrendamientos urbanos reguladas en el TRLAU 1964 (vivienda / asimilados a vivienda/ local de negocio / asimilados a local de negocio). Ambas categorías tienen en común que tienen que recaer sobre una “edificación” (“edificación habitable” en los de vivienda, y “edificación” a secas en los de uso diferente). Por tanto, si no hay edificación en el inmueble objeto del arrendamiento, el contrato queda fuera del ámbito de aplicación de la LAU 1994 y se rige, salvo sometimiento expreso a otro régimen, por el Código civil (CC).
Carácter eminentemente imperativo de la regulación del contrato de arrendamiento de vivienda en lo que se refiere a derechos y facultades del arrendatario o subarrendatario. El artículo 6 hace referencia a este principio informador al establecer que son nulas y, por tanto, se tendrán por no puestas, las cláusulas y estipulaciones del contrato de arrendamiento de vivienda o en el de subarrendamiento, que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas imperativas del título II, salvo que la propia ley lo autorice expresamente.
Duración del arrendamiento.- (A) Viviendas: pasa de libre y sin prórrogas obligatorias con el Decreto Boyer al establecimiento de un régimen de prórrogas anuales forzosas para el arrendador y facultativas para el arrendatario, de manera que el contrato alcance una duración mínima de cinco años (sin distinción de si el arrendador es persona física o jurídica). Se contempla que estas prórrogas anuales forzosas se pueden denegar en caso de necesidad de la vivienda por el arrendador para destinarla precisamente a su vivienda permanente, siempre y cuando esta circunstancia se hubiera hecho constar en el contrato de forma expresa. (B) Locales y otros usos diferentes a vivienda: duración libre, sin ningún tipo de limitación ni prórrogas obligatorias.
Renta.- Libre, sin ningún tipo de limitación, tanto en arrendamiento de vivienda como para uso diferente a vivienda.
Actualización/revisión de renta.- Limita la facultad de actualizar la renta en el arrendamiento de vivienda, admitiendo solamente la revisión anual conforme a las variaciones porcentuales que experimenten los índice de precios al consumo (IPC) durante los cinco primeros años del contrato. Transcurrido el plazo mínimo, ningún tipo de restricción para revisar la renta en alquileres conforme a otras cláusulas de actualización monetaria que acuerden los contratantes. Ninguna limitación sobre este particular en los arrendamientos para uso diferente a vivienda.
Fianza.- (A) Vivienda: mínimo obligatorio una mensualidad de renta + garantía adicional sin ningún tipo de limitación cuantitativa ni cualitativa. (B) Uso diferente a vivienda: mínimo dos mensualidades de renta + garantizaba adicional sin ningún tipo de restricción.

Artículos 38 a 40: Regulación derogada (sobre procesos arrendaticios) por la LEC 1/2000

Disposiciones adicionales: La LAU 1994 presenta en su redacción original un total de 10 disposiciones adicionales. A partir del 26 de mayo de 2023 se le ha añadido una nueva disposición adicional, la 11ª, sobre “el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda”, introducida por la DF1ª, Cinco, de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Los rasgos más característicos de estas disposiciones son:

Contenido normativo diverso (administrativo, civil, procesal). Varias de las disposiciones originarias están derogadas de forma explícita o implícita, como ocurre con la DA4ª (ayudas para el acceso a la vivienda), la DA5ª (sobre modificación de la LEC de 1881), la DA7ª (modificación de la Ley del Arbitraje) o la DA8ª (sobre el derecho de retorno en el ámbito de la legislación urbanística al hacer referencia a la ley del suelo de 1992 cuando con posterioridad se han aprobado otras leyes del suelo).
Especial referencia a la DA10ª sobre los plazos de prescripción de todos los derechos, obligaciones y acciones que resultan de los contratos de arrendamiento de la LAU 1994, incluidos los subsistentes en la entrada en vigor de la misma. Establece esta disposición adicional que cuando no exista plazo específico de prescripción, se aplicará el plazo establecido en el régimen general previsto en el Código civil, con lo que respecto los arrendamientos de fincas urbanas ubicadas en Cataluña, les será de aplicación los plazos previstos en el libro Primero del Código civil de Cataluña.

Disposición derogatoria única: Dejando a salvo la regulación establecida en las disposiciones transitorias y la remisión que se hace en ellas al TRLAU 1964, este texto legal queda completamente derogado.

Disposiciones finales: Un total de cuatro disposiciones finales de entre las que destacamos la segunda, sobre la entrada en vigor de la LAU el 1 de enero de 1995, salvo lo establecido en la DT2ª, apartado 3, referente a la cesión intervivos del contrato de vivienda ex art. 24.1 TRLAU 1964, que quedó sin efecto desde el 26 de noviembre de 1994.

Disposiciones transitorias:

Primera, referida al régimen legal transitorio aplicable en los contratos de alquiler de vivienda y de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y que se mantuvieran subsistentes a 1 de enero de 1995. A estos contratos les resultaba aplicable el régimen del TRLAU 1994 aunque su duración no estuviese sometida a ninguna prórroga forzosa legal como consecuencia del Decreto Boyer. No obstante, las partes podían haber sometido voluntariamente la duración del contrato a la prórroga forzosa ex art. 57 del TRLAU 1964, con lo que su duración estaría condicionada en el tiempo al transcurso de las dos subrogaciones previstas en la ley. Esta disposición transitoria hace referencia a una tácita reconducción específica de tres años, que operaría al finalizar la duración ordinaria del contrato.
Segunda, referida al régimen legal aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Entre los rasgos más característicos de este régimen transitorio destacamos, por un lado, el establecimiento de un sistema gradual y progresivo de actualización de la renta contractual de forma que, en función de unos parámetros presuntivos de la capacidad económica del arrendatario que detalla la misma disposición transitoria, el arrendador pudiera recuperar, en un plazo máximo de 10 años, la inflación monetaria que por cualquier causa no se hubiera aplicado a la renta contractual; y por otro lado, la reducción o limitación de subrogaciones mortis causa en el arrendamiento, instaurando como regla general una sola subrogación mortis-causa, de por vida en la persona subrogada cuando ésta fuera el cónyuge o pareja de hecho del arrendatario fallecido, o por un máximo de dos años a contar desde el fallecimiento, cuando la subrogación operara a favor de un hijo del arrendatario fallecido que hubiera estado conviviendo con él en la vivienda durante los últimos dos años anteriores al fallecimiento, salvo que este hijo fuese considerado administrativamente vulnerable al sufrir una minusvalía igual o superior al 65%, con lo que la subrogación se mantendría en este caso de por vida del hijo subrogado.
Tercera, referida al régimen legal aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (respecto a los celebrados con posterioridad a esta fecha con pacto de sometimiento a prórroga forzosa, existe jurisprudencia consolidada del TS que considera aplicable a estos contratos el régimen de esta disposición transitoria). Los rasgos más característicos del régimen transitorio eran, del mismo modo que en los contratos de vivienda, el establecimiento de un sistema gradual y progresivo de actualización de la renta contractual que permitiera recuperar la inflación que por las razones que fuere no se hubiera aplicado, y la limitación o restricción de las subrogaciones mortis-causa y de los traspasos del local de negocio.
Cuarta, referida a los contratos asimilados a vivienda [los mencionados en el art. 4.2 del TRLAU 1964: Iglesia católica, Estado, Provincia, Diputaciones, CC. AA., Ayuntamientos + Corporaciones sin ánimo de lucro]; a los asimilados a local de negocio [los del art. 5.2 TRLAU 1964, que eran los del art. 4.2 destinados a actividades económicas, así como los destinados a depósitos y almacenes, escritorios y oficinas], y aquellos en que se desarrollaran actividades profesionales, celebrados todos ellos con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Al igual que en las DT 2ª y 3ª, los rasgos más característicos de este régimen transitorio eran la fijación de un plazo máximo de duración de los contratos asimilados (entre un mínimo de cinco y un máximo de quince años) y la posibilidad de actualizar la renta contractual en términos de recuperar la inflación que por las razones que fueran no se hubiera aplicado.
Quinta, referida a contratos de arrendamiento de viviendas sometidas a un régimen de VPO. Hay que entender que este régimen ha quedado derogado implícitamente.
Sexta, referida a procesos judiciales, que también se ha de considerar que ha quedado del todo derogado tras la entrada en vigor de la LEC 1/2000.
Séptima (Aplicación de las medidas en zonas tensionadas): Esta disposición transitoria, que no existía en la redacción original de la LAU 1994, se ha introducido recientemente por la DF1ª. Seis, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

III. Cambios y reformas operadas en la LAU 1994

Desde su entrada en vigor el 1 de enero de 1995 (Época PSOE, Felipe González), la LAU 1994 ha experimentado varias modificaciones y reformas legislativas para adaptarse a las necesidades sociales del momento y a los nuevos problemas que en el ámbito de los arrendamientos urbanos hacia falta afrontar, siendo las más relevantes:

Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. En virtud de esta disposición se modificó el artículo 9.3 LAU en el sentido de ampliar la necesidad, que hasta entonces podía invocar únicamente el arrendador para denegar las prórrogas anuales forzosas, a la necesidad de los parientes más próximos del arrendatario o por el cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre y cuando se hubiera hecho constar en el contrato (Época PSOE, José L. Rodríguez Zapatero).
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que modificó sustancialmente varios aspectos de la LAU 1994 (Época PP, Mariano Rajoy), siendo los cambios más significativos: (1) Aplicable única y exclusivamente a los contratos de arrendamiento de vivienda y de uso diferente a vivienda celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre del 2018, ambas fechas incluidas, y entre el 24 de enero de 2019 y el 5 de marzo del 2019, ambas fechas incluidas. (2) Añade, como supuesto de exclusión de la LAU (art. 5 e), los contratos de cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, las llamadas viviendas de uso turísticos (HUTs), reguladas en Cataluña en el Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de Turismo de Cataluña. (3) La duración mínima del arrendamiento de vivienda queda reducida a tres años y no a cinco conforme a la primera redacción de la LAU. (4) Duración de la prórroga tácita ex art. 10, queda reducida a una sola anualidad en vez de hasta tres anualidades según la versión LAU anterior. (5) Se amplían los requisitos para poder denegar la prórroga forzosa por necesidad, que pasa a atender no solo la necesidad del arrendador (“para sí”, en la versión de 1994) y la de sus parientes más próximos y el cónyuge en caso de sentencia de separación, divorcio y nulidad (que se introdujo con la modificación del art. 9.3 del año 2009 a la que luego nos referiremos), sino que, además, para poder invocar la necesidad no se precisa que se haga constar en el contrato de forma expresa (que sí se requería en la versión original de la LAU). (6) Establecimiento de una nueva facultad de desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario de vivienda, una vez transcurridos seis meses de vigencia del contrato, con la posibilidad de pactar una indemnización compensatoria por el desistimiento en una cuantía que no podía superar más de una mensualidad de renta por cada anualidad del contrato que quedase por cumplir, con prorrata temporis cuando el plazo restante fuera inferior a un año (en la versión originaria de la LAU 1994, el desistimiento unilateral solo lo podía ejercer el arrendatario de vivienda cuando la duración del contrato se hubiera convenido por un plazo superior a cinco años). (7) Incorporación novedosa y sometimiento al régimen disciplinario de la LAU de los denominados "arrendamientos ad meliorandum (art. 17.5), cuando la doctrina mayoritaria existente hasta entonces los situaba fuera de la LAU. (8) Actualización anual de la renta de contratos de vivienda (art. 18) en los términos que las partes lo hubieran convenido, y a falta de pacto al respecto, de forma anual según las variaciones anuales experimentadas por el IPC (en la versión original de la LAU 1994, sólo podía ser revisada la renta durante los primeros cinco años del contrato y a tenor de las variaciones experimentadas por el IPC, y a partir del sexto año por el mecanismo de actualización monetaria que hubieran acordado las partes). (9) Liberalización de la prórroga forzosa en los casos de adquisición onerosa del inmueble por un tercero cuando el contrato de vivienda no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad, con lo que a falta de inscripción, vuelta al viejo principio de "renta quita renta".
Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. -Época PSOE, Pedro Sánchez- En vigor desde el 19 de diciembre 2018 hasta el 23 de enero de 2019 [a partir del 24 de enero 2019 perdió su vigencia por carencia de convalidación]. Los rasgos característicos de esta efímera reforma, aunque para los contratos celebrados durante dicho periodo y que se encuentren en vigor aún les resulta de aplicación, fueron: (1) Aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, ambas fechas incluidas. (2) Acota con más precisión el supuesto de exclusión de la LAU (art. 5 e) en relación con los contratos de cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato. (3) Restablecimiento de la duración mínima del arrendamiento de vivienda a los niveles de la versión originaria de la LAU 1994, estableciendo que esta duración será de cinco años cuando el arrendador sea una persona física y siete años cuando fuere una persona jurídica. (4) Restablecimiento de la prórroga tácita del art. 10, pasando de una prórroga de un año a una de tres años (no de tres anualidades hasta un máximo de tres como establecía la redacción originaria de la LAU). (5) Actualización de la renta ex art. 18.1, de forma que: a) si no hay pacto entre las partes en el propio contrato, la renta no se puede actualizar (salvo pacto posterior en contrario); b) se introduce por primera vez un llamamiento al denominado Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que operará cuando se ha pactado una revisión anual de la renta pero no se ha detallado con la suficiente precisión el índice o metodología de referencia, y c) se introduce una categoría nueva de renta, que denomina “renta reducida”, que no tuvo ninguna utilidad al decaer este RD por falta de la necesaria convalidación parlamentaria. (6) Supresión de la liberalización instaurada tras la reforma del 2013, volviendo a la estabilidad de la duración mínima del arrendamiento de vivienda (cinco años o siete, según el carácter de persona física o jurídica del arrendador), aunque se produjera la adquisición onerosa de la vivienda por un tercero y el contrato de vivienda no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad. (7) Incorporación, por primera vez, en el último inciso del art. 20.1, de una regla nueva de distribución de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, en virtud de la cual, con un marcado carácter imperativo, tales gastos se atribuyen a cargo del arrendador cuando esté sea persona jurídica, salvo que estos servicios se hubieran contratado por iniciativa directa del arrendatario.
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En vigor desde el 6 de marzo de 2019 hasta el 25 de mayo de 2023 [a partir del 26 de mayo 2023 entró en vigor la reforma de la LAU operada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda]. Son rasgos característicos de esta reforma: (1) Restauración de la duración mínima del arrendamiento de vivienda a los niveles de la LAU 1994 en su versión original, aunque añadiendo que ésta será de cinco años cuando el arrendador sea una persona física y de siete años si fuera persona jurídica. (2) Restablecimiento de las prórrogas tácitas del art. 10, pero esta vez de carácter anual hasta un máximo de tres anualidades y no como en la breve reforma del 2018 que establecía una sola prórroga de tres años. (3) Actualización de la renta ex art. 18.1, de forma que: a) si no hay estipulación al respecto en el contrato, la renta no se puede actualizar; b) se mantiene el llamamiento al Índice de Garantía de Competitividad (IGC) cuando se ha pactado una revisión anual de la renta pero no se ha detallado con la suficiente precisión el índice o metodología de referencia, y c) se introduce como límite cuantitativo a la actualización de la renta, el importe que resulte por aplicación del IPC del Sistema General de Índices de Precios al Consumo. (4) Supresión de la liberalización de la reforma del 2013 ("venta quita renta"), en el sentido de que, aunque el contrato de arrendamiento de vivienda no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, la duración mínima del mismo será de cinco años o siete, según fuera el arrendador una persona física o jurídica, aunque la vivienda se adquiriera onerosamente por un tercero e inscribiera su derecho en el Registro de la Propiedad, es decir, supresión de la regla "venta quita renta". (5) Modificación del último inciso del art. 20.1, en el sentido de establecer como regla de distribución de los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato, que sean a cargo íntegramente del arrendador cuando éste sea una persona jurídica, quedando suprimida la última coletilla introducida en la reforma del 2018 en lo referente a los “servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario".

A todo esto, y especialmente en aquello referente al cómputo del plazo de duración de los contratos de arrendamiento, conviene tener presente los 82 días de hibernación o “suspensión” de los plazos de prescripción, caducidad y derechos subjetivos (y los arrendaticios constituyen sin duda uno de estos derechos), durante el periodo comprendido entre el 14 de marzo de 2000 (RD 463/2020, de 14 de marzo) y el 3 de junio del 2000 (RD 537/2020, de 22 mayo), ambas fechas incluidas, por razón del estado de alarma decretado por el Covid-19. Estos 82 días, en los casos en que interfieran en la duración de la relación arrendaticia, habrán que añadirse necesariamente en el cómputo de duración del contrato para determinar de este modo la fecha exacta de su finalización.

Finalmente, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (LDV)

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. En vigor desde el 26 de mayo de 2023. Introduce en el ámbito del contrato de arrendamiento de vivienda las siguientes cuestiones:

Su DT4ª contempla que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 26 de mayo 2023, seguirán rigiéndose por el régimen jurídico que les es de aplicación. No obstante, les seguirán siendo de aplicación las medidas extraordinarias adoptadas antes de la entrada en vigor de la LDV, referidas, en apretadísima síntesis, a la actualización anual de la renta durante el año 2023 según el IPC, sometida al límite cuantitativo del 2% aplicable a la renta que se estuviera abonando; y en cuanto a las revisiones de renta que corresponda aplicar durante el año 2024, al límite del 3%, en los términos y condiciones establecidas en el art. 46 del RDL 6/2022, de 29 de marzo, modificado por el RDL 20/2022, de 27 de diciembre. Seguirán aplicándose además las prórrogas extraordinarias a los contratos de arrendamiento de vivienda por un plazo de seis meses más, si la finalización del contrato, según los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU o por expiración de la tácita reconducción, finaliza entre el 26 de mayo 2023 y el 30 de junio 2023, según contempla el artículo 71 del RDL 20/2022, de 27 de diciembre, modificado in extremis por la DF6ª del RDL 1/2023, de 10 de enero.
Las modificaciones de la LAU 1994 operan única y exclusivamente respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda, no así para los de uso distinto a vivienda, celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, pese a que buena parte de su nuevo contenido, concretamente en lo referente a la prórroga extraordinaria de tres años a la que hace referencia el apartado 3 del artículo 10, así como a los límites cuantitativos a tener en cuenta en la fijación por las partes del importe de la renta y los referentes a la actualización anual de ésta al cumplirse cada anualidad de vigencia del contrato, resultaba inaplicable mientras no quedara aprobada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del Gobierno español, la declaración de Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), así como el Sistema de Índice de referencia de precios de alquiler, dos indicadores necesarios en el mecanismo de contención de rentas introducido por la LDV. Estos indicadores se encuentran en vigor desde el 16 de marzo de 2024. Para el primer trimestre de 2024, ya se han declarado ZMRT un total de 140 municipios de Cataluña, cuya relación puede verse aquí.
La LDV no altera el régimen de duración mínima del arrendamiento de vivienda que establece el artículo 9.1, es decir, cinco años cuando el arrendador sea una persona física y siete años si es persona jurídica. Pero desaprovecha la oportunidad de aclarar extremos que la doctrina ha venido planteándose por su carácter confuso, como ocurre, entre otros muchos, con los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados como arrendador por una comunidad de bienes integrada por una pluralidad de sujetos algunos de los cuales son personas jurídicas y el resto personas físicas.
Se mantiene el régimen de prórrogas tácitas de carácter anual cada una de ellas y hasta un máximo de tres anualidades, según la redacción dada al artículo 10 por la reforma del 2019.
Se añade no obstante al artículo 10 que, al finalizar el contrato vía artículos 9.1 y 10.1 [ver al respecto la interesante STS 21-12-2023 (ECLI:ES:TS:2023:558), que extendería los efectos de la finalización del contrato cuando este alcanzase el plazo convenido] cabe: a) una prórroga extraordinaria del contrato de un año cuando lo pida el arrendatario y este se encuentre en una situación de vulnerabilidad social y económica que pueda acreditar documentalmente, y el arrendador, en el momento de celebración del contrato tuviera el carácter de gran tenedor según la definición dada por el artículo 3 k) de la LDV; y b) unas prórrogas extraordinarias anuales hasta un máximo de tres, siempre y cuando la vivienda en cuestión se encuentre ubicada en una ZMRT, siendo indiferente al respecto que el arrendador sea o no gran tenedor. Para que sea vinculante para el arrendador, el arrendatario debe solicitar esta prórroga extraordinaria, a la que tendrá derecho con independencia de que se encuentre o no en situación de vulnerabilidad social y económica, salvo que operen las excepciones previstas en la ley como la existencia de un pacto en contrario; o haber celebrado arrendador y arrendatario un nuevo contrato con las limitaciones de renta contempladas en el artículo 17. 6 y 7 de la LAU, o por invocarse una causa de necesidad de la vivienda al amparo del artículo 9.3 del mismo texto legal.
Como novedad más significativa introducida por la LDV destacamos el establecimiento de un sistema dual de limitación del importe de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir del 16 de marzo del 2024, las viviendas objeto de los cuales se encuentren ubicados en una de las Zonas de Mercado Residencial Tensionadas (ZMRT) declaradas por la Administración competente. El apartado 6 del artículo 17 hace referencia a un primer tope del precio del alquiler, determinado por el importe de la última renta de contratos de arrendamiento de vivienda sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (quedando, por lo tanto, excluidos, a nuestro entender y sin necesidad de grandes esfuerzos argumentales para defenderlo, los contratos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995), la duración de los cuales hubiera estado vigente dentro de los últimos cinco años anteriores al nuevo contrato a celebrar con respecto de la misma vivienda, previa aplicación, si fuera el caso, de la correspondiente actualización anual de la última renta satisfecha. Si los últimos cinco años en el nuevo contrato hubieran quedado vacantes por cualquier motivo de esta última renta, sea porque en relación con esta vivienda no se convino ningún contrato anterior, sea porque habiéndose convenido, la última renta devengada era de una antigüedad de más de cinco años a la fecha de celebración del nuevo contrato, operará entonces como tope el determinado por el Sistema de Índices de precios de alquiler de referencia. Efectivamente, el apartado 7 del art. 17 contempla un segundo tope cuantitativo de la renta a convenir entre las partes, determinado por el valor máximo del precio aplicable conforme al Sistema de Índices de precios de alquiler de referencia, que en Cataluña es aplicable desde el pasado 16 de marzo de 2024 (Resolución de 14/03/2024 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la LDV, en el primer trimestre de 2024). Este tope solo será exigible cuando el arrendador tenga la condición de gran tenedor según la definición que se ofrece del mismo en el artículo 3 k) de la LDV, y el importe que resulte sea inferior al determinado por aplicación del apartado 6 del artículo 17 (el de la última renta satisfecha de contrato vigente dentro de los últimos cinco años). Con lo cual, y a los efectos prevenidos en el artículo 31.3 de la LDV, será aconsejable ofrecer información al nuevo arrendatario y hacerla constar en el nuevo contrato para las oportunas comprobaciones por el arrendatario, además de la renta máxima del Sistema de índices de precios de alquileres de referencia y el importe de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente los últimos cinco años respecto de la misma vivienda, la circunstancia de si el último contrato contemplaba una cláusula de actualización anual de la renta y, en su caso, la fecha de entrada en vigor del contrato para de este modo poder calcular correctamente la actualización monetaria de la última renta devengada conforme a las variaciones del IPC. Si esta información no es ofrecida por el arrendador (cuando ello resulta relevante para que el arrendatario pueda comprobar que el importe de la renta es ajustada a derecho al no sobrepasar el límite legal), podría considerarse que la información ofrecida por el arrendador es incompleta y, por tanto, contraria a la exigencia del artículo 30 LDV, con las consecuencias legales que acaso se deriven de ello. El sistema del Índice de referencia de precios de alquiler también será de aplicación cuando la vivienda se ubique en una ZMRT y no hubiera un contrato de arrendamiento de vivienda sometido a la LAU 1994 vigente dentro de los cinco años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato.
En cuanto a la posibilidad de revisar o actualizar la renta del nuevo contrato en los términos previstos en el artículo 18 de la LAU 1994, conviene señalar ante todo que si no hay pacto de actualización de la renta, ésta no se podrá revisar. Si se ha pactado actualización, se mantiene el llamamiento que el artículo 18 hace al Índice de Garantía de Competitividad para que intervenga cuando no se ha detallado con la suficiente precisión el índice o metodología de referencia para llevar a cabo el cálculo de la actualización monetaria. Tras la reforma del 2019, el artículo 18 introduce por primera vez y como límite cuantitativo a la actualización de la renta, que el resultado de la misma no exceda del importe que resultaría por aplicación de los índices de precios al consumo (IPC). Tras la entrada en vigor de la reforma de la LAU por la LDV, esta limitación queda de alguna manera desdibujada o vacía de contenido, ya que la misma DF1ª de la LDV sobre medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, añade a la LAU una nueva disposición adicional, la 11ª, el contenido de la cual establece como límite a tener en cuenta en la aplicación del art. 18 LAU, el que denomina como "Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda" (que el Instituto Nacional de Estadística recibe el encargo de definir antes del 31 de diciembre del 2024), la finalidad del cual no es otra que la de evitar incrementos desproporcionados en la renta que se produzcan en el futuro, con lo que no se acaba de entender cómo actuará este nuevo límite de la actualización de la renta a los efectos establecidos en el artículo 18 de la LAU y su compatibilidad con el límite resultante por aplicación del IPC.
Establecimiento de un nuevo redactado del último inciso del artículo 20.1, estableciendo en esta ocasión y con un marcado carácter imperativo que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento de vivienda, serán sí o sí y en cualquier caso a cargo del arrendador, sin hacer ninguna distinción en si el arrendador es persona física o jurídica. La consecuencia de ello es que, toda actividad o práctica que se realice directamente por el arrendador, o indirectamente pero en su interés a través de operadores y agentes inmobiliarios, dirigida a sortear este mandato legal, cuya finalidad no es otra que exonerar al arrendatario de todo gasto derivado de la preparación y conclusión del contrato de arrendamiento para conseguir el objetivo de una contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, bien se realicen mediante la articulación de documentos simulados o fiduciarios de encargo de servicios relacionados con la comercialización en arrendamiento de la vivienda (v. gr. percibir retribuciones dinerarias desproporcionadas a cambio de ofrecer visitas a las viviendas en cartera; o tramitar altas de servicios en las correspondientes compañías suministradoras, o por cualquier otra prestación de servicios relacionados con la vivienda de dudosa oportunidad o justificación, aunque obedezcan verdaderamente a una iniciativa directa del arrendatario), al recaer sobre la vivienda se pueden llegar a considerar nulos por contrariar norma imperativa o realizado en fraude de ley, con lo que el solvens (normalmente el arrendatario) podría instar, en cualquier momento, ya sea antes de la celebración del contrato de arrendamiento, durante la vigencia del mismo e incluso finalizado éste, el reintegro de los importes indebidamente satisfechos, más los intereses legales.
Por último, apuntar especialmente que en la elaboración y redacción de los contratos de arrendamiento de vivienda habrá que tener en cuenta los parámetros de información y transparencia precontractual y contractual que prevén los artículos 30 y 31 de la LDV, muy especialmente lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 31 sobre la información que, en cualquier caso, se ha de consignar en el contrato de alquiler.