El artículo 148.1.18° de la Constitución Española concede a las Comunidades Autónomas la posibilidad de asumir competencias en materia de turismo. Andalucía asume dicha competencia mediante el artículo 71 del Estatuto de Autonomía.
La Ley 13/2011, de 23 de Diciembre, de Turismo de Andalucía, desarrolla legislativamente esa competencia en materia de turismo, siendo el marco de toda la normativa en materia de turismo en esa Comunidad Autónoma.
La regulación en materia de turismo se contiene en estas dos normas:
El citado Decreto se publicó en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) el 11 de Febrero de 2016, entrando la norma en vigor el próximo 12 de Mayo de 2016.
Hasta la aprobación del Decreto, y durante el periodo transitorio hasta que entre en vigor, existía y existirá una situación de alegalidad, pero desde el 12 de Mayo de 2016 dichos alquileres serán sólo legales si cumplen con la nueva normativa aprobada.
¿Qué ocurrirá durante ese periodo transitorio de 3 meses?
La Junta de Andalucía procederá a recoger la documentación que presenten los propietarios de las viviendas, aunque al no poderse tramitar el alta de esas viviendas hasta que entre en vigor el Decreto (12 de Mayo de 2016), la documentación será recibida, pero inmediatamente se enviará una notificación por email al titular anunciando la suspensión del procedimiento hasta el 12 de Mayo de 2016, momento en que comenzarán a tramitarse las altas.
Por lo tanto, ya se puede presentar la documentación solicitando el alta de la vivienda como vivienda turística, pero hasta el 12 de Mayo de 2016 la Junta no comenzará a darlas de alta e inscribirlas en el Registro de Turismo de Andalucía, por lo que el titular no obtendrá hasta entonces el número de registro necesario para anunciar la vivienda por internet (“canales de oferta turística”).
¿Y eso qué significa?
Pues que de momento no será legalmente posible promocionar y reservar las viviendas vacacionales mediante canales de oferta turística hasta que no se tenga el citado número de registro (y esto no va a ocurrir nunca antes del 12 de mayo).
Para quienes quieran arrendar sus viviendas este verano, deberían ir tramitando cuanto antes el alta, si ya la vivienda tiene licencia de ocupación (y si no la tiene, dicho trámite puede llegar a durar hasta tres o cuatro meses. Cuanto antes se empiece con la gestión, antes se podrá registrar la vivienda en la Junta de Andalucía.
A continuación se analizará el contenido del Decreto:
Vivienda vacacional
El artículo 3 del Decreto define qué se entiende por vivienda vacacional (o “con fines turísticos”, como las llama el Decreto), estableciendo que lo serán:
1. Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.
2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.
Para que una vivienda sea catalogada como vivienda con fines turísticos es necesario por tanto que cumpla los siguientes requisitos:
En cuanto a las que se promocionan a través de otros canales que no sean de oferta turística, el concepto clave es el de “canales de oferta turística“. Es decir, aunque ceder una vivienda a un turista (sea por el medio que sea) es una actividad turística (de alojamiento), lo que realmente pretende abordar y regular el Decreto (como hemos visto en el artículo 3.2) es la promoción y la forma de comercialización de estas viviendas, más que el propio alquiler de las misma.
El Decreto pudo haber regulado, pero no lo hizo, qué ocurriría en los casos en que la vivienda se promociona en canales diferentes a los de “oferta turística” (por ejemplo, carteles, boca a oído, etc), de forma que debe entenderse que si la vivienda se comercializa a través de otros canales no debe quedar comprendida dentro del concepto de “vivienda vacacional” y, por tanto, no debe quedar obligado el titular a presentar declaración responsable (será por tanto un alquiler de temporada sometido a la ley de arrendamientos urbanos). O quizás sí, pero declarando el interesado que no va a utilizar estos medios de promoción turística. Esto no lo aclara el Decreto.
Viviendas excluidas:
El artículo 1.2 del Decreto indica que quedan excluidas como viviendas vacacionales las siguientes:
La declaración responsable:
El artículo 9 del Decreto establece la obligación inicial de presentar una “declaración responsable” ante la Consejería de Turismo para iniciar la actividad, señalando que una vez presentada ya podrá publicitarse la vivienda como vivienda con fines turísticos.
El contenido mínimo de la declaración responsable será:
Con posterioridad a la presentación de la declaración responsable, la Consejería pide de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Y una vez hecha la inscripción se comunica al interesado el número de inscripción que se ha concedido a la vivienda. A partir de la comunicación de este número al interesado, éste tendrá que hacerlo visible en cualquier publicidad que haga de la vivienda (por lo tanto, en el plazo entre la presentación de la declaración responsable y la comunicación del número de registro se podrá publicitar la vivienda sin número de registro, pero una vez que se haya hecho la notificación, siempre tendrá que verse en todo anuncio el número de registro de la vivienda).
Responsabilidad:
El artículo 4 del Decreto indica que el responsable ante la Administración andaluza y ante el usuario/turista se presume que será el propietario, salvo que aparezca otra persona o entidad como responsable de la explotación en la Declaración responsable que se ha presentado en la Junta de Andalucía al inicio de la actividad (o posteriormente mediante modificación de lo declarado).
Precios y cancelaciones:
Los precios del servicio de alojamiento deberán figurar expuestos en la vivienda, no siendo posible que se cobren precios superiores a los expuestos ni precios por conceptos no solicitados o que no estén indicados en los canales de oferta turística.
El precio ofertado será por noche de estancia y conforme al artículo 32 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre. En todo caso estará incluido el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevas personas usuarias y el uso de ropa de cama y baño y de menaje. La persona o entidad explotadora de la vivienda estará obligada a entregar justificante del pago de los servicios y de los anticipos, en su caso, efectuados.
Las condiciones de precio, reserva, anticipos y, en su caso, cancelación se regirán según lo expresamente pactado entre ambas partes, que en todo caso, deberán ser detalladas y publicitadas con carácter previo a la contratación. En el momento de efectuar la reserva se facilitará a las personas usuarias un justificante de haber realizado la misma, en el cual, se informará del precio total de la reserva, de los anticipos efectuados y penalizaciones aplicables en su caso.
Cuando no se haya pactado expresamente entre las partes los términos previstos en el apartado anterior, las personas o entidades explotadoras de las viviendas podrán exigir a las personas usuarias que efectúen una reserva, un anticipo del precio en concepto de señal, que se entiende a cuenta del importe resultante de los servicios reservados hasta un máximo del 30% del total de la estancia.
Igualmente, en caso de producirse cancelación de la reserva por la persona usuaria, la persona o entidad explotadora de la vivienda podrá retenerle hasta el 50% del anticipo efectuado si la cancelación se efectúa antes de diez días de la fecha prevista para la ocupación. Si se cancela la reserva con menos de diez días de la fecha prevista para la ocupación, se podrá retener el importe total del anticipo.
Cuando la cancelación se efectúe por parte de la persona o entidad explotadora, deberá devolver el anticipo efectuado por la persona usuaria y si la reserva se cancela con menos de 10 días de antelación además deberá indemnizarle con el 30% del precio de la estancia contratada.
De producirse una cancelación de la reserva, tanto por parte de persona usuaria como por parte de la persona o entidad explotadora, por motivos de fuerza mayor, debidamente justificada, no se podrá aplicar penalización alguna. Se entenderán motivos de fuerza mayor las circunstancias ajenas a quien las invoca, anormales e imprevisibles cuyas consecuencias no habrían podido evitarse, a pesar de haber actuado con la diligencia debida.
Modalidades de alquiler:
Conforme al art. 5 del Decreto, el alquiler podrá ser de la vivienda completa o por habitaciones (y en éste caso, la persona propietaria debe residir en la vivienda).
Si se alquila toda la vivienda no podrán excederse las 15 plazas.
Si se alquila por habitaciones no podrán excederse las 6 plazas.
No se pueden superar, en ninguno de los dos casos, las 4 plazas por habitación.
Contrato a utilizar:
Conforme al art. 7 del Decreto, a toda persona usuaria, en el momento de su recepción, le será entregado un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos, el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código alfanumérico de inscripción en el registro de turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono de contacto.
La copia del documento, una vez cumplimentado y firmado por la persona usuaria, deberá conservarse por la persona o entidad explotadora estando a disposición de los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía durante un año, teniendo valor de prueba a efectos administrativos y la consideración de contrato.
Las personas usuarias, para hacer uso de la vivienda, deberán presentar su documento de identificación a los efectos de cumplimentar el correspondiente parte de entrada.
Requisitos relevantes, información y servicios:
En el artículo 6 del Decreto se especifican:
Horario y llaves:
La persona o entidad explotadora entregará a la usuaria la vivienda a la hora que ambas libremente hayan pactado. Si no se hubiera convenido nada con respecto al momento de la entrega y terminación del periodo, se presumirá que el derecho de ocupación de la vivienda comienza a las 16 horas del primer día del periodo contratado y finaliza a las 12,00 horas del día en que finaliza dicho periodo (artículo 7.4 del Decreto).
En el momento de entrega de la vivienda con fines turísticos a la persona usuaria se le informará sobre el funcionamiento de los aparatos electrodomésticos y otros instrumentos que lo requieran. Del mismo modo se informará al usuario sobre las normas de uso de los elementos e instalaciones comunes del bloque o urbanización y se le darán las llaves, tarjetas y pases que permitan el acceso y disfrute de dichas dependencias.
Molestias de los usuarios inquilinos
El artículo 2.5 del Decreto dice que “cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda, en el plazo de veinticuatro horas”.
Si no lo abandonan voluntariamente, hay que recurrir al desahucio por vía judicial o bien por vía arbitral (si ésta estuviese pactada).
Régimen sancionador
El Decreto establece en su artículo 10 que el régimen sancionador será el establecido en la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía.
Para resolver otras dudas frecuentes, existe esta web oficial:
http://www.juntadeandalucia.es/turismoydeporte/opencms/areas/turismo/registro-de-turismo/preguntas-frecuentes-sobre-viviendas-con-fines-turisticos/
Guzmán López y Miguel
